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Contestation prix travaux entretien possible ou non. Si oui comment ?

Question :

Bonjour,

Un adhérent  m'interroge sur l'un de ses biens, un local commercial et des caves, qu'il a dans un immeuble en copropriété.

Les copropriétaires ont voté lors d'une AG des travaux de peinture dans la cage d'escalier du bâtiment B. Cependant, une partie du règlement de ces travaux a été appelé à cet adhérent. Celui-ci a donc fait un courrier dans lequel il explique que conformément au règlement de copropriété, les travaux effectués dans la cage d'escalier B ne lui sont pas imputables. Le syndic a répondu à son courrier par mail en 2 points : que lesdits travaux avaient fait l'objet d'un vote en AG et que les travaux dont il parle ne correspondent dans le règlement de copropriété qu'à de l'entretien et le remplacement des tapis d'escalier. Alors que les travaux qui ont été réalisé portaient sur la remise en peinture des sous-faces d'escalier.

Ainsi, le syndic parle de travaux d'embellissement et non de travaux d'entretien.

Pouvez-vous nous dire si cet adhérent peut contester le paiement de ces travaux? Et comment.

Dans un autre mail, je vous fais parvenir le règlement de copropriété.

Réponse : 

Bonjour,

Certes le règlement de copropriété n’est pas des plus clairs. Certes, concernant les « CHARGES D’ENTRETIEN DE L’ESCALIER DESSERVANT LES ETAGES Y COMPRIS LES PALIERS DES ETAGES DU BATIMENT B », il est prévu une clef de répartition applicable aux seuls copropriétaires situés aux étages dudit bâtiment (page 11 du règlement). Mais le règlement de copropriété indique qu’il faut entendre par « charges d’escalier » uniquement « l’entretien et le remplacement des tapis d’escalier » (page 24).

En réalité, il ne pourrait en être autrement. Bien qu’en l’espèce les escaliers semblent être classés maladroitement parmi les « équipements collectifs » soumis au critère de l’utilité (voir page 23), la jurisprudence considère que les escaliers font partie du gros œuvre. « Il en résulte que les réparations (réfection des marches, des murs, etc.) et les travaux d’entretien (peinture de la cage d’escalier) sont des charges communes incombant à tous les copropriétaires (y compris ceux du rez-de-chaussée) en proportion de leurs tantièmes de copropriété » (Code de la copropriété Lexis-Nexis 2019, p. 137). 

En revanche, les tapis d’escaliers et autres revêtements sont considérés comme des équipements collectifs. Les charges afférentes peuvent donc être réparties en fonction de l’utilité au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété (ibid, p. 558).

Contrairement à ce qu’indique le syndic, il ne s’agit pas de savoir s’il s’agit de travaux d’entretien ou de travaux d’embellissement. Il s’agit seulement de savoir à quoi se rapportent les travaux. S’ils concernent l’escalier en tant qu’élément de gros œuvre, ces travaux doivent être répartis selon les tantièmes généraux. S’ils concernent seulement les tapis d’escalier, ils doivent, si le règlement de copropriété le prévoit, être répartis en fonction du critère d’utilité.

(A noter : l’approbation des comptes n’aurait pas empêché de contester une répartition erronée).