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Calcul de révision de loyer

Question :

Le bail d’habitation conclu avec mon locataire prévoit que le loyer sera révisé automatiquement tous les ans ; or, jusqu’à présent, je n’ai jamais fait jouer cette clause. Quelle augmentation puis-je réclamer à mon locataire sachant que le bail a pris effet le 10 juillet 2004, que le loyer était de 300 € et que l’indice de référence est l’ICC du 4ème trimestre 2003 (1200,50) ?

Réponse :

Rappel pour les baux conclus avant le 27 mars 2014 :

Du fait que le délai de prescription applicable en matière de révision de loyer est passé de cinq ans à un an depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, tout propriétaire souhaitant faire appliquer des révisions de loyer antérieures au 26 mars 2014 devait faire cette demande au plus tard le 26 mars 2015.  Passé cette date, les révisions de loyer antérieures au 26 mars 2014 ne peuvent plus être réclamées. Toutefois, pour ces dernières, il est toujours possible de calculer les différentes révisions qui auraient pu être pratiquées et obtenir ainsi un « loyer théorique » (en effet, le processus d’indexation n’est pas soumis à prescription).

Votre contrat de location comprenant une clause de révision automatique, le loyer peut donc être révisé.

Le bail étant antérieur au 27 mars 2014 et votre demande de révision étant postérieure au 26 mars 2015, :

  • les révisions antérieures à la loi ALUR sont « perdues » mais vous pouvez bénéficier du loyer théorique (en ce qui vous concerne, il s’agit des révisions de 2005 à 2013),
  • les révisions postérieures à la loi ALUR sont « perdues » si elles ne sont pas réclamées dans l’année de la révision et vous ne pouvez pas bénéficier du loyer théorique pour ces années[1].
De la prise d’effet du bail jusqu’au 31 décembre 2005, les loyers étaient révisés suivant la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice du coût de la construction (ICC).

Le 10 juillet 2004, vous avez utilisé l’ICC du 4ème trimestre 2003 (1200,50) comme indice de référence.

Au 10 juillet 2005, vous pouviez réclamer un loyer de : 300 € X 1258,25 (moyenne de l’ICC du 4ème trimestre 2004) / 1200,50 (moyenne de l’ICC du 4ème trimestre 2003) = 314,43 €.

Quant aux révisions intervenues entre le 1er janvier 2006 et le 9 février 2008, elles devaient se faire suivant l’indice de référence des loyers (IRL) constitué par la somme pondérée de trois indices.

Au 10 juillet 2007, vous pouviez réclamer un loyer de : 314,43 € X 107,13 (ancien IRL du 4ème trimestre 2006) / 101,45 (ancien IRL du 4ème trimestre 2004) = 332,03 €.

Depuis le 10 février 2008, l’IRL est modifié : il est désormais constitué d’un seul indice, l’IPCL.

Au 10 juillet 2013, vous pouviez réclamer un loyer de : 332,03 € X 123,97 (IRL du 4ème trimestre 2012) / 112,77 (IRL du 4ème trimestre 2006) = 365,01 €.

Les révisions des 10 juillet 2014, 10 juillet 2015 et 10 juillet 2016 ne peuvent pas être prises en compte car vous ne vous êtes pas manifesté dans l’année qui a suivi la date de prise d’effet de ces révisions1.

Depuis le 10 juillet 2017, vous pouvez réclamer un loyer de : 365,01 € X 125,50 (IRL du 4ème trimestre 2016) / 125,28 (IRL du 4ème trimestre 2015) = 365,65 €.

Vous pouvez donc réclamer à votre locataire un loyer de 365,65 € qu’il devra payer à compter de votre demande[2].


[1] Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « (…) A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée (…) ».

[2] « Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer (…), cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande » (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Cela ne répond pas à toutes vos interrogations ?

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