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Bail unique ou baux multiples pour une colocation

Question :

Dans le cadre d’une colocation, est-il conseillé de conclure des baux multiples (un pour chaque colocataire)?

Réponse :

Dans le cadre d’une colocation, est-il conseillé de conclure des baux multiples (un pour chaque colocataire)?

Tout d’abord, le régime de la colocation est défini à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 (créé par la loi ALUR du 24 mars 2014).

Il s’agit de « la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

D’après l’article 8-1, II de la loi du 6 juillet 1989, « les normes de peuplement prises en application du 2° du I de l'article L. 831-3 du code de la sécurité sociale s'imposent aux logements loués en colocation. »

La colocation impose donc de louer un logement d’une surface minimale de 16 m2 pour deux personnes, 25 m2 pour trois personnes, augmentée de 9 m2 par personne supplémentaire (article R831-13-1 du code de la sécurité sociale).

Toujours selon cet article 8-1, II, « lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation. 

Par conséquent, si vous recourez à des baux multiples, chaque colocataire doit disposer d’une surface d’au moins 14 m2 et d’un volume minimal de 33 m3, les pièces communes n’étant pas prises en compte.

Etant donné cette contrainte (chaque chambre louée du logement doit respecter ces conditions de surface et de volume), la plupart des propriétaires rédigent un seul bail.

Par ailleurs, le bail unique présente l’avantage de rendre les colocataires solidaires (si une clause de solidarité figure dans le contrat).

A noter

  • Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats type de location indique que ces contrats s’appliquent « aux contrats de location non meublée, de location meublée et de colocation à bail unique ». Le contenu des baux multiples est donc fixé librement (dans le respect des règles d’ordre public).
  • La loi Macron du 6 août 2015 a exclu du champ d’application de la colocation les personnes mariées ou pacsées (la situation des époux et des partenaires pacsés est déjà régie par un régime de solidarité légale prévu par l'article 1751 du code civil).
  • Le décret précisant les conditions de décence pour les logements loués en colocation n’est toujours pas paru.

 

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