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Les locations de type « Airbnb » sous haute surveillance

Avec l’essor d’internet et des plateformes d’économie collaborative (Leboncoin, Airbnb, Abritel, etc.), les locations de meublés touristiques ont explosé en France. Fin 2018, 500.000 annonces étaient publiées sur le site « Airbnb »[1], dont plus de 60.000 à Paris, et autour de 10.000 à Lyon, Nice ou Bordeaux. Ce qui frappe, c'est notamment la multiplication des locations en ville. Si notre pays est devenu le second marché de la plateforme californienne après les Etats-Unis, c'est sans doute que les « Airbnb » répondent, côté visiteurs, à une quête d’expérience « authentique » – et peut-être meilleur marché qu’à l’hôtel –, tandis qu’ils permettent à de nombreux propriétaires de se procurer un complément de revenus. Pour des investisseurs, et selon les propres mots du Conseil d’Etat, il peut s'agir aussi d’échapper aux « règles relativement restrictives pesant sur la location des locaux nus – c’est un euphémisme –, incitant davantage les propriétaires à se tourner vers le marché plus rentable et moins risqué de la location meublée de courte durée »[2].

Cependant, malgré l'intérêt d'une diversification de l'offre d’hébergements touristiques, de plus en plus de villes accusent les locations de type « airbnb » de nuire à l'habitat résidentiel. Paris notamment évoque le chiffre de 20.000 logements disparus depuis 2009. Quand un logement est dédié à la location touristique, il n'est en effet plus disponible à l'année. En raison de leur rentabilité, elles sont aussi accusées de faire gonfler les prix de l'immobilier. On évoque aussi une usure accélérée des immeubles, liée à la rotation des occupants, tandis que les professionnels de l’hôtellerie dénoncent une concurrence déloyale. Dans ce contexte, les villes sont de plus en plus nombreuses à délibérer sur le sujet. Elles mobilisent en particulier la réglementation sur les changements d’usage, qui figure dans le Code de la construction et de l’habitation, mais aussi les nouvelles règles de déclaration prévues par le Code du tourisme. Les plateformes de locations entre particuliers se voient également sommées de collaborer avec les pouvoirs publics.

Le recours à la réglementation sur les changements d'usage

Les articles L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation logent une ancienne réglementation relative aux changements d’usage. Instaurée au lendemain de la Seconde Guerre mondiale pour lutter contre la pénurie de logements, profondément remaniée en 2005, elle interdit d'affecter un logement à un autre usage sans obtenir une autorisation du maire (en remplacement du préfet depuis 2009). L'article L.631-7 du CCH précise que l’usage d’un local s’apprécie à la date du 1er janvier 1970[3] et définit les locaux d'habitation comme « toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 », ce qui inclut les locations meublées à usage d’habitation principale, mais également – depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 – les meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité. Or, dès 2012, la jurisprudence a considéré que le fait de louer un logement pour de courtes durées constitue un changement d'usage. Cette solution a été consacrée par la loi ALUR du 24 mars 2014 : « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage ». Louer un logement via Airbnb suppose donc de solliciter une autorisation préalable en mairie. Toutefois, la même loi a sanctuarisé les résidences principales, qui peuvent être louées jusqu’à quatre mois par an (art. L.631-7-1 A du CCH).

Théoriquement, cette réglementation est applicable de plein (...)

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