Un impayé de loyer n’est jamais anodin : au-delà du manque à gagner, il fragilise la trésorerie du bailleur et complique le suivi du bail. Pour limiter les oublis et garder une trace claire des échanges, il est utile d’appliquer une méthode simple, reproductible et documentée.

Dans la pratique, de nombreux bailleurs choisissent aussi de s’appuyer sur un outil de gestion locative comme Smovin afin de centraliser les encaissements, les relances et les documents, surtout lorsqu’ils gèrent plusieurs lots.
 

1) Clarifier la situation dès le premier jour de retard

Avant toute relance, vérifiez que le retard n’est pas dû à un décalage bancaire, une erreur de référence ou un paiement partiel.
Ensuite, centralisez les informations utiles (montant attendu, date, échanges précédents).

Bon réflexe : noter systématiquement les actions réalisées et la date de chaque relance.
 

2) Relancer progressivement, avec un message clair et factuel

Une relance efficace reste courte, neutre et orientée « résolution ».

Exemple de message :

« Bonjour, sauf erreur de notre part, le loyer du mois de [mois] n’a pas été reçu à ce jour. Pouvez-vous nous confirmer la date de paiement ? Merci d’avance. »

Si aucune réponse n’arrive, renvoyez un second message plus cadré 48 à 72 h plus tard, en rappelant le montant dû et la référence du contrat.
 

3) Sécuriser le suivi et automatiser ce qui peut l’être

Quand on gère plusieurs lots (et plus encore avec des baux commerciaux ou professionnels), le risque n’est pas seulement l’impayé : c’est de perdre du temps et de laisser passer une relance.

L’objectif est donc d’avoir un système de suivi fiable : encaissements, historique des actions, documents associés et rappels.

Pour structurer ce suivi, certains bailleurs s’appuient sur un outil qui permet de garder une vue claire sur chaque bail et chaque paiement.

À titre d’exemple, Smovin est utilisé par plus de 900 bailleurs, avec plus de 45 000 lots enregistrés, et plus de 60 % d’utilisateurs hebdomadaires : des repères utiles lorsque l’on cherche une organisation qui tient dans le temps.

Et si vous souhaitez échanger sur votre organisation (notamment en multi-lots), vous pouvez demander à être contacté.

À retenir : une relance efficace repose sur 3 principes : vérifier, relancer progressivement et documenter chaque action. Une méthode stable réduit les tensions, accélère la résolution et sécurise vos revenus.

Baptiste del Marmol, Responsable marketing Smovin

 

Par Arnaud Couvelard, juriste UNPI

La loi ALUR du 24 mars 2014 a créé un registre national d’immatriculation des copropriétés afin d’aider les autorités à recenser davantage l’état des copropriétés en France et mieux anticiper leurs difficultés. Les services de l’État, ainsi que les collectivités territoriales (pour les immeubles situés sur leur territoire) ont ainsi accès à une multitude d’informations que chaque syndic de copropriété doit renseigner dans le cadre du registre.

La liste des informations figurant dans le registre

Depuis sa création, le registre doit comprendre les informations suivantes :

1° l'identification du syndicat des copropriétaires (le nom, l'adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent la copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic) ;

2° si le syndicat en difficulté fait l'objet d'une procédure d'alerte avec désignation d'un mandataire ad hoc[1] ou est soumis au régime de l'administration provisoire[2] ou encore à une procédure de carence[3] ;

3° si le syndicat fait l'objet d'un arrêté au titre de la sécurité et salubrité des immeubles, locaux et installations[4] (article L 711-2, II du Code de la construction et de l’habitation).

D’autres informations figurant à l’article L 711-2, III du CCH doivent également figurer au registre.

Cet article, tel que modifié par la loi « habitat dégradé » du 9 avril 2024, indique ainsi que « figurent également au registre les principales données concernant la copropriété devant permettre :

1° De connaître la situation financière de la copropriété ;

2° De connaître les caractéristiques techniques des immeubles constituant la copropriété, notamment celles prévues dans les diagnostics obligatoires ;

3° Aux services de l'Etat et aux collectivités territoriales de mettre en œuvre les dispositifs de repérage et d'accompagnement des copropriétés en difficulté ;

4° D'informer de l'existence d'un dépôt de plainte ou d'une condamnation sur le fondement de l'article 225-14 du code pénal ou de l'article 3-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ou d'un refus d'autorisation préalable de mise en location d'un logement sur le fondement de l'article L. 635-3 du présent code, si le syndic en a connaissance ».

