Accès privé

Comment sécuriser et développer le conventionnement ANAH, pour une offre locative intermédiaire ?

Sous réserve de modification législative, réglementaire ou jurisprudentielle.


Selon le guide du conventionnement de l’ANAH, celui-ci est défini comme « la conclusion d’une convention entre l’Agence nationale de l’habitat et un bailleur réalisant ou non des travaux subventionnés pour son logement. Nous pourrions ajouter qu’en contrepartie d’un loyer plus faible s’adressant à des publics à revenus plafonnés, un abattement fiscal pour le propriétaire sur ses revenus fonciers est appliqué. L’objectif est de créer une offre locative meilleur marché, en s’adressant à des publics ayant de plus faibles ressources, et pour laquelle le propriétaire bailleur peut trouver son équilibre financier.

Cependant, conventionner un logement en respectant les règles est aujourd’hui trop complexe, ce qui explique en partie les faibles chiffres du conventionnement communiqués par l’ANAH : 7865 logements à loyer maîtrisé en 2015 (avec ou sans travaux). Ce chiffre est en baisse chaque année et les objectifs annuels ne sont pas remplis.

Causes de cette faible attractivité : une grande complexité, une faible lisibilité, et une mauvaise information du bailleur à deux niveaux :

  • L’existence même du conventionnement (malgré tous les efforts d’organismes tels que l’UNPI, SOLIHA ou les ADIL, pour mettre en avant ces dispositifs) ;
  • et la mise en place concrète de celui-ci.
Le projet de loi ELAN, en cours de discussion à l’Assemblée nationale et au Sénat, se donne pour objectif de développer l’offre de logements intermédiaires (Titre II, chap. 3). Le sujet du conventionnement des logements privés du parc existant n’y est pourtant pas évoqué.

Par exemple, un dispositif spécifique de conventionnement pourrait être créé en IDF afin de trouver les bons leviers de mobilisation du parc privé pour le logement intermédiaire, en remplacement du système d’encadrement des loyers non pertinent. Pour mobiliser le parc privé, les bailleurs doivent trouver un juste retour sur investissement afin de les inciter à la fois à investir (flux), mais aussi à remettre des biens qui sont hors du marché ou dans l’offre locative libre (stock). Un véritable choc d’offre doit impérativement s’inscrire dans le développement d’une offre locative adaptée aux classes moyennes, notamment à Paris et sa petite couronne.

Un certain nombre d’évolutions peuvent être proposées pour améliorer la procédure même de conventionnement : au niveau de la transparence, de la fluidité et de la sécurisation juridique de celui-ci. Cela serait possible au travers du développement d’un applicatif consultable directement en ligne, avec soutien téléphonique et dans les délégations ANAH locales. Enfin, il est impératif de revoir la sortie du conventionnement et l’établissement du nouveau loyer en fin de bail.

  1. TRANSPARENCE : le propriétaire bailleur doit être mieux informé

Le montant des loyers plafonds doit être plus transparent car il existe aujourd’hui une double information contradictoire :

  • Une au niveau national, disponible en ligne sur le BoFiP[1]  ou sur le site internet de l’ANAH[2]. Mais ces chiffres ne sont pas disponibles dès le 1er janvier de chaque année, si bien que pour l’année 2018 les plafonds nationaux de loyers et de revenus les candidats locataires n’ont été publiés qu’à la mi-juin.
  • Une seconde au niveau local, non publiée en ligne et disponible dans la délégation ANAH sont disponibles dans un second temps (ceci serait justifié par le temps de l’étude réalisée localement, notamment).

Il faut alors contacter la délégation locale pour connaitre ces montants de loyers plafonds qui sont revus et corrigés par celle-ci. Il n’y a pas de site internet pour les ANAH locales, les informations sont disponibles selon les territoires, souvent sur rendez-vous.

Alors, quid des baux signés entre le 1er janvier et la mise à disposition nationale et locale de l’information ? De même, le décret publié par la Ministre du logement pour le dispositif « louer solidaire » a été publié le 5 mai 2017 alors que le précédent dispositif « Borloo ancien » avait été prolongé uniquement jusqu’au 31 janvier de la même année.

Le propriétaire bailleur prend alors un risque très important en signant son bail avant d’avoir obtenu le conventionnement, et appliquant par exemple un montant de loyer de l’année 2016 pour un bail signé en 2017, dont les montants des loyers n’ont pas encore été communiqués. Il risque ainsi de ne pas respecter les plafonds de loyers décidés par les délégations locales de l’ANAH, ou même appliquer les plafonds de loyers communiqués par l’ANAH nationale pour l’année en cours.

La suite est réservée aux adhérents UNPI

Les avantages adhérents :

  • Contenu disponible en illimité
  • Consultations juridiques gratuites
  • Accompagnement fiscal
  • Défense de vos intérêts
  • Démarches administratives

Adhérer

Déjà adhérents ?

Connexion
Mot de passe oublié ?