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Fiche FAQ

Possibilités de donner congé au locataire

Question :

Dans quelles conditions puis-je donner congé à un locataire dont le bail est régi par la loi du 1er septembre 1948 ?

Réponse :

Concernant les logements régis par la loi de 1948, la règle est que le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux.

Les possibilités pour le propriétaire de « sortir » de la loi de 1948 (et donc de récupérer le logement loué) sont très limitées :

  • les locaux classés en catégorie exceptionnelle, I et II A (locaux de luxe et de très bonne qualité et de grand confort) sont exclus de la loi de 1948 ;
  • les locaux loués et classés en catégorie II B et II C peuvent faire l’objet de « baux de sortie » de la loi de 1948, sous forme de baux de huit ans les conduisant progressivement vers le régime de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, si à l'expiration du bail de huit ans, le locataire est âgé de plus de 65 ans ou s'il est handicapé à plus de 80 %, le droit au maintien dans les lieux lui reste acquis.

Dans la mesure où la loi de 1948 a prévu un droit au maintien dans les lieux du locataire, le droit de reprise du propriétaire ne peut s'exercer que dans des conditions strictes imposées par la loi.

L'article 18 de la loi permet au propriétaire, qui est Français ou ressortissant d'un Etat membre de la Communauté européenne, de reprendre son logement pour l'habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoint, ses ascendants ou ses descendants (ou par ceux de son conjoint), mais à la condition qu'il mette à la disposition du locataire ou de l'occupant un local en bon état d'habitation, remplissant les conditions d'hygiène normales ou au moins équivalentes à celles du local objet de la reprise et correspondant à ses besoins personnels ou familiaux et à ses possibilités financières.

Le propriétaire qui veut exercer son droit de reprise doit en prévenir le locataire par acte d'huissier. Il devra, à peine de nullité, indiquer le nom et l'adresse du propriétaire du local offert en remplacement, l'emplacement de celui-ci, le nombre de pièces qu'il comporte, le degré de confort, le loyer et le délai (au moins trois mois s'il s'agit d'un occupant, six mois s'il s'agit d'un locataire) à l'expiration duquel il veut effectuer la reprise.

L'acte doit aussi indiquer l'identité du bénéficiaire de la reprise ainsi que sa situation de famille et sa profession.

Enfin, il est possible de récupérer un logement régi par la loi de 1948 dans d’autres hypothèses, mais qui sont très spécifiques :

  • en cas d’insuffisance de durée d’occupation des lieux (article 10, 2° de la loi de 1948) ou du nombre d’occupants (article 10, 7°) ;
  • si le locataire dispose de plusieurs habitations (article 10, 3°), etc.

Cela ne répond pas à toutes vos interrogations ?

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