La liste des « principales données » prévues au 1° de l'article L 711-2, III est précisée et allongée par l’article R 711-9, II du CCH, modifié par le décret du 19 août 2025. 

Ce sont « les informations relatives à l'exercice comptable, le montant du budget prévisionnel, des provisions pour travaux, des dettes du syndicat à l'égard des fournisseurs et des impayés, le nombre de copropriétaires débiteurs de plus de deux trimestres de charges du syndicat dont la dette excède un seuil fixé par arrêté du ministre chargé du logement, le montant du fonds de travaux, la présence d'employés du syndicat s'il y en a. Les informations financières déclarées sont celles issues des comptes du dernier exercice comptable clos et approuvés par l'assemblée générale » (les ajouts provenant du décret du 19 août 2025 sont signalés en gras).

Quant aux « principales données » prévues aux 2° et 3° de l'article L 711-2, III, elles sont définies à l’article R 711-9, III du CCH, modifié par le décret du 19 août 2025.

Ces données sont :

- le nombre de bâtiments et le nombre d'étages des différents bâtiments constituant la copropriété, 

- le nombre d'ascenseurs,

- la période de construction, 

- les données relatives à la performance énergétique de chaque immeuble, 

- la nature et le système du chauffage de l'immeuble, 

- les données relatives aux caractéristiques techniques des bâtiments, notamment celles prévues dans les diagnostics obligatoires, l'inscription d'un projet de plan pluriannuel de travaux à l'ordre du jour de l'assemblée générale de copropriété ou l'existence d'un plan pluriannuel de travaux adopté,

- la présence d'eau chaude sanitaire, le système ou l'installation de production d'eau chaude sanitaire, 

- la présence d'une ventilation et le type de ventilation par immeuble, 

- la réalisation, le cas échéant, du diagnostic structurel des bâtiments d'habitation collectifs et les décisions administratives prises au titre de la lutte contre l'habitat indigne.

Il est à noter que les syndics et les notaires doivent vérifier les informations devant être transmises à la fin du mandat de syndic ou de la mission de l’administrateur provisoire et signaler au teneur du registre toute éventuelle inexactitude que ce dernier devra corriger[5].

Élargissement des données consultables par les notaires

À ce jour, les notaires ont seulement accès aux informations relatives à l'identification du syndicat des copropriétaires.

Le décret du 19 août 2025 prévoit qu’ils auront accès à l’ensemble des données reprises à l’article L 711-2, II et à l’article L 711-2, III, 1° à 3° du CCH[6].

Pour rappel, le public peut librement accéder aux données prévues à l’article L 711-2, II du CCH[7].

Date d’entrée en vigueur des dispositions du décret du 19 août 2025

Ce décret ne s’appliquera qu’à compter du 21 février 2027, soit dix-huit mois après sa publication (article 2 du décret).

Par Frédéric Zumbiehl, juriste UNPI

Faciliter l’expulsion des locataires malveillants

L’article 62 de la loi du 13 juin 2025 modifie l’article 7, b de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation pour prévoir expressément que le locataire est tenu « de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords [des locaux loués] (…) ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ». 

Cet ajout vise à élargir les comportements qui peuvent être sanctionnés au titre de l’obligation de jouissance paisible (obligation énoncée au début de l’article 7, b de la loi du 6 juillet 1989[1]). Il n’est toutefois pas certain que cette précision change fondamentalement l’état du droit. En effet, saisie de la loi, le Conseil constitutionnel a précisé que, si la mesure est conforme à la Constitution, c’est à condition de considérer qu’elle « ne saurait concerner qu'un comportement ou une activité du locataire qui a lieu à proximité suffisante du logement donné à bail et qui cause un trouble de jouissance au préjudice d'autrui »[2].

Nouvelle action en expulsion à l’initiative du préfet

En réalité, la modification instaurée est liée à la création d’une nouvelle procédure de résiliation du bail à l’initiative du préfet. Ainsi, « lorsqu'il constate que les agissements en lien avec des activités de trafic de stupéfiants de l'occupant habituel d'un logement troublent l'ordre public de manière grave ou répétée et méconnaissent les obligations définies au b de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (…), le représentant de l'Etat dans le département peut enjoindre au bailleur de saisir le juge aux fins de résiliation du bail ». 

