La scission de copropriété

ANALYSE — La vie de la copropriété peut être jalonnée d’évènements affectant son intégrité physique et juridique. Ainsi, le statut de la copropriété prévoit qu’il est possible, sous certaines conditions très strictes, de diviser une copropriété. Initialement prévu pour faciliter l’administration de copropriétés importantes, le processus de scission peut néanmoins être appliqué à toutes les copropriétés composées de plusieurs bâtiments. Par Benjamin Naudin, avocat (18/06/2026)

La scission (division) de copropriété est prévue par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965. Il offre la possibilité au « propriétaire d’un ou plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments » ou « aux propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments » de retirer lesdits bâtiments de la copropriété afin qu’ils constituent une propriété ou une copropriété séparée.

Ce processus, afin d’être viable, doit remplir un certain nombre de conditions et critères.

 

Quels sont les critères matériels permettant la scission ?

Pour qu’il y ait scission, il faut tout d’abord que la copropriété à diviser se compose de plusieurs bâtiments matériellement et techniquement séparables (1). Il faut donc comprendre que la division d’une copropriété n’est possible qu’en présence de bâtiments physiquement indépendants et séparables. Ainsi, on ne peut envisager une scission en présence de bâtiments étroitement imbriqués (2).

Il faut au surplus que la division du sol soit possible. La scission présuppose ainsi la possibilité de réaliser la division effective d’un sol indivis. Il semble en découler que le bénéficiaire d’un droit de jouissance exclusive d’un terrain commun ne peut demander la scission (3). Ce processus aboutit donc à diviser l’assiette foncière initiale en créant de nouvelles unités foncières. Ceci suppose que l’implantation des bâtiments rende cette opération possible.

Notons néanmoins que la division du sol implique de pouvoir détacher la gestion de la ou des nouvelles parcelles du reste de l’ensemble...