La servitude de passage : tour d’horizon d’une servitude aux multiples facettes

ÉCLAIRAGE - La servitude de passage permet à une personne de circuler sur un terrain qui ne lui appartient pas. Le bénéficiaire du droit de passage, propriétaire du fonds dénommé « fonds dominant », peut aller et venir, sous certaines limites, sur le terrain de son voisin, propriétaire du fonds dénommé « fonds servant ». La servitude peut exister par effet de la loi (servitude légale) ou par effet d’une convention entre les propriétaires concernés (servitude conventionnelle). Bien que la servitude de passage soit fréquente, elle est à l'origine de nombreux conflits entre propriétaires,car sa reconnaissance et son application ne sont pas toujours simples à appréhender. Explications.

Par Nathalie Quiblier, journaliste

Servitude de passage légale ou conventionnelle

Les servitudes de passage s’établissent de deux manières : soit de façon légale, c’est-à-dire par effet de la loi, soit de façon conventionnelle, c’est-à-dire par effet d’un contrat entre les propriétaires concernés. Dans tous les cas, elle peut s'appliquer sur des terrains bâtis ou non bâtis, et même inconstructibles.

Le propriétaire dont le terrain est enclavé, c’est-à-dire qui n’a aucune issue sur la voie publique ou qui dispose d’une issue insuffisante, a le droit de passer sur le(s) terrain(s) voisin(s) afin de lui permettre d’accéder à la voie publique (articles 682 et suivants du Code civil). Cette servitude est dite « légale », car elle s’impose même sans accord entre les propriétaires. Ainsi, le propriétaire du fonds servant ne peut pas refuser la servitude au profit du fonds dominant et il doit laisser un passage sur son terrain au propriétaire du terrain enclavé pour lui permettre d’accéder à sa propriété.  

En pratique, cette servitude légale est organisée par écrit : modalités, tracé du passage, etc.

Si le voisin (fonds servant) refuse ou si les deux voisins ne trouvent aucun accord concernant l’aménagement de cette servitude, le juge peut être saisi, et c’est lui, après avoir vérifié que les conditions de l’état d’enclave sont bien réunies, qui imposera au voisin de laisser au propriétaire du fonds enclavé un accès à sa propriété.  

Si le terrain n’est pas enclavé, la servitude ne peut être que conventionnelle. C’est le cas d’une propriété qui dispose d’un accès techniquement utilisable, mais difficilement praticable ou peu commode. Il a par exemple été jugé qu'une propriété de montagne ne pouvait pas être considérée comme enclavée seulement parce qu'elle était difficile d'accès (Cour de cassation, 10 septembre 2020, n°19-14.081).