Cette procédure, prévue au nouvel article L.442-4-3 du Code de la construction et de l’habitation, concerne en premier lieu les offices HLM. Cependant, via un nouvel article 9-2 ajouté à la loi du 6 juillet 1989, elle est étendue aux bailleurs privés. Ainsi, cet article énonce que « dans le cas prévu au premier alinéa de l'article L. 442-4-3 du code de la construction et de l'habitation, le représentant de l'Etat dans le département peut enjoindre à un bailleur ne relevant pas du livre IV du même code de mettre en œuvre une procédure de résiliation du bail locatif. En cas d'absence de réponse dans un délai d'un mois ou de refus du bailleur, le représentant de l'État dans le département a intérêt pour agir devant le juge civil pour demander la résiliation du bail » (article 63 de la loi du 13 juin 2025). 

Sauf contexte particulier, en cas d’injonction du préfet, il est difficile de comprendre en quoi un propriétaire bailleur aurait intérêt à s’occuper lui-même de la procédure en résiliation. Autant laisser le préfet l’initier lui-même[3]…

C’est ce que permet la servitude de tour d’échelle, ou « droit d’échelle » ou « tour d’échelle », une dérogation exceptionnelle au principe fondamental de l’inviolabilité de la propriété privée. Ce mécanisme juridique autorise un propriétaire à accéder temporairement au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation de son bien. Il ne s’agit pas d’un confort ou d’une commodité, mais bien d’une solution de dernier recours, strictement encadrée.

En effet, tout passage sur la propriété d’autrui en vue de travaux ne peut se faire librement. Il suppose de répondre à plusieurs conditions : des travaux nécessaires, une impossibilité de les réaliser autrement, un passage limité dans le temps et l’espace et une gêne minimale pour le voisin. En cas de désaccord, seul le juge peut autoriser l’exercice de cette servitude temporaire, souvent dans un contexte tendu entre voisins. En sachant que lorsque cette servitude est justifiée, le voisin qui la subit ne peut pas s’y opposer.

Une servitude strictement encadrée

En autorisant le passage sur la propriété voisine, la servitude de tour d’échelle porte atteinte au droit de propriété, un droit fondamental. Elle n’est donc accordée que si certaines conditions sont réunies : le passage doit être temporaire, limité à une zone précise, proportionné, et gêner le moins possible le voisin concerné. Par ailleurs, elle ne peut pas être justifiée par n’importe quels travaux.

Il est important de souligner que cette servitude ne résulte pas d’un texte de loi, mais d’une construction purement jurisprudentielle. Autrement dit, elle a été créée et encadrée par les juges eux-mêmes. C’est pourquoi son application reste exceptionnelle et fait l’objet d’une stricte appréciation au cas par cas par les juridictions civiles.

*Des travaux indispensables, pas simplement utiles

Seuls des travaux réellement indispensables peuvent justifier la servitude de tour d’échelle. Il doit s’agir de travaux liés à la sécurité, à l’entretien ou à la conservation d’un bâtiment déjà existant. Par exemple, refaire une toiture, poser un enduit d’étanchéité, réparer des fissures, consolider un mur porteur ou remplacer un revêtement abîmé sont des travaux pour lesquels cette servitude peut être mise en place. En revanche, des travaux de confort ou d’embellissement comme repeindre une façade pour l’esthétique, créer une ouverture ou agrandir un bâtiment sans contrainte technique importante ne donnent pas droit à cette servitude.

*Des travaux sur un bâtiment déjà existant

Il n’est pas possible de demander à passer chez son voisin pour construire une maison neuve. Il faut que la construction existe déjà. Toutefois, selon les juges, si l’immeuble est en passe d’être achevé, il est alors considéré comme existant et certains travaux de finition comme le crépi ou l’isolation peuvent justifier la mise en place de la servitude de tour d’échelle. Par exemple, dans une affaire jugée par la cour d’appel de Rennes (5 juillet 2022, n° 21/06140), des propriétaires avaient besoin d’installer un échafaudage pour enduire un mur d’une construction nouvelle, édifiée en limite de propriété. Les juges ont estimé que retarder la pose de l’enduit imperméabilisant exposait la construction à un risque certain de dégradations et d'apparition de désordres (infiltrations). La Cour d’appel a donc ici admis la servitude.

