Le choix des garanties locatives

Pour assurer le paiement des loyers et des charges locatives, les bailleurs peuvent recourir à divers mécanismes. Prendre des garanties en amont de la signature du bail est pour le bailleur un bon moyen de surmonter les difficultés qu'il peut rencontrer en aval. Avant de signer le bail, tout bailleur averti réfléchit donc aux garanties qu'il peut obtenir. Voici un panorama des garanties locatives dans les baux d'habitation.

Le dépôt de garantie

Il est traditionnel dans les baux de demander au locataire à l'entrée dans les lieux le versement d'une somme. Encaissée par le bailleur, elle est restituée au locataire à son départ lorsqu'il est à jour de ses obligations. Le montant est souvent de trois mois dans les baux commerciaux, mais il est plafonné à un mois dans les baux relevant de la loi du 6 juillet 1989 depuis la loi du 8 février 2008 qui a divisé par deux son montant maximum. Son régime est fixé par l'article 22 de la loi de 1989. De plus, certains locataires ne paient pas le dernier mois de loyer afin d'être certains d'être remboursés du dépôt de garantie. Cette pratique, illicite mais difficile à contrecarrer, rend d'autant plus nécessaire le recours à d'autres formes de garantie. Le dépôt de garantie est aussi dénommé caution. Cette appellation impropre crée une confusion avec la garantie suivante.

La caution

La caution ou cautionnement est la garantie la plus classique. Son mécanisme est ainsi défini par l'article 2288 du Code civil : "Celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même." Il s'agit d'une obligation subsidiaire. La caution peut donc invoquer le bénéfice de discussion (art. 2299) c'est-à-dire demander au créancier de poursuivre d'abord le débiteur principal (en l'occurrence le locataire). La caution peut aussi demander le bénéfice de division, dans l'hypothèse où plusieurs personnes se sont portées caution (art. 2303). Mais ces protections de la caution sont facultatives et il est fréquent de lui demander d'y renoncer dans l'engagement de caution.