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Fiche FAQ

Location d’une partie de son habitation principale

Question :

Je souhaite louer une des chambres de mon habitation principale à un étudiant. Quel bail faut-il conclure et quelles sont les mentions qui doivent y figurer ? Dois-je respecter un plafond de loyer ?

Réponse :

Louer une chambre dans son propre logement est un mode de cohabitation de plus en plus utilisé par les propriétaires.

Il n’existe pas de régime juridique spécifique pour la location d’une chambre dans sa résidence principale ; il faut donc se référer au régime des locations meublées.

La chambre doit respecter les normes de décence existantes : par exemple, une fenêtre (« un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre », dixit le décret du 30 janvier 2002), une installation électrique conforme aux normes de sécurité.

S’agissant d’une chambre meublée, vous devez mettre à la disposition du locataire des meubles suffisants : un lit, un bureau, un siège, un placard ou une armoire, etc. (voir le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui définit la liste minimale des éléments de mobilier d'un logement meublé).

Un bail meublé UNPI référence 103 pourra être utilisé (si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire[1], le bail est simplement régi par le Code civil).

La durée du bail sera d’un an ou de neuf mois si le locataire est étudiant (ou durée libre s’il ne s’agit pas de la résidence principale du locataire). La surface à prendre en compte sera celle de la pièce louée (les surfaces des parties communes ne pourront pas être ajoutées).

Concernant la répartition des charges (électricité, eau, gaz), il n’existe aucune législation particulière. La solution la plus simple est d’établir un forfait de charges avec le locataire, prenant en compte la surface de la pièce, le nombre d’occupants et l’équipement.

En ce qui concerne la taxe d’habitation, vous ne pouvez pas la faire supporter par le locataire étudiant. En effet, la documentation administrative de base précise que lorsqu’un étudiant loue une pièce de l’habitation principale d’une tierce personne, « celle-ci demeure établie au nom du loueur pour l'ensemble du logement, y compris la pièce louée en meublé » (BOI-IF-TH-10-20-20, n° 150).

Il sera utile d’indiquer dans le bail les conditions dans lesquelles le locataire pourra user des parties du logement mises en commun. Ainsi, vous pourrez prévoir la ou les pièces réservées exclusivement à votre usage ; la ou les pièces, ainsi que les éléments d’équipement, qui font l’objet d’une utilisation commune, et dans quelles conditions ; le nettoyage des pièces communes, etc.

Vous devrez également prévenir votre assureur qu’une pièce meublée de votre habitation sera louée.

La fixation du prix du loyer :

Il conviendra de respecter le dernier décret d’encadrement des loyers du 27 juillet 2017, à savoir : pour les logements reloués du 1er août 2017 au 31 juillet 2018, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire (sauf exceptions), augmenté de la variation de l’indice de référence des loyers si ces trois conditions cumulatives sont remplies :

  • la ou les pièces ont été louées au cours des 18 derniers mois,
  • le logement constitue la résidence principale du locataire,
  • le logement est situé dans une des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants[2].

A contrario, si ces conditions ne sont pas remplies, le prix du loyer pourra être fixé librement.

A noter : si votre logement se situe à Paris ou Lille, vous devrez respecter à la fois le décret de blocage des loyers du 27 juillet 2017 et le loyer de référence majoré défini par arrêté préfectoral (voir le site www.encadrementdesloyers.gouv.fr).  

Enfin, aux termes de l’article 35 bis I du Code général des impôts, les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale sont exonérées pour la totalité des produits retirés de la location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables. Il résulte de la doctrine administrative que cette condition est réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n'excède pas un plafond fixé pour 2018 :

  • à 185 € en Ile-de-France ;
  • à 136 € dans les autres régions.

[1] S’agissant d’une location à un étudiant, voir notre Question/Réponse "Location à des étudiants".

[2] c’est-à-dire les 28 agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton - Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse (cf. annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013).

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