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Fiche FAQ

Mise en concurrence des contrats de syndic

Question :

Dans quelles conditions le conseil syndical est-il dispensé de présenter en assemblée générale d’autres candidats au poste de syndic ?

Réponse :

La mise en concurrence des candidats syndics est visée à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 (tel que modifié par la loi Macron du 6 août 2015) :

« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l'assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.

Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire. »

Lors de l’assemblée générale qui doit désigner le syndic (année N), le conseil syndical est donc dispensé de procéder à cette mise en concurrence si une dispense a été votée l’année précédente à la majorité absolue (assemblée générale de l’année N-1). Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée.

A contrario, si la dispense n’est pas adoptée (année N-1), le conseil syndical doit proposer plusieurs contrats de syndic (année N).

A noter : avant la loi Macron, la loi ALUR du 24 mars 2014 organisait une mise en concurrence obligatoire lors de chaque assemblée appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, sauf « lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence » (ancien article 21 de la loi de 1965). Ce dispositif était lourd puisque les syndics sont généralement désignés pour un an.

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