*Une impossibilité de faire autrement que de passer chez le voisin

Il faut prouver que les travaux ne peuvent pas être réalisés autrement qu’en accédant au terrain du voisin. S’il est possible de les effectuer depuis son propre terrain, même si cela coûte plus cher ou demande plus d’efforts, la servitude sera refusée. Le passage chez le voisin doit être techniquement indispensable et provoquer le moins de désagréments possible. Les modalités de passage, la marge d'empiétement et le temps d'intervention (le temps des travaux) doivent être aussi restreints que possible.

En général, la servitude de tour d’échelle est limitée dans le temps au strict nécessaire pour réaliser les travaux, souvent quelques semaines. Le bénéficiaire doit donc planifier son chantier de manière efficace pour ne pas prolonger inutilement le passage sur le terrain voisin. 

Le juge, lorsqu’il est saisi, vérifie notamment la durée (raisonnable) des travaux, la surface concernée ou encore la gêne occasionnée et peut fixer des limites précises.

Si les solutions alternatives sont clairement excessives, le juge peut considérer que l’accès par le fonds voisin est la seule option raisonnable. Dans une affaire (Cour de cassation, 3^e chambre civile, 15 février 2012, n° 10-22899), le tour d'échelle a ainsi été accordé aux propriétaires d'une maison qui devaient réparer un pan de toiture. La voie publique étant trop étroite pour installer une nacelle, la mairie s’y était opposée pour des raisons de sécurité et de circulation. Les juges ont considéré qu’aucune autre solution raisonnable n’existait et que le coût des alternatives (grue, hélicoptère) serait disproportionné au regard de l’importance des travaux. La servitude de tour d’échelle a donc été admise sur le fonds voisin pour trois semaines.

*Illustrations jurisprudentielles : quand le juge dit oui… ou non

Les tribunaux vérifient que toutes les conditions sont remplies avant d’autoriser la servitude. Par exemple, dans une affaire, un voisin voulait accéder à la parcelle mitoyenne pour poser un crépi sur un mur. Les juges ont constaté que les travaux étaient nécessaires pour achever l’ouvrage, qu’il n’y avait pas d’autre solution que d’installer un échafaudage sur une bande de terrain entre les deux maisons, et que, en plus d’un objectif esthétique accessoire, le ravalement visait surtout à protéger la maison contre les infiltrations. La servitude a donc été accordée (Cass. 3^e civ., 26 mars 2020, n° 18-25.996).

En revanche, dans une autre décision (Cour de cassation, 3^e chambre civile, 12 novembre 2020, n° 19-22.106), les juges ont rejeté la demande d’un propriétaire qui souhaitait accéder temporairement au terrain voisin afin de construire un mur de clôture nécessitant d’importants travaux de fondation. En effet, le propriétaire disposait d’un espace suffisant sur son propre terrain pour repositionner l’ouvrage, même si cela impliquait de modifier le projet. De plus, la durée estimée des travaux était de plusieurs semaines et le passage empiétait largement sur la parcelle voisine, privant son propriétaire de l’usage de cette bande de terrain pendant toute la durée du chantier. Une gêne jugée disproportionnée par les magistrats qui ont donc confirmé que la servitude n’était pas justifiée.

L’indemnisation du voisin pour compenser les préjudices

Le propriétaire voisin doit être indemnisé pour les désagréments causés par la servitude. Par exemple, une haie piétinée, une pelouse abîmée, un parterre détruit ou une branche cassée peuvent ouvrir droit à une réparation, même si ces nuisances sont involontaires.

Ainsi, une juste et raisonnable indemnité doit être versée au profit du voisin pour réparer les dommages accidentels inhérents au chantier, même sans prouver une faute de la part du voisin ou des personnes autorisées à passer sur son terrain. Le simple fait de subir un dommage suffit à ouvrir droit à réparation. C’est au voisin, victime des nuisances, d’apporter la preuve des préjudices qu’il a subis. C'est pourquoi, par exemple, la Cour d'appel d'Amiens a débouté de leur demande d'indemnisation les propriétaires du fonds servant dans la mesure où ils se contentaient d’affirmer qu’ils subiraient un trouble de jouissance du fait du passage sur leur fonds, sans à aucun moment établir la réalité de ce préjudice (9 avril 2013, n° 11/02243).

