Amortissement dans le cadre de la location meublée : principes généraux et régimes spécifiques de biens démembrés

Alors que la demande des locataires évolue, notamment dans les centres villes, de plus en plus de bailleurs s’interrogent sur le régime de la location meublée. Alors que les revenus issus d’une location classique, dite nue, sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, la location meublée répondra aux mécanismes fiscaux des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Nous analyserons l’impact des amortissements.

Alors que l’activité de la location nue est considérée fiscalement comme une activité civile, la location meublée est traitée comme une activité commerciale. Toutes les spécificités fiscales de ce régime trouvent leurs sources dans cette distinction. A l’origine le législateur a voulu intégrer un principe d’équité entre le contribuable loueur meublé et l’hôtelier en considérant que leurs fonds de commerce étaient identiques.

L’intérêt de la location meublée réside dans cette imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Le propriétaire est considéré être à la tête d’une entreprise individuelle. En offrant la possibilité de tenir une comptabilité commerciale, cette option va permettre de modifier considérablement le mécanisme de détermination du bénéfice imposable.

Le loueur en meublé devra donc se plier aux caractéristiques fiscales propres aux BIC. Il verra ses bénéfices imposés par principe au régime du micro-BIC et sur option au régime réel. Le régime d’imposition micro-BIC s’applique de plein droit aux entreprises dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 70 000 €. Ces entreprises peuvent bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% afin de déterminer le montant du bénéfice imposable.