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Prise en charge frais dégâts des eaux par copro ou co-locataire ?

Question :

Bonsoir,

Je vous joins le courriel d'un adhérent en litige depuis plusieurs années, avec le syndic de sa co-propriété.

Au final rien n'est prouvé quand à l'origine du désordre (canalisation obstruée par des corps étrangers) et la réclamation est assise sur le second appt qui n'est pas raccordé à la canalisation concernée par le litige !!!! De ce fait, la réclamation n'est-elle pas infondée et donc "sans objet" ?

La co-propriété ne doit-elle prendre en charge purement et simplement les frais exposés dans ce litige sans rechercher une quelconque responsabilité du co-locataire ?

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Objet : Litige avec syndic de co-propriété

Monsieur,

Nous sommes propriétaires depuis 1984 d'un studio ( lot 13) et d'un F3 (lot 14) dans une petite copropriété ( de 10 lots)  et tous deux sont situés au 3ème et dernier étage de l'immeuble.

Entre 2002 et 2011, le studio (lot 13) a connu des dégâts des eaux à répétition suite au colmatage de la colonne des eaux usées de l'immeuble.

Lorsque les soucis ont commencé, pensant qu'il s'agissait d'un problème privatif j'ai immédiatement fait appel à mon plombier dont le diagnostic a été sans appel : colonne de l'immeuble bouchée.

Je me suis alors retourné vers le syndic de la copropriété qui n'a pas pris en considération le diagnostic de mon plombier; en effet , le syndic , largement influencé par le Conseil Syndical a longtemps été persuadé qu'il ne s'agissait que d'un problème privatif dans la mesure où j'étais le seul à me plaindre de tels désordres.

Ce n'est qu'après avoir insisté pendant de longs mois auprès du syndic, (qui ne s'est d'ailleurs jamais rendu sur place), qu'il a fini par missionner , à différentes reprises, différentes sociétés (plus ou moins compétentes) à chaque fois pour des dépannages de fortune sur la canalisation de l'immeuble .

A chaque fois également, la responsabilité de mes locataires était invoquée car le souci se situait semble t-il entre mon appartement situé au 3° étage et l'appartement du 2ème étage ; il était fait état tantôt de lingettes, d'une serpillière voir de gravats, à l'origine des désordres rencontrés ...

De pures inventions, à mon sens, d'un membre du conseil syndical (proche de la présidente du conseil syndical) propriétaire de l'appartement du 2ème étage et dont le plafond a été endommagé par des infiltrations dues aux dégâts des eaux que j'ai subi et qui aurait relaté au syndic que les désordres rencontrés ne pouvaient venir que de mon installation; il n'en n'a pas fallu plus pour faire voter en assemblée la mise à ma charge (malgré quelquefois des constats contradictoires) des différentes factures des plombiers qui étaient intervenus sans résoudre véritablement le problème

J'ai commencé par contester le paiement de ces factures dans la mesure où il s'agissait d'interventions à répétition sur la colonne de l'immeuble dont j'étais aucunement responsable à mon sens, mais j'ai fini par régler compte-tenu que le syndic me harcelait avec des frais de relances à répétition et ne répondait jamais à mes courriers en recommandé ...

Au cours de ces années difficiles , mon studio s'est progressivement dégradé au point que la famille qui occupait le studio en 2009 a fini par saisir le service d'hygiène et de santé de la ville  ; suite à la visite d'un inspecteur, j'ai fait l'objet d'une mise en demeure avant procédure de classement en insalubrité de mon bien.

J'ai immédiatement fait suivre cette mise en demeure au syndic en lui demandant de missionner une entreprise pour effectuer un diagnostic sérieux cette fois et mettre fin aux désordres qui perduraient depuis maintenant 7 ans !

Le syndic de copropriété s'est exécuté rapidement, cette fois, et a fait appel à la Sté LANGER qui est intervenu sur le coude de la colonne des eaux usées de l'immeuble entre le 2° et le 3° étage, intervention qu'avait déjà préconisé la la Sté ABSA en 2002 et qui n'avait jamais eu lieu ...

La Sté Langer a donc ouvert la canalisation au niveau du coude incriminé et cette fois il na pas été trouvé ni lingettes ni serpillière mais soi-disant un morceau de porcelaine qui, une fois de plus ne pouvait provenir que de chez moi !

Comme à l'accoutumée , bien qu'il s'agisse de désordres qui perdurent depuis plusieurs années , le gestionnaire de l'immeuble n'est pas présent lors de l'intervention.

Comme pour les précédentes interventions sur cette colonne, le conseil syndical fait voter en assemblée la mise à ma charge ( photos à l'appui) de l'intervention de la Sté LANGER qui s'élève à 1582,50 € !

Cette fois, je refuse de régler cette facture et conteste le bien fondé de la mise à ma charge de cette intervention.

Rien n'y fait le gestionnaire se range derrière le fait que cette décision a été votée en assemblée générale.

Depuis cette date, ce sont des frais de relance à répétition sont venus se greffer ainsi que deux sommations d'huissier ce qui fait que litige porte maintenant sur une somme qui s'élève à désormais à plus de 2000€

Ni ma faute, ni celle de mes locataires successifs n'a été démontrée ni reconnue dans la mesure où il y a eu des propriétaires avant moi , je voudrais savoir quels sont mes recours vis à vis de la copropriété afin de faire annuler cette dette qui est ancienne et qui a été affectée, je ne sais pour quelle raison, au lot 14 alors que les désordres sont intervenus dans le lot 13 .

Ai-je aussi une possibilité de récupérer les précédentes factures indûment réglées ainsi que les travaux qui sont restées à ma charge et que j'ai dû effectuer suite à la mise en demeure du service d'hygiène et de santé de la ville ?

Je laisse de côté les mois de carence locative ayant pour origine les engorgements à répétition de cette canalisation qui date de la construction de l'immeuble (1930) et qui est vieillissant .

Je vous prie d'agréer, Monsieur, mes respectueuses salutations

Réponse : 

Bonsoir Monsieur,

Le cas exposé par votre adhérent appelle à mon avis l’intervention d’un avocat.

Il n’est pas normal que votre adhérent se voit systématiquement réclamer les frais d’intervention sur une colonne commune, sans que l’origine du désordre soit jamais clairement établie.

S’agissant des versements spontanés faits par votre adhérent, a priori sur la base de décisions d’assemblée mettant les frais litigieux à la charge de votre adhérent, il n’est sans doute plus possible d’en demander le remboursement compte tenu de l’ancienneté du litige.

En revanche, le syndic ne peut pas mettre de nouvelles factures sur le compte de votre adhérent en se fondant sur une décision ancienne d’assemblée générale.

Si une nouvelle décision devait être adoptée pour sanctionner votre adhérent, il conviendrait de la contester en justice dans les deux mois, conformément à l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété.

Encore une fois, compte tenu des sommes en jeun de l’ancienneté et de la complexité du litige, seul un avocat pourra véritablement aider votre adhérent à se sortir de ce faux pas.