L’indemnité versée compense également le trouble de jouissance dépendant des conditions dans lesquelles sont effectués les travaux et leur durée. La servitude de tour d’échelle oblige temporairement le propriétaire voisin à laisser le passage sur une partie de son terrain, entraînant un trouble de jouissance indemnisable. C’est le cas, par exemple, pour des échafaudages déposés dans le jardin, mais sur une allée ou une voie d’accès (trouble de jouissance), en cas de nuisances sonores importantes (attention au trouble anormal de voisinage) ou de vue directe par les ouvriers sur des pièces de vie.

Il est important que le bénéficiaire de la servitude respecte strictement les termes de la convention ou de la décision judiciaire accordant la servitude. Un usage excessif, des passages en dehors des horaires convenus ou des dégâts non réparés peuvent entraîner des sanctions (essentiellement des sanctions civiles comme le versement de dommages et intérêts).

L’accord préalable du voisin : le dialogue avant tout ou le juge en dernier recours

Le tour d’échelle est une servitude qui peut s’obtenir soit par accord amiable entre voisins, soit, en cas de désaccord, par une décision de justice. En effet, on ne peut pas simplement entrer sur la propriété de son voisin en se basant sur un droit d’échelle même si celui-ci est justifié. Ainsi, l’accord préalable du voisin est impératif pour pouvoir passer sur son terrain et réaliser les travaux. De même, si la parcelle voisine est une voie publique, il faut demander une autorisation à la mairie.

Le plus souvent, tout commence par une demande amiable. Le propriétaire qui souhaite réaliser les travaux contacte son voisin, lui explique le projet, détaille les travaux, propose une convention et s’engage à réparer d’éventuels dégâts. Cela aide à rassurer le voisin, à éviter les conflits et à fixer un accord clair et équilibré.

La convention peut être rédigée simplement entre eux (acte sous seing privé) ou chez un notaire. Il faut y préciser toutes les règles : durée et lieu des travaux, horaires, dates et heures de passage, frais éventuels pour remettre en état, conditions pour prolonger le délai, modalités d’accès au terrain, précautions pour protéger le bien du voisin, emplacement et usage du passage (à pied, en voiture), zone d’implantation de l’échafaudage, moyens utilisés en vue de la sécurisation de la propriété en empêchant l’intrusion de tiers, etc. Un dédommagement peut aussi être prévu pour la gêne ou les dégâts causés.

Il est conseillé d’accompagner cette convention écrite d’un plan des lieux et du devis de l’entreprise qui réalisera les travaux. Idéalement, un état des lieux doit être établi avant le démarrage des travaux, soit à l’amiable, soit par un commissaire de justice (avec photos). À la fin des travaux, un autre état des lieux permet d’évaluer d’éventuels dommages et leurs réparations.

Souvent, le voisin peut craindre les nuisances liées aux travaux et refuser ou ne pas répondre. Si ce refus n’est pas justifié, la situation peut vite devenir conflictuelle.

Si aucun accord n’est trouvé, il est possible de demander au juge d’autoriser la servitude, à condition de prouver qu’il est absolument nécessaire d’accéder au terrain voisin pour faire des travaux indispensables à la conservation du bâtiment. Cette autorisation peut être demandée rapidement par référé devant le tribunal judiciaire en cas d’urgence. Cependant, il est toujours préférable d’essayer d’abord une solution amiable, comme la médiation ou la conciliation de justice, avant de saisir le juge.

Le refus fautif du voisin : quand la mauvaise volonté coûte cher

La servitude de tour d’échelle ne suspend pas les droits du propriétaire du fonds voisin qui conserve la libre jouissance de son terrain, sous réserve de ne pas faire obstacle abusivement aux travaux légitimes. Il ne doit donc pas bloquer les travaux.

Si la servitude est justifiée et que toutes les conditions sont remplies, le propriétaire du terrain doit laisser passer temporairement son voisin avec ses outils, ses ouvriers, une échelle ou un échafaudage pour réaliser les travaux nécessaires. Les juges estiment que celui qui refuse ce passage ou impose des conditions inutiles peut commettre un abus de droit et être condamné à verser des dommages et intérêts. Récemment, la Cour de cassation a même indiqué que refuser tout simplement la servitude, même sans intention de nuire, peut être fautif (Cour de cassation, 3^e Chambre civile, 26 mars 2020, n°18-25.996). Dans cette affaire, le voisin qui bloquait le passage a dû payer 600 euros de dédommagement.

