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Remise en cause répartition des charges copropriétaires

Question :

Pour faire suite à notre entretien téléphonique récent j'aimerai avoir votre confirmation de ma position quant à l'affaire suivante à savoir :

   * Dans la copropriété où je suis président du Conseil Syndical un copropriétaire (membre du C.S.) a acheté la loge de la concierge que nous avions mis en vente en mai 2011 avec l'intention de réaliser un aménagement pour une location (art.11 de l'A.G. du 21/03/2011 et A.G. exceptionnelle du 17 mai 2011 - Annexes 1 et 2).

   * En mars 2017 une résolution a été soumise à l'A.G. tendant à modifier l'état descriptif de décision sous prétexte d'erreur commise par l'expert-géomètre (12ème résolution - A.G. du 31/03/2017 - annexe 3 et 4).

Le Conseil Syndical n'ayant pas été consulté et ayant des doutes sur la prise en charge par l'expert-géomètre frais et honoraires ( de dernier que j'avais consulté m'avait confirmé qu'il n'entendait pas participer à ces frais) je n'ai pas voté cette proposition pour les raisons exposées ci-dessous et aussi en désaccord suite au mode de scrustin utilisé (art.24 en 2017 - Double majorité en 2011).

N.B. = l'exercice comptable de cette copropriété = 1er octobre au 30 septembre -

          En conséquence cette modification aurait pu prendre effet sur l'exercice précédent et être inclus dans les comptes soumis à l'A.G. du 29/03/2018.

La gestionnaire, face à ma réaction, a vraisemblement botté en touche. Elle a quitté la Société peu aprés.

    * A l'examen des comptes de l'exercice octobre 2017-septembre 2018 nous avons costaté que cette modification figurait dans les comptes sans que nous en soyons informés.

    * Renseignements pris auprès du géomètre la position reste la même.

En effet le notaire consulté n'a pas procédé à la publication au bureau des hypothèques faute de règlement de ses honoraires.

Les membres du Conseil Syndical qui ont vérifié les comptes m'ont fait part de leur mécontentement car ils estiment avoir été trompés lors du vote de la 12ème résolution de celle-ci mensongère ( la preuve de la prise en charges des frais et honoraires par l'expert-géomètre n'étant pas rapportée.

    * Le Syndic, rencontré lundi dernier (qui a subi, via la nouvelle gestionnaire, la pression du copropriétaire) se retranche derrière l'application du vote de 2017 pour justifier

       la modification des comptes. Il m'a précisé, par ailleurs être assigné à titre personnel en tant que Syndic par le copropriétaire concerné, sans vouloir m'en donner les motifs.

    * Le Conseil Syndical précise que ce document modificatif n'est pas applicable ; les conditions juridiques n'étant pas remplies (acte, publication...)

Peut-on envisager de remettre en cause cette résolution ?

Le C.S. ne souhaite pas approuver les comptes d'autant plus que le document fourni pour justifier le modificatif rectificatif n'est pas explicite et porte sur 6 années !!! et non sur 5 (annexe 5)

L'enjeu financier est faible (436,80€ pour 60 lots) mais le Syndic et le copropriétaire n'étant pas transparent l'un que l'autre le C.S. en fait une affaire de principe.

Réponse : 

Bonjour Monsieur,

Nous croulons sous les questions de chambres et j’ai enfin pu examiner les pièces que vous m’aviez envoyées.

Il est difficile d’avoir un avis tranché sur ce dossier.

Néanmoins, je suis enclin à penser que la modification de la répartition des charges (pour l’avenir et pour le passé), votée lors de l’assemblée du 31 mars 2017, ne peut pas être remise en cause.

En effet, l’approbation de la nouvelle répartition par les copropriétaires est relativement claire. Peu importe qu’elle ne soit pas encore publiée, elle est d’ores et déjà valable à l’égard des copropriétaires.

Certes, on peut reprocher au syndic, entres autres, d’avoir berné les copropriétaires sur l’existence d’un accord du géomètre-expert pour prendre en charge les frais de publication, ou d’avoir rédigé un récapitulatif peu claire.

Mais, outre le fait qu’il n’est pas dit qu’un tribunal accepte d’annuler la résolution sur le fondement de ces griefs (compte tenu notamment de la somme en jeu), il aurait fallu en principe qu’un copropriétaire opposant saisisse le tribunal dans les deux mois de la notification du procès-verbal d’assemblée (voir article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Certes, dans de très rares cas, la jurisprudence accepte de considérer qu’une décision est tellement entachée d’irrégularité qu’elle peut être jugée « inexistante » – même sans action judiciaire dans les deux mois – mais les conditions d’une telle qualification semblent exclues en l’espèce.

Je conseillerai donc au Conseil syndical de ne pas s’opposer sur un plan juridique au paiement des 440 € en jeu.

En revanche, il peut rappeler qu’à défaut pour le syndic de faire un geste « commercial », le renouvellement de son contrat pourrait être compromis.