Les bonnes pratiques pour optimiser sa déclaration de revenus 2022

Voici revenu le temps de la déclaration de revenus. Nous vous proposons un guide de la déclaration pour les revenus issus de votre patrimoine immobilier en insistant sur les nouveautés issues de la loi de finances pour 2023.
Le mode d’imposition des revenus des locations varie suivant que la location est consentie pour un logement vide ou meublé. Nous les examinerons successivement avant d’aborder l’impôt sur la fortune immobilière. En préalable, rappelons le barème de l’impôt sur le revenu.

Le barème de l’IR

Le barème de l’impôt sur le revenu a été réévalué cette année en fonction de la hausse des prix pour 2022 estimée à 5,4 %. Le barème est donc le suivant.

Les locations nues

Le micro-foncier

Si les revenus de vos locations ne dépassent pas 15 000 € par an, vous relevez par principe du régime du micro-foncier. Simple, ce régime vous évite de remplir la déclaration de revenus fonciers. Il suffit de remplir dans la déclaration générale le montant des revenus et l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges. Le seuil s’apprécie sur l’année et si vous n’avez loué qu’une partie de l’année, il n’y a pas lieu d’effectuer de prorata.
Ce régime ne permet donc pas de faire apparaître un déficit. Si vos charges excèdent 30 % des revenus, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel. Cochez la case revenu foncier dans la déclaration en ligne (ou remplissez la déclaration 2044 papier).
Enfin, si vous louez dans le cadre de certains régimes spécifiques, le micro-foncier est exclu (Cosse ancien, Besson, Robien, Borloo, Périssol, monuments historiques). Si vous louez via Loc’Avantages, le micro-foncier est également écarté.

Micro-foncier : simple mais sans faculté de déficit

Le régime réel

Le régime réel est plus précis : il consiste à déclarer l’ensemble des revenus que vous tirez de vos biens immobiliers loués nus et le détail des charges qui s’y rapportent.

Les revenus à déclarer

• Les loyers. Vous devez déclarer les loyers perçus au cours de l’année 2022 (rubrique 211). Le critère à retenir pour déterminer les loyers à déclarer est donc celui de la perception et non les années auxquels ils se rattachent. Il vous faut donc déclarer les loyers dus pour 2023 qui auraient été payés d’avance ainsi que les loyers antérieurs à 2022, payés en retard. Si vous faites appel à un administrateur de biens, c’est la date d’encaissement par celui-ci qui est à retenir, même s’il ne vous a pas encore transmis les fonds.
  Les loyers impayés ne sont donc pas imposables. Toutefois, vous devez vous ménager la preuve que vous avez effectué des démarches pour obtenir le paiement de votre locataire. Si vous négligez de les percevoir ou si vous ne les recouvrez pas au motif que vous avez des liens familiaux avec lui, il s’agit d’une libéralité et le loyer correspondant est imposable.

En voici un exemple (encadré).

Il est donc conseillé de conserver les pièces justificatives des démarches engagées pour obtenir le paiement : courriers recommandés ou actes d’huissier par exemple.

• Les autres revenus : Il faut également déclarer les autres revenus comme ceux issus des locations de toitures pour les antennes téléphoniques, de panneaux publicitaires ou de droit de chasse ou de pêche.
  Sont aussi imposables les subventions de l’Anah et les indemnités d’assurance.
  Les dépôts de garantie ne sont pas imposables lors de leur encaissement par le bailleur, mais ils le deviennent s’ils sont conservés pour couvrir des loyers impayés ou des charges, lors du départ du locataire.
  Les dépenses qui sont conventionnellement mises à la charge du locataire alors qu’elles incombent au bailleur, sont à déclarer case 212.

Les charges à déduire

De façon générale, les charges pour être déductibles doivent avoir été effectivement payées en 2022, se rapporter à des biens procurant les revenus fonciers imposables, être justifiées et ne pas donner lieu à un autre avantage fiscal.
Par exemple, si des frais de réparation se rattachent à la fois à un bien loué et à un bien dont le propriétaire se réserve la jouissance mais qu’il n’établit pas que les dépenses de travaux dont il demande la déduction sont afférentes à l’appartement locatif, il ne peut les déduire (CE, 14 oct. 2022, n° 444458).

