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Fiche FAQ

Embauche d’un gardien et respect du règlement de copropriété

Question :

Suite à la démission de notre gardienne, le syndic et certains copropriétaires souhaiteraient la faire remplacer par une personne qui travaille à temps partiel dans une autre copropriété et qui ne pourra pas habiter dans notre immeuble. Or, nous sommes plusieurs copropriétaires à souhaiter que le gardien continue à loger dans l’immeuble (le règlement de copropriété prévoit d’ailleurs que le gardien loge sur place). Pouvons-nous nous opposer à ce changement ?

Réponse :

La loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967 n’apportent pas de précision à ce sujet.

Il convient donc d’aborder la question du point de vue du respect du règlement de copropriété (le vôtre prévoit que le gardien loge sur place).

Selon l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant (…) b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes (…) ».

Le syndicat des copropriétaires peut donc modifier le règlement de copropriété à la double majorité de l’article 26 si les mesures concernent « la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes », ce qui exclut notamment les décisions qui portent atteinte à la destination de l’immeuble ou à la destination ou aux modalités de jouissance des parties privatives (pour ces dernières décisions, l’unanimité est requise).

Selon un arrêt de la cour d’appel de Paris du 11 juin 2009 (pôle 4, 2ème ch., « Queru c/ Syndicat 212 Boulevard Pereire à Paris »), doit être votée à l’unanimité la résolution d’engager une gardienne déjà logée dans un immeuble voisin car elle est contraire aux prescriptions du règlement de copropriété qui prévoit que le concierge est logé dans les locaux établis à cet effet. En effet, cette décision porte atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives.

Au regard de l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 et de cet arrêt, la décision d’engager un gardien qui ne loge pas sur place ne peut être prise qu’à l’unanimité. Si cette décision venait à être votée à une majorité moindre, vous pourriez la contester judiciairement dans les deux mois (conformément à l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965[1]).


[1] « Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale »

Cela ne répond pas à toutes vos interrogations ?

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