Déclaration 2026 (revenus immobiliers 2025) : mode d’emploi et nouveautés

DÉCRYPTAGE - La campagne de déclaration 2026 (revenus perçus en 2025) démarre en principe en avril. S’agissant spécifiquement des revenus immobiliers, certains arbitrages concrets doivent être réalisés : régime micro ou régime réel, qualification des travaux, gestion du déficit et, en meublé, prise en compte des nouvelles règles applicables en matière de micro-BIC et de la réforme des plus-values LMNP. Par Kevin Lannuzel, avocat fiscaliste associé du cabinet Agil’IT

Au-delà de ces sujets, les obligations désormais imposées aux propriétaires de biens immobiliers et les réformes en discussion sur le bailleur privé confirment une approche désormais globale de la fiscalité immobilière.

Location nue : micro-foncier ou réel, et comment remplir sa déclaration

Quels revenus relèvent de la catégorie des « revenus fonciers » ? 

Les revenus fonciers couvrent essentiellement les revenus tirés de la location de biens immobiliers, qu’ils soient bâtis ou non bâtis, lorsque la location est nue et que les revenus sont encaissés par le contribuable en qualité de propriétaire ou usufruitier. 

Il peut s’agir également de ces mêmes revenus perçus indirectement via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (société translucide) et répartis entre les associés à proportion de leurs droits. Sont notamment concernés les sociétés civiles et les SARL ayant opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes. Chaque associé doit alors déclarer sa quote-part de revenus sur sa déclaration de revenus fonciers 2044. 

Le régime du micro-foncier

Le micro-foncier est le régime d’imposition simplifié des revenus de location nue. Il s’applique de plein droit si le total des loyers annuels hors charges du foyer fiscal n’excède pas 15 000 €. 

Le déclaratif est simplifié : le montant brut des recettes est à reporter en case 4BE de la déclaration générale 2042. Aucune charge réelle n’est alors déductible – le revenu net foncier est déterminé automatiquement par application d’un abattement forfaitaire de 30 %.

Attention, l’application de certains régimes de réduction d’impôt sont incompatibles avec le micro-foncier. Il s’agit notamment d’immeubles situés dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (dispositif « Ancien Malraux ») et d’immeubles pour lesquels sont demandées les réductions d’impôt pour investissements locatifs dans le secteur touristique ou pour investissements locatifs à loyer abordable.

Le contribuable peut néanmoins cumuler le régime micro-foncier avec les réductions d’impôt Scellier, « loi Malraux », Duflot, Pinel ou Denormandie ancien.

Point d’attention : le micro-foncier n’est pas forcément le régime le plus favorable si vous supportez des charges importantes (intérêts d’emprunt, travaux, copropriété) : dans ce cas, le régime réel peut réduire fortement, voire annuler, le revenu imposable.

Régime réel

Ce régime est applicable de plein droit lorsque les revenus locatifs excèdent 15 000 € ou sur option par la production d’une déclaration 2044 (annexe de la déclaration 2042). 

Il vous revient alors de déclarer votre revenu net foncier comme suit sur le formulaire 2044 : 

Montant des recettes

Les recettes brutes doivent être indiquées en ligne 211. Les montants à déclarer sont les loyers perçus en 2025, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent (loyers perçus d’avance, arriérés de loyers, etc.). 

Attention, lorsque le loyer est trop faible, l’administration peut considérer qu’il ne correspond pas à la valeur de marché et lui substituer la valeur locative pour votre base imposable. 

Il doit être noté que les impayés de loyer ne sont pas imposables, mais seulement si le bailleur est en mesure de produire des éléments démontrant que des démarches infructueuses ont été mises en œuvre pour recouvrer lesdites sommes. 

Par ailleurs, les remboursements par le locataire de sommes qui lui incombent normalement et qui ont été payées par le bailleur ne sont pas imposables et ne doivent donc pas figurer en ligne 211. Il s’agit notamment des frais de chauffage, d’éclairage, d’entretien des ascenseurs, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, moitié de la taxe pour frais de chambre d’agriculture, fraction légale ou conventionnelle de la taxe foncière sur les propriétés bâties ou non bâties. 

De façon symétrique, les dépenses ayant donné lieu à ces remboursements ne sont pas déductibles des revenus fonciers. 

Les sommes reçues des locataires à titre de dépôts de garantie ne sont pas imposables lors de leur versement. Elles ne le deviennent que si elles sont affectées à la compensation de loyers impayés ou de frais de remise en état ou au financement des charges locatives.

S’agissant des biens dont le propriétaire se réserve l’usage à titre d’habitation personnelle, l’avantage en nature qui en découle n’est pas imposable. En revanche, s’agissant des biens affectés à un autre usage, typiquement les locaux commerciaux ou à usage de bureaux, il convient de déclarer le loyer annuel théorique que ces biens auraient pu produire s’ils étaient loués à des conditions normales (ligne 214).

Le total des recettes doit être calculé par immeuble sur la ligne 215. La somme des totaux de la ligne 215 doit être reportée case E.

Frais et charges déductibles

Sont déductibles les charges exposées dans l’intérêt de la location et ayant concouru à la réalisation d’un revenu locatif. Elles doivent être indiquées en ligne 220. 

Comme déjà indiqué, ne sont pas déductibles les dépenses incombant normalement aux locataires et acquittées par le bailleur et les dépenses propres aux biens dont le propriétaire se réserve l’usage à titre d’habitation personnelle. 

S’agissant des dépenses communes, elles ne sont déductibles qu’au prorata des parties louées. 

Certains frais d’administration et de gestion peuvent...