Carence, défaillance, difficultés : la désignation judiciaire du représentant de la copropriété

ANALYSE - La désignation du syndic, organe mal aimé et méconnu, demeure une démarche obligatoire, et ce, quelle que soit la taille ou la destination de la copropriété[1]. Il occupe un rôle fondamental au sein de la copropriété puisqu’il en est le représentant légal en charge, notamment, de son administration générale et de sa conservation, ainsi que de la bonne exécution des stipulations du règlement de copropriété et des décisions d’assemblée. 

Par Benjamin Naudin, Avocat

Dans certaines hypothèses très particulières, et après désignation judiciaire, le syndicat des copropriétaires peut être représenté par un administrateur provisoire[2], un syndic judiciaire[3], un administrateur ad-hoc[4]. Chacune de ces hypothèses vise une situation particulière de la vie du syndicat, telles que la carence de syndic, la copropriété en difficulté, la défaillance du syndic ou son empêchement…

1. Le défaut de désignation par l’assemblée

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, prévoit expressément que :

« À défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble. »

Cet article doit être relié à l’article 46 du décret du 17 mars 1967 qui pose les modalités pratiques d’une telle désignation. 

Ces deux articles ont été prévus pour pallier une situation particulière, durant laquelle l’assemblée, bien que convoquée et réunie à cet effet, n’a pas réussi à désigner de syndic. Un tel évènement entraîne nécessairement un blocage dans le fonctionnement de la copropriété.

Aux termes de l'article 46 du décret de 1967, dès lors que l'assemblée générale convoquée à cet effet n'a pu parvenir à nommer un syndic, il y a lieu à désignation d'un syndic judiciaire.

Cette désignation se fait à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble désigne le syndic par ordonnance[5].

Ce syndic judiciaire aura pour mission, d’une durée fixée par l’ordonnance mais qui ne saurait aller au-delà de 3 années, d’administrer la copropriété dans les conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967. Il devra notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions. Sa mission cessera de plein droit à compter de l'acceptation du mandat du syndic désigné par l'assemblée générale.