Le viager, un contrat classique à redécouvrir

  Les règles

Le code civil fixe une série de règles sur le contrat de rente viagère. « La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble » (art. 1968). Le cas qui nous intéresse est ici la vente immobilière.

Bouquet et rente

Comme dans toute vente, la vente en viager suppose un bien et un prix. Dans un premier temps, le bien doit être évalué comme dans une vente ordinaire. Dans un second temps, le prix est divisé en deux fractions. L’une est payée comptant, elle est qualifiée de « bouquet ». L’autre correspond à l’engagement de l’acquéreur de payer au vendeur une rente viagère, cette rente étant généralement payable par mensualités. Ces paiements sont aussi appelés arrérages.

Il faut distinguer cette vente en viager dont la contrepartie du bien est le paiement du bouquet et l’engagement de verser une rente avec une vente dont le prix a fait l’objet d’une conversion en rente viagère (avec ou sans bouquet). En effet, dans ce second cas, il s’agit alors d’une simple modalité du paiement du prix. Dans un arrêt de 2008 (Ass. Plén. 4 avril 2008, n° 07/14523), la Cour de cassation a jugé que si le prix a été converti en rente viagère, la rente n’est qu’une modalité de paiement du prix.