• Les frais d’administration et de gestion (ligne 221) englobent les rémunérations des gardiens et concierges (hors copropriété puisque dans ce cas, ils sont compris dans les charges). Cette rubrique comporte aussi les honoraires versés à un tiers pour la gestion des immeubles, ou pour la recherche d’un locataire ou encore la cotisation versée à votre chambre de propriétaires.
  Les autres frais de gestion (frais de correspondance, d’acquisition d’équipement informatique pour la gestion de vos immeubles…) sont réputés couverts par le forfait de 20 € par local. Un bien qui est loué à un même locataire mais qui comporte des annexes comme un garage donne lieu à un seul forfait de 20 € même s’il y a plusieurs baux.
• Les primes d’assurance (ligne 223) sont celles qui couvrent les risques d’un propriétaire non occupant ou des loyers impayés.
• Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration (ligne 224) imposent de distinguer suivant la nature des locaux.
  Pour les locaux d’habitation, ces travaux sont déductibles lorsqu’ils permettent de maintenir l’immeuble en bon état ou d’apporter un élément de confort supplémentaire (remplacement de chaudière, installation d’une salle d’eau…). En revanche, ils ne sont pas déductibles lorsqu’ils sont équivalents à une reconstruction ou qu’ils correspondent à une restructuration ou à un agrandissement des locaux.
  Ainsi, sont déductibles de travaux de réparation de toiture et de ravalement de façade (CE, 29 mars 1989 n°91879) ou la transformation de deux chambres mansardées en un appartement, sans modification du gros-œuvre et sans agrandissement (CA Nancy, 10 fév. 1994, n° 92-414).
  A l’inverse, pour des locaux professionnels ou commerciaux, seuls sont déductibles les travaux d’entretien et de réparation. Les dépenses d’amélioration ne sont pas déductibles. Deux exceptions sont admises pour, d’une part, les dépenses visant à protéger ces locaux des effets de l’amiante et, d’autre part, les dépenses visant à faciliter l’accueil des handicapés.

Exemples de décisions

→ Équipement de cuisine. « L'achat et la pose d'équipements électroménagers d'une cuisine, de petits meubles de salle de bain et d'une antenne » ne sont pas des dépenses d’amélioration déductibles du revenu foncier (CE, 14 oct. 2022, n° 444458).

→ Vente d’immeuble à rénover. Dans ce type de contrat, l’acquéreur ne devient propriétaire du bien qu’à compter de l’achèvement des travaux y afférent. Il en résulte que « les travaux réalisés antérieurement au transfert de propriété, qui s'analysent en un élément du prix d'acquisition de l'immeuble, constitutif de dépenses en capital, ne peuvent être considérés comme des charges déductibles des revenus fonciers. » (CAA Bordeaux, 4 nov. 2021, n°19BX03720).
Les travaux de rénovation qui sont effectués par le vendeur ne sont pas déductibles par l’acquéreur.

→ Travaux assimilables à des travaux de reconstruction. Lors de la « création de six appartements en duplex par aménagement de combles et greniers et d'un appartement de 56 m² dans un local auparavant affecté à l'usage commercial et de boutique …, les seconds niveaux des appartements en duplex [étant] créés dans des greniers non aménagés », ces travaux n’ont pas été jugés déductibles même s’ils n’augmentent pas la surface de construction et ne modifient pas le gros-œuvre (CAA Versailles, 24 janvier 2023, n° 21VE00621).

→ Travaux de réhabilitation dans des locaux de bureaux. Des travaux qui consistaient en « un réaménagement intérieur avec redistribution de certains espaces par la démolition et création de cloisons, afin notamment de créer un coin repas et une salle de réunion » n’ont pas été jugés déductibles. Les travaux d’électricité et de peinture n’ont pas été admis non plus car ils étaient inclus dans une facture globale : « Les travaux de réhabilitation formant un tout indissociable avec les travaux de réaménagement, et l'ensemble ne pouvant être regardé comme des travaux de réparation et d'entretien » (CA Versailles, 20 février 2023, n° 21/VE01133).

Prudence

• Les charges récupérables mais non récupérées sur le locataire à son départ sont à déclarer ligne 225.
• Les indemnités d’éviction (ligne 226), versées à un locataire, sont déductibles si elles correspondent à une dépense en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu. C’est le cas si le bailleur verse l’indemnité pour pouvoir relouer dans de meilleures conditions (CE, 3 juillet 2009, n° 293154).
• Les impôts sont déductibles (ligne 227) lorsqu’ils incombent au bailleur : taxe foncière et taxes annexes (taxe spéciale d’équipement, taxe sur les surfaces de stationnement en Ile-de-France). En revanche, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas déductible, pas plus que les taxes d’urbanisme ou la taxe sur les bureaux en Ile-de-France.
• Les déductions spécifiques (ligne 228) correspondent à des régimes locatifs aidés, leur montant est variable. Elles s’ajoutent aux déductions pour frais réels. En voici quelques exemples.

Déductions spécifiques

• Les charges de copropriété font l’objet d’un traitement spécifique, en deux temps.

→ Premier temps. Vous devez déduire de vos revenus fonciers (ligne 229) les provisions que vous avez versées au syndic en 2022 pour les dépenses courantes et les travaux. Cette déduction ne dépend pas de l’usage qui a été fait des sommes versées. En revanche, les provisions au titre du fonds travaux ne sont pas déductibles. Les dépenses correspondant à ces travaux seront déductibles lorsqu’elles seront payées au titre de travaux effectués.

→ Second temps. Vous devez régulariser les provisions 2021 qui ont été déduites en 2022 (ligne 230). En effet, les provisions comportent pour partie des dépenses déductibles et pour partie des dépenses non déductibles. Il faut donc réintégrer dans les revenus imposables la part des provisions qui ont été déduites en 2022 au titre des revenus de 2021 mais qui ne correspondent pas à des dépenses déductibles.
Il faut également tenir compte de la régularisation du solde. Si le solde est négatif et que vous avez donc eu à payer un complément de provision, il est déductible. Si, au contraire, le solde est positif et que vous avez bénéficié d’un remboursement (ou que la somme a été imputée sur l’appel de charges du début de l’année suivante), il doit être ajouté aux revenus fonciers perçus en 2022.

• Les intérêts d’emprunt sont déductibles (ligne 250) lorsqu’ils se rapportent à des emprunts contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location. Sont déductibles les intérêts payés au cours de 2022.
  Si vous avez souscrit un emprunt pour rembourser un autre emprunt, vous pouvez poursuivre la déduction si le nouveau contrat le mentionne et si les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial.
  Aux intérêts s’ajoutent les frais d’emprunt : frais de constitution de dossier, frais d’inscription hypothécaire ou sommes versées à un organisme de cautionnement, commissions de banque, indemnités de résiliation anticipée. En revanche, des intérêts de retard que vous auriez dû payer faute de respect des échéances ne sont pas déductibles (CE, 10 février 1989).
  Si l’immeuble n’est pas encore loué (notamment s’il est en construction), les intérêts d’emprunt sont déductibles si vous manifestez clairement votre intention de louer auprès de l’administration.
  Ainsi, l’administration a remis en cause la déduction des intérêts d’un prêt contracté pour l’achat d’un appartement car l’acte notarié ne mentionnait pas le prêt, le tableau d’amortissement ne précisait pas l’affectation du prêt et la déduction des frais financiers ne correspondait pas au montant des intérêts mentionné (CA Bordeaux, 20 mai 2020, n°18BX02120).

Loc’Avantages : une réduction d’impôt a remplacé la déduction forfaitaire

Les réductions d’impôt pour investissement locatif

Chaque régime fiscal ayant son régime propre, on évoquera ici seulement le dernier en date, Loc’Avantages. Ce régime a succédé au régime Cosse et il se présente sous la forme d’une réduction d’impôt et non plus d’une déduction forfaitaire. Il suppose une convention avec l’Anah signée entre le 1^er mars 2022 et le 31 décembre 2024. Si vous avez conclu une telle convention en 2022, vous devez joindre à votre déclaration une copie de la convention ainsi qu’une copie du bail et de l’avis d’imposition du locataire. Le taux de la réduction d’impôt est compris entre 15 % et 65 % suivant les secteurs.

La déduction des déficits

Pour chaque bien que vous donnez en location, vous pouvez constater un excédent ou un déficit. Ils se compensent. Si le résultat est déficitaire, vous pouvez déduire ce déficit foncier de l’ensemble de vos revenus à hauteur de 10700 euros.
Toutefois, pour certains biens, loués sous le régime Cosse ou Périssol, le plafond est porté à 15300 €.

La part de déficit qui excède ces plafonds n’est pas perdue : elle est reportable sur les revenus fonciers des années ultérieures, pendant 10 ans.

Attention : pour éviter une remise en cause de l’imputation sur les revenus globaux, le bailleur doit poursuivre la location pendant trois ans, soit jusqu’au 31 décembre de la 3^e année qui suit l’imputation.

Enfin, les intérêts d’emprunt font l’objet d’un traitement particulier : la part des déficits qui résulte des intérêts d’emprunt n’est déductible que des revenus fonciers mais non des revenus globaux. Il faut donc comparer le montant des intérêts d’emprunt avec celui des recettes brutes.

• Si les intérêts sont inférieurs aux recettes, le déficit est considéré comme venant des autres charges déductibles, le déficit est alors imputable sur le revenu global (dans la limite de 10700 €).
• Si les intérêts dépassent les recettes brutes, la part excédentaire n’est déductible que des revenus fonciers des années ultérieures. Si vous avez perçu 6000 € de loyers et payé 8 000 € d’intérêt d’emprunt et 7500 € d’autres charges, les 2000 € de déficit dépassant le montant des intérêts ne sont déductibles que des revenus fonciers ultérieurs, pendant 10 ans.

Exemple : limitation de la déduction des intérêts d’emprunt

Les monuments historiques font l’objet d’un traitement plus favorable.
Ils peuvent donner lieu à des déficits imputables sur le revenu global. Ils concernent principalement les monuments historiques classés ou inscrits et les immeubles ayant obtenu le label de la Fondation du patrimoine. Il faut s’être engagé à le conserver pendant 15 ans, le détenir en direct (sauf s’il a été acquis avant 2009) ou par une SCI familiale et ne pas l’avoir mis en copropriété (depuis 2009). Deux cas sont à distinguer.

• - L’immeuble procure des recettes. Si vous n’occupez pas le bien, vous pouvez déduire le déficit de votre revenu global sans limitation de montant. L’excédent est le cas échéant reportable sur les revenus des années ultérieures pendant 6 ans. Si vous occupez le bien, vous pouvez déduire les charges sur la partie ouverte au public de vos revenus fonciers et les charges de la partie que vous occupez, sur votre revenu global (la répartition entre les deux parties peut être faite de façon forfaitaire à 75 % pour les charges déductibles des revenus fonciers et à 25 % sur le revenu global).
• - L’immeuble ne procure pas de recettes. Vous ne pouvez donc pas déduire de dépenses de vos revenus fonciers. Mais si vous avez la jouissance du bien, vous pouvez déduire vos charges de votre revenu global. La part de déficit qui excède vos revenus n’est pas reportable.

Les déclarations à souscrire

Si vous relevez du micro-foncier, il suffit de remplir la case correspondante 4BE dans la déclaration générale 2042. Pour le régime réel, il faut renseigner la déclaration 2044. Une déclaration spéciale (2044 S) s’impose dans les cas où un immeuble fait l’objet d’amortissement ou de déduction spécifique.
Pour les meublés, vous devez déclarer les revenus dans les cases 5ND à 5PJ de la déclaration pour les loueurs non professionnels. Pour les professionnels, il s’agit des cases 5KO à 5MO pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes, ou 5KP à 5MP pour les autres meublés et les cases 5HY à JY pour les prélèvements sociaux.

Les locations meublées

Considérées comme une activité commerciale, les locations meublées relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont moins imposées.
Deux situations font l’objet d’exonération.

• La location d’une partie de votre résidence principale à une personne y élisant sa résidence principale si la location est consentie à un « prix raisonnable ». Le loyer est présumé raisonnable si, en 2022, il ne dépasse pas 192 € par m² par an en Ile-de-France et 142 € dans les autres régions.
• Les locations de chambres d’hôtes, si les recettes ne dépassent pas 760 € par an.

De façon comparable aux locations nues, les locations meublées peuvent être imposées suivant un régime forfaitaire (micro-BIC) ou au régime réel.

Le micro-BIC, des abattements avantageux

Le micro-BIC suppose de ne pas dépasser l’un ou l’autre des deux plafonds suivants (tableau).
Les plafonds seront majorés à compter de 2023.

Plafonds du micro-BIC

Ces abattements permettent donc d’amoindrir la charge fiscale. Ils sont au minimum d’un montant de 305 €.

Le régime réel s’applique si vous dépassez les plafonds mentionnés ci-dessus ou si vous l’adoptez par option. Son avantage est de pouvoir déduire toutes les charges et d’amortir les biens, mais il suppose de tenir une comptabilité détaillée comme pour une entreprise.
Vous pouvez déduire les charges réelles : primes d’assurance, dépenses d’eau ou d’électricité qui sont à votre charge, réparations, frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, cotisations sociales, impôts à votre charge.
Vous pouvez également déduire l’amortissement du bien. La durée d’amortissement usuelle est de 50 ans pour les immeubles (2 % par an) et de 7 à 10 ans pour les meubles. Des provisions par exemple en cas de litige avec le locataire sont aussi déductibles.
Les déficits, pour les loueurs non professionnels, sont imputables sur les autres bénéfices non professionnels des locations meublées de l’année ou des 10 années suivantes.
En revanche, les déficits des loueurs professionnels sont déductibles de votre revenu global et si besoin sur le revenu global des 6 années suivantes.
Pour être qualifié de loueur professionnel, il faut que les recettes annuelles des locations meublées dépassent 23000 € et qu’elles soient supérieures aux autres revenus du foyer.

L’IFI

L’impôt sur la fortune immobilière fait désormais partie de la déclaration générale des revenus. Si vous dépassez le seuil imposable de 1,3 million d’euros, vous devez remplir les données correspondantes (case IFI à la rubrique divers) ou la déclaration papier n°2042-IFI.

Les règles d’imposition

Le seuil d’imposition n’a pas été modifié cette année. Si votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros, il sera imposé à partir du barème suivant. Rappelons que lorsque le patrimoine devient imposable (1,3 M€), l’impôt est calculé dès 800 000 euros.

Barème de l’IFI

• Si votre patrimoine immobilier est compris entre 1,3 et 1,4 M€, l’impôt fait l’objet d’une décote. La décote est calculée ainsi : 17 500 € -1,25 % x P (P étant le patrimoine net taxable).
• Vous pouvez obtenir une réduction d’impôt par des dons à certains organismes. La réduction est de 75 % des sommes versées dans la limite de 50 000 € (les sommes à retenir sont celles versées entre la date limite de la déclaration de 2022 à celle de 2023).
• Le montant de l’IFI peut faire l’objet d’un plafonnement pour éviter que l’imposition globale soit confiscatoire : si le total de l’IFI, de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux dépasse 75 % de vos revenus de l’année précédente, la différence vient en diminution de l’IFI.

