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Fiche FAQ

Résiliation anticipée d’un bail dérogatoire

Question :

Mon locataire souhaite résilier de manière anticipée le bail dérogatoire de deux ans que nous avons conclu il y a quelques mois. Le peut-il (le bail ne prévoit rien sur ce point) ?

Réponse :

Rappel sur les baux dérogatoires :

« Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans » (article L145-5 du Code de commerce).

Selon un arrêt rendu par la Cour de cassation le 3 avril 2001 (3ème civ., n° 99-17738) :

« Vu l'article 1737 du Code civil ;

Attendu que le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé ;

Attendu, selon le jugement attaqué, statuant en dernier ressort, que la société civile immobilière Sous la Tour (la SCI) a consenti à la société Abord piscine un bail pour une durée de vingt-trois mois auquel la locataire a mis fin de façon anticipée ; que le bailleur a réclamé le paiement des loyers dus jusqu'au terme du contrat ;

Attendu que, pour débouter la SCI de sa demande, le jugement relève que la convention en cause est un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux qui ne prévoit pas de modalités de résiliation avant le terme prévu, et qu'il y a cependant lieu de considérer que le locataire, sous des conditions de préavis, pouvait y mettre un terme d'une façon prématurée ;

Qu'en statuant ainsi, le Tribunal a violé le texte susvisé ».

A défaut d’indication dans le bail, il faut donc considérer qu’un bail dérogatoire est à durée ferme et ne peut donc être résilié avant son terme par le preneur.

Si, malgré tout, votre locataire venait à vous délivrer congé, vous pourriez alors demander en justice à ce qu’il soit condamné à payer les loyers restant à courir jusqu’au terme du bail.

Cela ne répond pas à toutes vos interrogations ?

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