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Que doit faire le bailleur en cas de décès du locataire ?

décès locataire - unpiSous réserve de modification législative, réglementaire ou jurisprudentielle. 


A quelles difficultés peut être confronté le bailleur ? Quels sont les droits du conjoint survivant du locataire, du partenaire lié par un PACS, du concubin notoire, des descendants, des ascendants… ? Distinction entre bail d’habitation et bail commercial.

Le bail à usage d’habitation

Impact de l’article 1742 du Code civil

L’article 1742 du Code civil pose le principe selon lequel « Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ».

En conséquence, le droit au bail du locataire décédé est dévolu de plein droit à ses héritiers, sans que ces derniers aient à le revendiquer, et ils sont indivisément tenus du paiement des loyers et des charges tant qu’ils ne donnent pas congé.

Néanmoins, il est possible de déroger à ce principe en insérant dans le bail une clause prévoyant que le décès du locataire emportera résiliation du bail.

Si le contrat de bail porte sur le logement familial, l’article 1751 alinéa 3 complété par la loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001 et la loi ALUR du 24 mars 2014, prévoit qu’« en cas de décès d'un époux ou d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément ».

L’époux survivant ou le partenaire Pacsé du locataire décédé dispose donc d’un droit exclusif sur le bail, auquel il doit renoncer expressément s’il n’entend pas se maintenir dans les lieux.

Les héritiers, l'époux ou le partenaire pacsé survivant sont débiteurs des loyers et des charges, ainsi que de la dette locative s’il en existe une au jour du décès, et le bailleur peut exercer à leur encontre tous les moyens de droit offerts aux créanciers pour recouvrir son dû.

Effet de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a cependant inversé ce principe en prévoyant que le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire, sauf si certaines personnes limitativement énumérées remplissent les conditions pour que le contrat de bail leur soit transféré.

Ces deux régimes distincts ne sont cependant pas concurrents puisque leur application diffère selon la situation des parties qu’ils visent.

Les personnes limitativement énumérées par cet article 14 sont les suivantes :

  1.  Le conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du Code civil.

Il s’agit du conjoint du locataire qui ne vivait pas avec lui dans les lieux loués lors du décès, étant souligné que la Cour de Cassation a précisé qu’il devait expressément demander à bénéficier de ce transfert, qui n’est donc pas automatique (Cass. 3e civ., 10 avr. 2013, n° 12-13.225)

Le sort du conjoint qui vivait avec le locataire décédé est réglé par l’article 1751, alinéa 3 susvisé, du Code civil qui est donc plus favorable au conjoint survivant que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 car il lui confère un droit exclusif sur le bail - il n'entre pas en concurrence avec les autres bénéficiaires d'un droit au transfert du bail énumérés par l'article 14 de la loi de 1989 -, et automatique - il en bénéficie de plein droit "sauf s'il y renonce expressément".

Le conjoint survivant du locataire français dont le mariage a été célébré à l'étranger peut également bénéficier du transfert du bail d'habitation à son profit, même si la transcription sur les registres de l'état civil n'a eu lieu qu'après le décès du preneur en titre (Cass. 1re civ., 7 déc. 2016, n° 15-22.996).

  1. Les descendants qui vivaient avec le locataire décédé depuis au moins un an :

Les juges contrôlent la réalité de cette vie commune avec le défunt au moment du décès et considèrent que le rôle de garde-malade de nuit assuré par un petit-fils auprès de son grand-père n'implique pas une communauté de vie entre les deux permettant le transfert du bail (CA Paris, 6e ch., sect. C, 24 avr. 2007, n° 05/04834).

A noter que ce droit au transfert du bail subsiste même en cas de renonciation à la succession du locataire décédé, la jurisprudence considérant que le droit au transfert prévu par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, est indépendant des droits nés de l'acceptation ou de la renonciation à une succession (CA Paris, 6e ch., sect. C, 24 avr. 2001, RG 1999/05724).

  1. Le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité (PACS) ;
  2. Les ascendants, le concubin notoire ou les personnes à charge, à condition qu’ils puissent justifier d’une communauté de vie avec le locataire décédé effective depuis au moins un an à la date du décès.
  • Tous les ascendants, quel que soit leur degré, qu'ils soient à charge ou non, peuvent bénéficier du transfert dès lors qu'ils remplissent la condition légale de communauté de vie depuis au moins un an.
  • Le concubinage doit avoir été « notoire », c'est-à-dire public et connu de tous, et c'est à la personne invoquant sa qualité de concubin d'apporter la preuve, par tous les moyens, de cette qualité et du respect des conditions légales.
  • La « personne à charge » est définie comme celle recevant du locataire une aide nécessaire à sa subsistance, lorsque ses propres ressources financières sont insuffisantes pour lui permettre de pourvoir à ses besoins essentiels (CA Paris, 6e ch., sect. B, 15 nov. 2007, n° 06/16437).

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