L'affaiblissement de la procédure d’expulsion face à la procédure de surendettement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est relatif à la résiliation du bail d’habitation par le jeu de la clause résolutoire, en cas d’impayés de loyers. Cet article a été modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018, entrée en vigueur le 25 novembre 2018, afin de mieux articuler les décisions judiciaires relatives aux impayés de loyers et à l’expulsion, avec les procédures de surendettement.

La procédure de résiliation judiciaire du bail pour impayés de loyer et la procédure de surendettement pouvaient donner lieu à des décisions contraires, préjudiciables au locataire de bonne foi qui avait repris le paiement du loyer, ledit locataire voyant son bail résilié alors que par ailleurs, il bénéficiait d’un plan d’apurement de ses dettes par l’effet de la procédure de surendettement.

Depuis le 1er mars 2019, seul le locataire en état de régler sa dette locative peut bénéficier du dispositif « d'articulation » mis en oeuvre par la loi ELAN.

CE QU'IL FAUT RETENIR :

Lorsque la décision de la commission de surendettement intervient avant que le juge « du loyer » ne statue ou une fois qu’il a statué et accordé des délais de paiement au locataire, les décisions prises par la commission de surendettement (ou par le juge saisi d’une contestation des mesures) s’imposent au juge « du loyer ». Ainsi, le juge du « loyer » devra se conformer aux délais qui ont pu être accordés par une mesure de traitement, soit avant la décision fondée sur l’article 24, soit postérieurement par la commission sur saisine du locataire.

Dès lors, pour le bailleur, l’articulation de ces dispositions risque de rallonger singulièrement les délais pouvant conduire à un dépassement du délai de 3 ans prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ces différents cas, le bailleur doit :

• Rester attentif au respect par le locataire des délais et moyens de règlement accordés par :
• le juge « du loyer » ;
• ou la commission de surendettement.
• Surveiller le paiement du loyer et des charges courantes.

Cela permettra au bailleur de bénéficier de la décision de justice initiale rendue par le juge « du loyer » et de la reprise des effets de la clause résolutoire prévue au bail.

Me Frédérique Polle, avocat à Agen

Source : 25 millions de propriétaires • N°545 novembre 2020

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