Droit de préemption subsidiaire du locataire après un congé pour vendre
Le congé pour vendre adressé à mon locataire, fin 2019, indiquait un prix de vente de 150000€. Une personne vient de me faire une offre à 146000€ que je compte accepter. Le notaire chargé de la vente m’a indiqué qu’une nouvelle offre de vente (à 146 000 €) devait être faite à mon ancien locataire. Est-ce nécessaire alors que la différence de prix est peu importante ?
Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, il doit, ou son notaire, effectuer une seconde notification au locataire valant offre de vente au nouveau prix ou aux nouvelles conditions (appelé « droit de préemption subsidiaire »).
En effet, selon l’article 15, II de la loi du 6 juillet 1989 : « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.»
Le point de savoir si le prix ou les conditions de la vente sont ou non « plus avantageux » est une question de fait qui doit être appréciée au cas par cas. En pratique, c’est au notaire qu’il reviendra d’apprécier si les conditions consenties aux tiers sont ou non plus avantageuses.
La sanction étant lourde en cas d’irrespect de ce droit de préemption subsidiaire (« nullité de la vente ») et la loi de 1989 n’apportant aucune précision sur la notion de « prix plus avantageux », nous pensons, comme votre notaire, que cette notification doit être faite au locataire avant la signature de l’acte authentique, même si la réduction accordée sur le prix est minime.
Arnaud Couvelard • Juriste UNPI
Source : 25 millions de propriétaires • N°545 novembre 2020
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