Marché locatif privé : l’encadrement des loyers ne produit aucun effet sur les loyers et pénalise l’offre locative

CONSTAT - Selon les dernières analyses issues de l’Observatoire des loyers CLAMEUR dont l’UNPI est membre fondateur depuis 1999 (SNOUPI pour les plus anciens), l’encadrement des loyers mis en œuvre dans plusieurs grandes métropoles françaises ne parvient pas à faire baisser les loyers, contrairement à l’objectif affiché par les pouvoirs publics et certaines études dont la méthodologie de travail est désuète et parfois biaisée. Au contraire, le marché locatif se grippe et l’offre locative s’en trouve fragilisée. Si les bailleurs privés sont pénalisés en premier lieu, c’est tout le parcours logement des ménages qui se bloque : de l’étudiant, au premier logement locatif privé ou de l’accession à la propriété privée. L’absence d’offre locative pèse sur la mobilité, donc sur l’économie de tout le pays. ​
Par la rédaction.

Une hausse des loyers modérée, moindre que l’inflation et que l’évolution du revenu disponible des ménages

Les loyers de marché ont augmenté de 16 % en 10 ans, soit moins que l’inflation (+ 24,70 %) et moins que la progression des revenus disponibles des ménages (+ 36,15 %). 

En valeurs réelles, les loyers ont donc baissé sur 10 ans, alors que les prix de l’immobilier continuaient d’augmenter dans de nombreux territoires, ce qui a concouru à l’érosion de la rentabilité locative (en plus de la pression fiscale, de l’augmentation des taux d’emprunt et des charges en général). 

Encadrement des loyers : une efficacité inexistante

L’étude démontre que, malgré la mise en place de ce dispositif expérimental, les loyers dans les villes encadrées suivent la même tendance que dans les villes comparables non soumises au contrôle. Les mesures statistiques en « double différence » (Lille et Lyon) mettent en évidence que les variations de loyers restent autour de zéro : aucun impact mesurable de l’encadrement sur les loyers du marché.

CLAMEUR souligne que les loyers dans les zones encadrées auraient dû baisser, ou pour le moins montrer un impact clair sur leur évolution, ce qui n’est pas observé. 

Ces résultats rejoignent d’autres études académiques antérieures menées à Paris, Lagos et Stockholm, qui concluent déjà à l’inefficacité de ce type de régulation.

Un dispositif contre-productif pour l’offre locative

Dans le même temps, le marché locatif montre une baisse drastique du taux de rotation (- 11,37 % sur 10 ans), c’est-à-dire une baisse de la mobilité. Cette tendance à l’immobilisme des ménages locataires reflète un accès plus difficile à la propriété dans certaines zones, mais aussi des effets liés à la régulation des loyers. Face à une offre en baisse, les locataires restent dans leur logement : l’indicateur de durée des baux est en constante augmentation. 

Cela est dû à un allongement important de la durée des baux et une baisse continue de la vacance.

Cette combinaison de facteurs complique l’accès au logement pour les nouveaux locataires entrants, mais freine aussi tout le parcours résidentiel des ménages.

Dans un contexte où les propriétaires doivent engager des travaux énergétiques importants, l’encadrement des loyers ne permet pas de les financer et aggrave les arbitrages défavorables à la mise en location, au risque de poursuivre l’assèchement de l’offre locative.  

Conclusion

Un constat s’impose : l’encadrement des loyers ne remplit pas sa mission et contribue à fragiliser l’offre locative, alors même que la demande de logements reste forte dans les grandes villes.

À défaut d’agir sur les causes structurelles de la tension - manque de construction et fuite des investisseurs sur le marché du logement, déconstruction du parcours résidentiel et de l’offre locative, fiscalité croissante sur la propriété - cette mesure apparaît comme un contre-sens économique et social.

Évolution des loyers de marché, des prix et des rendements locatifs bruts

Indices Clameur et indices prix FNAIM (base 100, T4 2014), Rendements locatifs bruts, Ensemble des appartements

Ce qu’il faut retenir :

- Les loyers ont peu augmenté depuis 2 ans (+ 2,56 % en moyenne).

- Le taux de rotation du marché locatif privé a diminué depuis 10 ans (- 11,37 %).

- Les rendements locatifs bruts ont diminué depuis 10 ans, mais réaugmentent un peu depuis 2 ans.

- La vacance locative inter-baux a fortement diminué entre 2018 et 2020, et s’est stabilisée depuis.

ZOOM

À propos des données et de Clameur

Les analyses reposent sur des données issues de baux signés et non d’annonces, et comparent des biens strictement similaires dans des marchés comparables. 

L’observatoire des loyers Clameur au travers de plus d'un million de références annuelles dispose d’une incomparable capacité d’analyse des marchés et des tendances du marché locatif. Clameur est un dispositif mis en place avec les acteurs du logement privé, pour leur apporter une capacité d’analyse et des services. Il est un partenaire incontournable pour toute politique publique d’observation des loyers, car le seul à collecter les baux signés en volume, à la source.

Le dossier de presse Clameur du 18 novembre 2025 peut être consulté via ce QR code.