Assemblées de copropriétaires

La tenue des assemblées de copropriétaires est cette année modifiée par plusieurs nouveautés : l’entrée en vigueur le 1er juin de l’ordonnance du 30 octobre 2019, complétée de son décret du 2 juillet 2020, et les mesures dérogatoires adoptées par les ordonnances de 2020 pour la période d’urgence sanitaire.En voici les grandes lignes.

La loi Élan de 2018 a autorisé le Gouvernement à préparer une réforme de la loi du 10 juillet 1965. C’est l'objet de l’ordonnance du 30 octobre 2019. Le texte est entré en vigueur le 1er juin 2020, bien que non ratifié par le Parlement. Il est précisé par le décret du 2 juillet et un arrêté du même jour. Il faut le combiner avec les ordonnances de la période sanitaire.

Renouvellement du mandat du syndic

Si le mandat du syndic a expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020, il est renouvelé dans les mêmes conditions jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat de syndic désigné par la prochaine assemblée. La prise d’effet intervient au plus tard le 31 janvier 2021 (article 22 modifié de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020). Le contrat type de syndic est modifié par le décret du 2 juillet 2020, il entre en vigueur progressivement.

Mandat du conseil syndical

Une règle analogue de renouvellement de mandat est prévue pour les membres du conseil syndical (article 22-1 de la même ordonnance).

Mode de participation

La loi Élan a autorisé la tenue des assemblées non seulement par présence physique mais par visioconférence ou autre moyen de communication électronique permettant leur identification.Mais jusqu’au 31 janvier 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’AG par présence physique. Dans ce cas, ils participent par visio conférence ou par correspondance. Si la visioconférence n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Le syndic doit en informer les copropriétaires au moins 15 jours à l’avance.Le formulaire de vote par correspondance a été fixé par l’arrêté du 2 juillet 2020. Il doit être reçu 3 jours francs avant l’AG.

Assemblée… sans réunion

L’ordonnance fixe les modalités de l’assemblée sans réunion physique (art. 22-2 et 22-3). La convocation ne prévoit pas de lieu de réunion.

  • La convocation précise que les copropriétaires peuvent participer par visioconférence ou voter par correspondance (ou le cas échéant qu’ils ne peuvent voter que par correspondance).
  • Le président de séance certifie exacte la feuille de présence, il signe le PV des décisions dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée (le cas échéant avec les scrutateurs).
  • Si les décisions ne sont prises que par correspondance, le président du conseil syndical (à défaut un membre du conseil, à défaut un copropriétaire votant désigné par le syndic) assume les missions du président de séance.

Les délégations de vote

La loi de 1965 (art. 22) limite le nombre de délégations de vote que peut recevoir un copropriétaire : le mandataire ne peut recevoir plus de 3 délégations. Ce seuil peut être dépassé si le total des voix, y compris les siennes, ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat. L’ordonnance (art. 22-4) déroge à cette limite en autorisant le mandataire, jusqu’au 31 janvier 2021, à recevoir des délégations jusqu'à 15 % des voix.

Initiative du syndic

Il revient en principe à l’assemblée de décider des moyens techniques de participation à l’assemblée (art. 13-1 du décret de 1967). Mais à titre temporaire, jusqu’au 31 janvier 2021, l’ordonnance (art. 22-5) autorise le syndic à décider lui-même de ces moyens et supports techniques. Ils sont utilisés jusqu'à ce que l’assemblée se prononce sur leur utilisation.

Autres nouveautés

L’ordonnance du 30 octobre 2019 apporte de nombreuses nouveautés à la copropriété. Voici celles relatives aux assemblées. Elles sont applicables depuis le 1er juin 2020.

  • Pour la représentation des copropriétaires, en cas de démembrement de propriété, la loi (art. 23 modifié de la loi de 1965) prévoit que, à défaut d’accord entre les intéressés, le mandataire commun est réputé être le nu-propriétaire.
  • Tout copropriétaire peut demander au syndic la convocation d’une AG pour une question ne concernant que ses droits et obligations (art. 17-1 AA de la loi de 1965).
  • Pour le calcul de la majorité, les décisions sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Désormais, il faut y ajouter les voix des copropriétaires ayant voté par correspondance.

Les nouvelles passerelles

La passerelle qui permet de passer d’une décision de l’article 25 à l’article 24 est modifié (art. 25-1).Si la majorité de l’article 25 n’a pas été atteinte, mais que le projet a recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même AG peut décider à la majorité de l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Cette règle est maintenue.

En revanche, si le projet n’avait pas obtenu le tiers des voix, la procédure permettant de voter à la majorité simple sur convocation d’une nouvelle AG dans les trois mois a été supprimée.L’ordonnance a aussi créé une nouvelle passerelle pour passer de la majorité de l’article 26 à l’article 25.

Si le projet a recueilli l’approbation d’au moins la moitié des membres du syndicat présents, représentés ou ayant voté par correspondance et représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 26-1).

Changements de majorité

Par ailleurs, certaines décisions ont changé de majorités. Sont passées de l’article 25 à l’article 24 la suppression du vide-ordures pour impératifs d’hygiène et l’autorisation accordée à la police ou la gendarmerie d’entrer dans les parties communes. Est passée de l’article 26 à 25 la décision sur les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles.