Les acquis de l'UNPI

Le 25-02-2016

Pas toujours facile de défendre le point de vue des propriétaires immobiliers, surtout quand le pouvoir en place refuse de remettre en cause son diagnostic quant à la crise du logement et quant aux solutions pour y remédier. L’UNPI a cependant réussi à obtenir le retrait ou du moins la modification de certains projets de réforme dévastateurs, voire la mise en place de réformes salvatrices.

Réforme du secteur HLM

En 2012, l’UNPI a choisi de déposer une plainte devant la Commission européenne concernant les aides d’État au parc HLM. Le but est d’alerter sur le dévoiement des missions originelles du parc social : loin de se consacrer uniquement au logement des plus démunis, il détourne les aides publiques pour concurrencer le parc privé en logeant les classes moyennes. Cette plainte n’est sans doute pas étrangère aux améliorations apportées sur ce sujet par la loi ALUR.

➡️ Création d’une agence nationale de contrôle du logement social, chargée notamment de contrôler l’emploi conforme à leur objet des subventions et avantages fiscaux accordés aux bailleurs sociaux, avec pouvoir de proposer des sanctions. En particulier, il est expres- sément prévu que l’agence vérifie le respect du droit européen en matière d’aides d’État octroyées à certaines entreprises chargées de la gestion de services d’intérêt économique général (les avantages octroyés ne doivent compenser que le surcoût induit par le service d’intérêt général).
➡️ La loi ALUR étend son contrôle à tous les intervenants dans le logement social. Ainsi, l’agence exerce son contrôle aussi bien sur les offices HLM publics que sur les organismes privés bénéficiant du concours de l’État (SEM, bénéficiaires du 1 % logement, GIE, etc.).
➡️ Rationalisation et améliorations de procédures d’attribution de logements sociaux.

Baux commerciaux

✅ Récupération de la taxe foncière auprès du locataire

La loi Pinel a entendu encadrer la répartition des charges entre propriétaire et locataire d’un local commercial. On pouvait craindre un alignement sur le régime des baux d’habitation.

➡️ Finalement, aux termes d’un décret du 3 novembre 2014, la taxe foncière peut notamment continuer d’être mise à la charge du locataire.

Travaux d’économie d’énergie

Dans sa version initiale, la loi relative à la transition énergétique imposait aux propriétaires de logements anciens des travaux afin d’atteindre un objectif de consommation maximum de 150 kWh/m2/an.

➡️ La loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte se limite finalement à un objectif général d’économie d’énergie non quantifié.
➡️ La loi de 2015 n’impose plus d’obligation automatique de travaux à la charge du vendeur à l’occasion d’une mutation.

Fiscalité

✅ Pas de taxation des loyers fictifs

À l’automne 2013, les médias ont fait écho d’un projet de taxer les loyers fictifs des propriétaires occupants ayant fini de rembourser leur prêt.

➡️ Par la plume de son président, l’UNPI a ferme- ment condamné ce projet auprès du Président de la République (voir 25 millions de Propriétaires, déc. 2013, p. 11). Fin 2013, dans un courrier adressé à Jean Perrin, la Présidence de la République rassurait l’UNPI sur son refus de donner corps à un tel projet (voir notre encadré ci-contre).

✅ Réduction de la surtaxe foncière sur les terrains à bâtir

Afin de forcer les propriétaires de terrains à bâtir en
zone « tendue » à céder leur terrain pour permettre
la construction de logements, le législateur a instauré une très forte majoration de taxe foncière sur les terrains constructibles. En effet, il était prévu de majorer la valeur locative de ces terrains d’une somme égale à 5 € par mètre carré pour 2015 et 2016, puis à 10 € par mètre carré à compter de 2017, sans que les communes puissent s’y opposer.

➡️ L’UNPI a obtenu début 2015 une réduction sensible du champ d’application de la majoration : finalement, au lieu d’être appliquée aux 28 agglomérations concernées par la taxe sur les logements vacants, elle ne concerne plus que les communes où sont applicables, à la fois, la taxe sur les logements vacants et la taxe « Apparu » sur les loyers élevés des micro-logements (art. 31 de la loi de finances rectificative du 29 décembre 2014). Cette dernière taxe concerne en pratique des zones A (Genevois français, Lyon, Côte d’azur notamment) et A bis (région parisienne) définies en matière d’aides au logement. Au final, selon les indications des services de Bercy, la majoration automatique de taxe foncière ne concerne qu’environ 620 communes et un peu plus de 1700 contribuables.
➡️ Fin 2015, le législateur décide finalement de supprimer la majora- tion par mètre carré pour les années 2015 et 2016 (art. 62 de la loi de finances rectificative du 29 décembre 2015). Seule une majoration de 25 % de la valeur locative totale est appliquée. À compter de 2017, il est prévu une majoration de 3 € par mètre carré, mais avec possibilité pour les communes de l’abaisser à 1 € ou, au contraire, de l’augmenter à 5 € par mètre carré. Dans tous les cas, un abattement de 200 m2 est prévu sur la superficie taxable.

Mais l’UNPI continue à réclamer la suppression pure et simple du dispositif !

✅ Alignement des plus-values de terrains à bâtir sur le régime de droit commun

Plusieurs projets entendaient taxer plus lourdement les plus-values réalisées lors de la vente d’un terrain à bâtir.

➡️ Finalement, les terrains à bâtir ne sont pas taxés davantage que les autres biens immobiliers.
➡️ Ces plus-values bénéficient d’un abattement spécial de 30 % jusqu’en 2016 !

En matière de plus-values immobilières, l’UNPI continue cependant de réclamer que le même délai d’exonération (22 ans) soit appliqué à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (à ce jour, passé 22 ans, les plus-values restent soumises à ces derniers).

✅ Extension du PTZ aux logements anciens

Depuis 2012, le prêt à taux zéro était réservé aux logements neufs.

➡️L’UNPI dénonçait l’exclusion du PTZ pour primo-accédants souhaitant acheter dans l’ancien. À la suite de la loi de finances pour 2015, les primo-accédants achetant un logement ancien à réhabiliter, dans certaines communes rurales en voie de désertification, peuvent désormais bénéficier du prêt à taux zéro.
➡️De plus, la loi de finances pour 2016 étend le PTZ dans l’ancien à réhabiliter dans l’ensemble du territoire. L’UNPI se félicite d’une telle mesure, alors que les logements anciens sont généralement moins chers que les logements neufs et mieux situés (réserver le PTZ au « neuf » conduisait les primo-accédants à se déplacer en périphérie tout en contribuant à l’extension des zones urbaines).

«Détricotage» de la loi ALUR

✅ Abandon de la Garantie universelle des loyers

Cécile Duflot, ancienne Ministre du logement, entendait généraliser la Garantie universelle des loyers (GUL), avec financement partagé entre propriétaires et locataires.

➡️ L’UNPI a été parmi les premières organisations à critiquer un système qui déresponsabilise les locataires tout en engendrant un coût supplémentaire pour les propriétaires bailleurs.
➡️ La GUL est remplacée par le dispositif VISALE, qui sera recentré sur les travailleurs précaires et gratuit pour les propriétaires (voir p.10).

✅ Limitation de l’encadrement des loyers à la ville de Paris

La loi ALUR prévoyait la mise en place d’un encadrement des loyers dans 28 agglomérations.

➡️Dès la fin août 2014, les pouvoirs publics ont annoncé vouloir réserver ce dispositif à la ville de Paris. Même si des observatoires des loyers vont être déployés en région, seule la ville de Paris est aujourd’hui frappée par un dispositif d’encadrement des loyers en fonction de plafonds fixés par le Préfet.

✅ Maintien de la caution personnelle

Initialement, la loi « Duflot » entendait supprimer la caution personnelle au profit de la GUL

➡️Finalement, les propriétaires peuvent toujours préférer recourir à une caution personnelle que souscrire à la garantie universelle des loyers. Cependant, dans tous les cas, cette dernière est finalement abandonnée.

✅ Baux d’habitation-types : possibilité d’ajouter des clauses particulières

La loi ALUR prévoit le principe de baux-types pour les logements loués à usage de résidence principale. On pouvait donc craindre la suppression de toute liberté contractuelle.

➡️ Grâce à l’action de l’UNPI, notamment au sein de la Commission nationale de concertation (CNC), le décret du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location permet finalement d’ajouter aux baux-types des clauses particulières. Ainsi, par rapport aux contrats-types, les baux UNPI comportent notamment une clause résolutoire et une clause autorisant la visite des lieux en cas de congé du locataire.

✅ Simplification des ventes de lots de copropriété

L’article 54 de la loi ALUR a considérablement alourdi les formalités exigées dans le cadre de l’information de l’acquéreur d’un lot de copro- priété. L’UNPI ainsi que d’autres associations ont alerté les pouvoirs publics sur l’impact négatif que cette réforme a eu sur le marché.

➡️ À la suite de ces critiques, la loi de simplification de la vie des entreprises du 20 décembre 2014 a confié au Gouvernement le soin de simplifier, par ordonnance, l’information des acquéreurs en copro- priété. Cette loi a également supprimé l’obligation, introduite par la loi ALUR, de mentionner la surface habitable en plus de la loi Carrez dans les promesses de vente. Désormais, depuis une ordonnance du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d’information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du Code de la construction et de l’habitation, un juste milieu a été trouvé entre information des acquéreurs et souci de faciliter les transactions. En particulier, il est désormais possible de joindre les documents exigés par voie dématérialisée.

✅ Possibilité de sélectionner un locataire sur des critères de solvabilité

La loi ALUR prévoyait qu’un décret allait lister les pièces qu’il est possible de demander à un candidat locataire (ou à sa caution) en vue de vérifier sa solvabilité. On pouvait craindre une limitation drastique de la marge de manœuvre des propriétaires par rapport à l’ancienne liste des pièces interdites.

➡️ Grâce à son action au sein de la Commission nationale de concer- tation, l’UNPI a obtenu que la liste des pièces exigibles des candidats locataires (et de leurs cautions), telle que publiée par le décret du 5 novembre 2015, demeure élargie à tous les documents permettant de s’assurer au mieux de la solvabilité d’un candidat locataire (avis d’imposition, quittances de loyer antérieures, etc.).
➡️ Le ministère de l’Économie et des Finances a mis en place un service permettant de vérifier l’authenticité des avis d’imposition transmis par un candidat locataire à partir du numéro fiscal figurant sur ces derniers (www.impots.gouv.fr/verifavis).