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Fiche FAQ

Hébergement, sous-location et prêt

Question :

Mon locataire semble ne plus habiter dans l’appartement que je lui loue et le prête (quelquefois selon lui) à un de ses amis. Le bail étant uniquement à son nom, n’est-il pas tenu d’occuper le logement pendant toute la durée de la location ? Puis-je résilier le bail pour ce motif ?

Réponse :

Il faut distinguer plusieurs situations :

  • Si le locataire continue d’habiter dans les lieux et fait vivre gratuitement sous son toit un membre de sa famille ou un ami, il s’agit alors d’un hébergement.

    Comme l’indique l’article 4, n) de la loi du 6 juillet 1989, est nulle toute clause « qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ». Il ne peut donc être reproché à un locataire d’héberger gratuitement un tiers, qu’il soit ou non membre de sa famille.
     
  • Si le locataire fait vivre une personne contre paiement, on peut alors parler de sous-location (ou de sous-location partielle si le locataire continue d’habiter dans les lieux). Or, selon l’article 8, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989,  « le locataire ne peut (…) sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur ».

    La sous-location constitue donc un motif de résiliation du bail ou de congé. Cependant, les bailleurs confrontés à ce type de situation peuvent se heurter à un problème de preuve (il est en effet difficile de se procurer la preuve du caractère onéreux de la sous-location).
     
  • Enfin, si le locataire n’habite plus dans les lieux et y fait vivre une autre personne, on parlera de prêt (et de sous-location totale si le locataire est rémunéré). Le prêt peut être interdit contractuellement, comme c’est le cas dans nos baux (les baux UNPI références 80 et 103 indiquent que « le locataire ne pourra laisser la disposition des lieux, même gratuitement ou par prêt, à aucune personne étrangère à son foyer »). La Cour de cassation a conclu en 2010 à la validité de ce type de clause : « la cour d'appel a retenu à bon droit que la stipulation contractuelle interdisant le prêt des lieux à un tiers sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, était licite, ne faisait pas obstacle, conformément aux dispositions de l'article 8 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme, à ce que le preneur héberge un membre de sa famille mais prohibait qu'il mette les locaux à la disposition d'un tiers, quel qu'il soit, si lui-même n'occupait plus effectivement les locaux » (3ème ch. civ., n° 09-10412, 10 mars 2010).

Le prêt pourra également être reproché au locataire sur la base d’une clause imposant une occupation personnelle des locaux. Ainsi, la Cour de cassation admet que le fait pour le locataire d’avoir quitté les lieux pour y faire vivre sa fille et ses enfants constitue un motif de résiliation du bail (3ème ch. civ., n° 93-11329, 4 octobre 1994).

En cas de prêt interdit par le bail, il est donc possible de demander la résiliation du bail ou de délivrer un congé pour motif légitime et sérieux (le juge appréciant au cas par cas chaque situation).
Enfin, à défaut de clause interdisant le prêt, celui-ci ne pourra être  reproché au locataire que s’il s’étale sur plusieurs années et constitue un véritable abandon de domicile.

Cela ne répond pas à toutes vos interrogations ?

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