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Problème de copropriété ou de syndic : comment faire ?

Jurisprudences de 2015 :

Action tendant à la remise en état des parties communes dans une copropriété de deux personnes
Cour de cassation, 3e civ., 8 juillet 2015, n° 827, pourvoi n° 14-16975

Même lorsque la copropriété ne compte que deux personnes, le copropriétaire qui intente une action à titre individuel contre l’autre copropriétaire pour obtenir la démolition de constructions édifiées sans autorisation doit appeler le syndicat des copropriétaires en cause. La Cour de cassation a rappelé cette règle à une cour d’appel ayant admis que si « la collectivité des membres du syndicat n’est pas organisée, elle ne peut être attraite aux débats ». La Haute juridiction censure la décision des juges du fond, indiquant qu’ « un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, après avoir au besoin fait désigner judiciairement son représentant ». Avant d’intenter son action, il appartenait donc au copropriétaire demandeur de solliciter en justice la désignation d’un représentant du syndicat.

Action en justice du syndic sans mandat : jusqu’à quand peut-on régulariser ?
Cour de cassation, 3e civ., 16 septembre 2015, n° 902, pourvoi n° 14-16106

Un syndic dont le mandat était expiré avait fait appel d’un jugement ayant annulé une décision d’assemblée. L’assemblée générale avait régularisé la situation neuf mois après en lui donnant un nouveau mandat rétroactif. Trop tard, estime la Cour de cassation qui approuve les juges d’appel d’avoir déclaré l’appel irrecevable pour défaut de pouvoir. En effet, indique la Haute juridiction, « la régularisation des pouvoirs du syndic qui a agi en justice au nom du syndicat sans mandat ne peut intervenir après l’expiration du délai d’appel ».

Désignation d’un seul scrutateur à l’assemblée au lieu de deux : quelle conséquence ?
Cour de cassation, 3e civ., 30 septembre 2015, n° 981, pourvoi n° 14-19858

Un copropriétaire contestait la validité d’une assemblée générale, mettant en avant qu’un seul scrutateur avait été désigné alors que le règlement de copropriété en prévoyait deux et que des copropriétaires apparaissaient sur la feuille de présence à la fois comme présents et représentés. La Cour de cassation écarte ces arguments. Il résultait d’attestations de copropriétaires présents à la réunion que personne n’avait souhaité se présenter en qualité de second scrutateur lors de l’élection des membres du bureau. La désignation d’un ou plusieurs scrutateurs n’étant pas une obligation légale, la Cour suprême admet la validité de l’assemblée en raison de l’impossibilité prouvée de désigner un second scrutateur. Par ailleurs, elle approuve la cour d’appel d’avoir retenu que la présence d’une double signature pour deux copropriétaires sur la feuille de présence résultait d’une erreur matérielle n’entraînant pas la nullité de l’assemblée. En effet, les juges du fond avaient relevé que les décomptes de votes figurant sous chaque résolution faisaient mention du nombre exact de tantièmes, du nombre de votes « pour », « contre » et « abstentions » ainsi que de l’identité des copropriétaires opposants ou défaillants, lesquels correspondaient aux énonciations de la feuille de présence.

Loi Carrez et action en diminution du prix
Cour de cassation, 3e civ., 12 novembre 2015, n° 1250, pourvoi n° 14-18390 et 26 novembre 2015, n° 1329, pourvoi n° 14-14778

En cas d’erreur sur la superficie d’un lot de copropriété de plus de 5 %, l’acquéreur du bien dispose d’un délai d’un an à compter de l’acte authentique pour demander en justice une diminution proportionnelle du prix (article 46 de la loi de 1965). La Cour de cassation vient de préciser que ce délai d’un an peut être interrompu par une assignation en référé pour obtenir la désignation d’un expert.

Il pourrait être tentant, afin d’échapper à la prescription d’un an, d’engager une action en indemnisation pour défaut de conformité fondée sur l’article 1604 du Code civil, pour laquelle la prescription est de cinq ans. La Cour de cassation ferme clairement cette voie, énonçant que l’action de l’acquéreur qui invoque un déficit de superficie « est régie exclusivement par les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ».