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Est-ce que le diagnostic « état des installations intérieures d’électricité ou de gaz » doivent porter sur une chaudière centrale en cas de

Question :

Est-ce que le diagnostic « état des installations intérieures d’électricité ou de gaz » doivent porter sur une chaudière centrale en cas de vente ? En l’espèce, notre adhérente qui vient d’acheter s’aperçoit que la chaudière centrale ne marche pas et qu’elle n’est pas mentionnée dans le diagnostic. Peut-elle se se retourner contre le vendeur ?

Réponse :

Bonjour Monsieur,

Il n’est pas facile de répondre à votre adhérent.

- Il semble que l’état de l'installation intérieure d'électricité à annexer à la vente porte davantage sur le réseau d’électricité que sur les équipements eux-mêmes (voir les articles R.134-10 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).

En revanche, l’article R.134-7 du CCH indique que « l'état de l'installation intérieure de gaz décrit, au regard des exigences de sécurité :

a) L'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz ;

b) L'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires ;

c) L'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.

L'état est réalisé sans démontage d'éléments des installations. Il est établi selon un modèle défini par arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'industrie » (voir également l’arrêté du 6 avril 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure de gaz).

En l’espèce, s’il s’agit d’une chaudière à gaz, il est a priori anormal qu’elle ne soit pas mentionnée dans l’état de l’installation intérieure de gaz (au sein du diagnostic) sauf, peut-être, à ce que le diagnostiqueur ait indiqué les raisons expliquant par exemple qu’il n’ait pu vérifier l’état de la chaudière.

Reste à savoir quelles sont les conséquences de cette absence.

L’article L.271-4 du CCH précise qu’à défaut d’état de l’installation intérieure de gaz (ou d’électricité), « le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante » (exonération de garantie très classique dans les contrats de vente entre particuliers).

Il n’est pas certain que l’on puisse assimiler un diagnostic incomplet à un diagnostic absent.

En revanche, pour la Cour de cassation, la fourniture d’un diagnostic erroné (ou sans doute incomplet) alors qu’il est prouvé que le vendeur avait connaissance d’un vice caché exclut le jeu de la clause limitative de responsabilité (voir Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 janvier 2010, 08-21.677, Publié au bulletin).

Selon les circonstances, une action en garantie des vices cachés (voir les articles 1641 et suivants du Code civil) peut donc être envisagée.

- Au-delà de la garantie des vices cachés, la jurisprudence parait considérer que le vendeur qui délivre un immeuble sans système de chauffage en état de marche contrevient à son obligation de délivrance.

Ainsi, à propos d’acquéreurs « faisant valoir que, lors de leur entrée dans les lieux, l'installation de chauffage était hors service, les radiateurs ayant éclaté sous l'effet du gel », la Cour de cassation a jugé « qu'ayant exactement retenu que, s'agissant de la vente d'une maison d'habitation, le système de chauffage dont elle doit être pourvue constitue un accessoire indispensable sans lequel elle ne peut être vendue et que l'absence d'un tel système ou le fait que celui-ci soit hors d'état de fonctionner constitue un manquement à l'obligation de délivrance et relevé que le système de chauffage de la maison acquise par M. et Mme Z... était hors d'état de fonctionner, la cour d'appel en a déduit à bon droit que leur demande devait être accueillie sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 février 2018 ; voir également CA Rouen, 30 octobre 1996, 1ère ch. civ.). En l’espèce, la cour d’appel avait noté que « les relevés météo versés aux débats prouvaient que les températures étaient largement négatives avant la signature de l'acte de vente ; que ces éléments démontraient que le gel avait fait son œuvre avant la signature de l'acte de vente ».

En fonction des circonstances et des preuves disponibles, différents pistes peuvent donc être envisagées (action en garantie des vices cachés, manquement à l’obligation de délivrance, réticence dolosive du vendeur, etc.).

A défaut de convenir d’un arrangement amiable avec les vendeurs, nous conseillons à votre adhérente d’évaluer avec un avocat, compte tenu des circonstances précises en cause, l’opportunité d’agir en justice contre les vendeurs (voir le diagnostiqueur).  Votre adhérente peut également prendre conseil auprès de son notaire.