Investir à plusieurs dans l'immobilier : quelle société choisir ?

Lorsque plusieurs personnes souhaitent réaliser en commun un projet dans le secteur de l’immobilier, qu’elles soient ou non de la même famille, la constitution d’une société est la seule alternative réelle au régime de l’indivision.

Constituer une société oui, mais laquelle ? Le droit français offre en effet plusieurs modèles de sociétés commerciales (SARL, SAS, SA, SNC…) et une société civile ; dès lors comment choisir la forme la plus adaptée à l’investissement envisagé ?

Quelques précisions

Afin de bien comprendre les enjeux et les contraintes, plusieurs points doivent préalablement être précisés.

Différence entre société civile et société commerciale

Le droit français connaît deux familles de sociétés, les sociétés commerciales et les sociétés civiles. Au premier abord, on pourrait penser que les premières sont réservées aux activités commerciales (commerce, services…), tandis que les secondes ne peuvent convenir qu’aux activités civiles. La réalité juridique est plus contrastée et fait apparaître une asymétrie. En effet, les SARL, les SA, les SAS et autres sociétés commerciales sont « tout-terrain » au sens où elles peuvent exercer des activités civiles comme commerciales. En revanche les sociétés civiles sont cantonnées dans la sphère des activités civiles et ne peuvent en sortir sous peine de conséquences, notamment fiscales, préjudiciables. Dit autrement, une activité commerciale ne peut être exploitée que sous la forme d’une société commerciale, alors qu’une activité civile peut l’être indifféremment par une société civile ou par une société commerciale.

Qualification des activités immobilière