Les biens imposables

Les biens imposables sont vos biens immobiliers, situés en France ou à l’étranger. Il s’agit des biens bâtis ou non, quel que soit leur usage (logements, locaux industriels ou commerciaux…) et leur affectation (loués ou réservés à votre propre usage).
Il faut également déclarer les titres de sociétés pour la fraction immobilière de leur patrimoine. Sont toutefois exclus les immeubles qui sont affectés à l’activité opérationnelle de la société, c’est-à-dire ceux qu’elle détient pour l’exercice de son activité propre.
Par exception, si vous détenez moins de 10 % de la société, ces titres échappent à l’imposition.
Par ailleurs, pour certains organismes de placement collectif, si vous en détenez moins de 10 %, les parts ou actions ne sont pas imposables (et si l’actif de l’organisme comporte moins de 20 % de biens immobiliers imposables).
Quant aux actions des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC), elles bénéficient d’un régime particulier : si vous détenez moins de 5 % du capital, votre participation n’est pas imposable.
Enfin, les actifs professionnels que vous utilisez pour votre activité professionnelle sont exonérés. Il en est de même si vous détenez des immeubles que vous affectez à l’activité d’une société dans laquelle vous exercez votre activité principale (si vous êtes associé d’une société soumise à l’impôt sur le revenu) ou dont vous êtes le dirigeant (société soumise à l’impôt sur les sociétés).
Les parts de groupements fonciers agricoles (GFA), les biens ruraux donnés à bail à long terme ou par bail cessible sont exonérés en totalité si le bail est consenti à certains membres du groupe familial et si le preneur utilise le bien pour sa profession principale.
A défaut, l’exonération est limitée à 75 % de leur valeur (jusqu’à 101 897 €) et à 50 % au-delà.
Les bois et forêts et parts de groupements forestiers sont exonérés à hauteur des trois quarts de leur valeur sous condition notamment de garantie de gestion durable.

Déduction des dettes

Seul le patrimoine net étant imposable, vous pouvez déduire les dettes. Il s’agit des dettes évaluées au 1^er janvier 2023 et se rapportant à un élément du patrimoine taxable. Si la dette se rapporte à un bien partiellement imposable, elle n’est déductible qu’à hauteur de la même proportion.
Les dettes déductibles sont plafonnées si vous disposez d’un patrimoine taxable de plus de 5 M€. Le montant des dettes qui dépasse 60 % de la valeur du patrimoine taxable est réduit de 50 %.

Évaluation du patrimoine

Les biens doivent être évalués en fonction de leur valeur au 1^er janvier 2023.
Les titres cotés sont évalués selon leur cotation au 1^er janvier.
Les résidences principales font l’objet d’un abattement de 30 %.
Pour les immeubles loués, vous pouvez tenir compte d’un abattement lié au statut d’occupation. Le taux de décote admissible varie de 10 % à 40 % suivant la nature de l’occupation.
Les biens en indivision, réputés moins liquides, peuvent aussi être affectés d’une décote.
Pour les biens dont la propriété est démembrée, seul l’usufruitier est imposable, pour la valeur totale de l’immeuble, le nu-propriétaire n’est pas imposable.
En matière d’évaluation, la difficulté est de trouver la juste valeur à déclarer. Il faut éviter tout autant de surévaluer un bien, ce qui majore la base imposable, que de le sous-évaluer, ce qui peut susciter une contestation de l’administration fiscale.

Vous pouvez trouver de nombreuses règles d’évaluation dans le guide sur l’évaluation des entreprises et des titres de société, en ligne sur le site de l’administration fiscale.

Consultez le site DVF pour avoir des références officielles de transactions

Quelques rappels ou conseils pratiques.
Les immeubles peuvent être évalués de diverses manières :

• Par comparaison avec des prix d’immeubles comparables. Vous pouvez trouver de nombreuses références officielles sur le site patrim (vous devez vous identifier via votre numéro fiscal) ou via le site DVF[5] (demande de valeur foncière). Ce dernier site comporte les références précises avec adresse, surface, prix et date de mutation.
• Par capitalisation. Vous reconstituez la valeur vénale à partir du loyer pratiqué en lui appliquant un taux de capitalisation.
• Par évaluation d’une valeur antérieure. Si vous avez une expertise ou un prix de vente récent, vous l’ajustez en fonction de l’évolution du marché par rapport à l’an dernier.
• Par le coût de construction. Cette dernière méthode, qui part de la valeur du terrain en y ajoutant le prix nécessaire pour un bâtir un immeuble neuf, n’est utilisable que pour des immeubles très récents.

Un terrain non bâti constructible doit être évalué en fonction des mutations de mêmes biens dans le secteur. Il faut donc intégrer la majoration de valeur que produit la faculté de construire, avec des équipements en réseaux comparables.
Le classement énergétique tend à prendre davantage d’impact sur la valeur d’un bien, notamment locatif. Un bien classé F ou G, peut donc être affecté d’une décote par rapport à un bien mieux classé.

Dates limites d’envoi des déclarations

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