Loi de simplification de la vie économique : du nouveau pour les baux commerciaux

DÉCRYPTAGE — Deux ans après le début de son examen, la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a été publiée au Journal officiel du 27 mai 2026. Elle contient plus de 80 articles – c’est trois fois plus que dans le projet de loi initial – dont une vingtaine ont néanmoins été censurés (partiellement ou totalement) par le Conseil constitutionnel en raison d’une entorse à la procédure législative. Par Frédéric Zumbiehl, juriste UNPI (10/09/2026)

La loi du 26 mai 2026 réforme de nombreux pans du droit (droit de la commande publique, droit des assurances, droit de l’urbanisme, droit du travail, etc.). Ce sont néanmoins ses dispositions relatives aux baux commerciaux, figurant dans un titre X destiné à « simplifier le développement des commerces », que nous allons ici détailler. Si les changements opérés bénéficient généralement aux locataires, l’UNPI a réussi à faire en sorte que les mesures les plus dangereuses envisagées au cours de l’examen du texte – notamment l’impossibilité de mettre la taxe foncière à la charge du locataire – soient abandonnées. Certaines dispositions sont par ailleurs à l’avantage des propriétaires bailleurs.

Exclusion expresse des bureaux et entrepôts du droit de préemption du locataire (en cas de vente du local par le propriétaire)

La loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (loi « Pinel ») a instauré un droit de préemption du locataire en cas de vente d’un « local à usage commercial ou artisanal » (article L.145-46-1 du Code de commerce).

Alors que le champ d’application de cette réforme faisait l’objet de débats, la Cour d’appel de Paris a jugé que le droit de préemption s’appliquait également pour un local à usage exclusif de bureaux, dès lors que l’activité menée – en l’occurrence une activité d’administrateur de biens et syndic de copropriété – est de nature commerciale (1) (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 1er déc. 2021, n° 20/00194).

Mettant fin à ces débats et rompant en particulier avec la solution de la Cour d’appel de Paris, la loi de simplification de la vie économique précise que, au sens de ce texte, « le local à usage commercial (…) s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts » (nouvel alinéa ajouté à l’article L.145-46-1 du Code de commerce). Concernant les locaux à usage artisanal, ils s’entendent de « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État (2), y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l’exclusion des entrepôts ». La loi du 26 mai 2026 précise que la réforme ne s’applique qu’aux « mutations intervenant après la promulgation de la présente loi ».

Adoptée le 26 mai 2026, la loi de simplification de la vie économique revoit plusieurs règles applicables aux baux commerciaux. Globalement favorable aux locataires, elle préserve toutefois certains intérêts des bailleurs grâce aux modifications obtenues lors des débats parlementaires, notamment sur la question de la taxe foncière.

Possibilité de demander un paiement du loyer mensuel

Alors que les baux commerciaux prévoient couramment un paiement trimestriel d’avance, la loi du 26 mai 2026 impose désormais le