Le tribunal judiciaire compétent peut être saisi avec l’aide d’un avocat. On peut demander une décision rapide par référé si les travaux sont urgents (par exemple en cas d’infiltrations graves) ou une procédure classique si ce n’est pas urgent. Le demandeur doit prouver que toutes les conditions du droit de tour d’échelle sont réunies et que le voisin refuse sans raison valable. Le juge vérifie ces conditions (travaux indispensables, etc.) et il fixe les modalités d’exercice du tour d’échelle : fréquence et largeur du passage, véhicules autorisés, installation d’échafaudage, entretien éventuel... C’est lui qui limite la durée, les horaires et l’espace concernés, et peut prévoir une indemnité si les nuisances sont importantes. La décision est souvent prise en référé lorsque l’urgence est avérée, notamment en cas de risques pour la sécurité ou la salubrité. Une fois les règles fixées, le juge donne l’autorisation temporaire de passage, souvent avec une astreinte pour faire respecter sa décision.

Quand les travaux sont terminés, une expertise peut être réalisée pour vérifier les éventuels dégâts causés. Que la servitude soit autorisée par convention ou par le juge, le bénéficiaire doit toujours remettre le terrain dans l’état initial avant les travaux.

Par Frédéric Zumbiehl, juriste UNPI

Assouplissement de règles d’urbanisme

Parmi diverses mesures destinées à faciliter la transformation de locaux d’activité en logements, deux d’entre elles retiendront notre attention. 

• Possibilité d’autoriser la transformation en logement ailleurs que dans les zones urbaines 

La loi « Daubié »[1] crée dans le Code de l’Urbanisme un nouvel article L. 152-6-5 permettant aux autorités compétentes d’autoriser la transformation de bâtiments « ayant une destination autre que d'habitation en bâtiment à destination principale d'habitation, en dérogeant aux règles relatives aux destinations fixées par le plan local d'urbanisme ou le document en tenant lieu ». Il sera donc possible d’autoriser une transformation en logement dans les zones où la destination logement n’est pas normalement admise. 

Néanmoins, « la dérogation peut être refusée au regard des risques de nuisances pour les futurs occupants, de l'insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à l'usage individuel de l'automobile et des conséquences du projet sur la démographie scolaire au regard des écoles existantes ou en construction ou sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle ». Dans tous les cas, « le refus est motivé ». 

Des contraintes particulières sont prévues concernant les zones naturelles et la transformation d’anciennes fermes. 

À noter : en lien avec la nouvelle possibilité d’instaurer une « servitude de résidence principale » pour les constructions nouvelles en zone tendue (voir notre numéro de janvier 2025, page 19), les collectivités peuvent imposer un usage d’habitation principale aux logements issus d’une transformation au titre de l’article L. 152-6-5 (modification de l’article L.151-14-1 du Code de l'urbanisme). 

• Nouveau « permis de construire à destinations successives »

Un nouvel article L. 431-5 du Code de l’urbanisme permet aux autorités compétentes « en matière de plan local d'urbanisme ou de document en tenant lieu » de « délimiter des secteurs dans lesquels le permis de construire peut autoriser plusieurs destinations successives du bâtiment ». Selon les auteurs de la proposition de loi, cette mesure répond à la capacité et à la demande des promoteurs de pouvoir construire des bâtiments « réversibles ». Le cas échéant, le permis de construire mentionne « la première destination de la construction » mais autorise par avance d’autres destinations possibles, à charge pour le propriétaire d’informer les autorités de tout changement de destination. L’article L.431-5 précise que le bénéficiaire du permis est couvert contre les « modifications ultérieures des règles du plan local d'urbanisme relatives aux destinations (…) pour une durée de vingt ans ».

Un décret doit encore préciser les conditions d’application de texte. 

Assouplissement du droit de la copropriété

Jusqu’ici, en cas de contrariété avec la destination de l’immeuble[2], l’unanimité était requise pour autoriser la transformation d’un local d’activité en logement. De manière très radicale, la proposition de loi visant à faciliter la transformation des bureaux en logement prévoyait au départ que tout copropriétaire pourrait, dans tous les cas, « y compris lorsque la destination d’habitation n’est pas conforme aux stipulations du règlement de copropriété », librement transformer un local à usage tertiaire en logement. L’UNPI a critiqué cette atteinte grave à la « loi des parties ». S’agissant par exemple d’un immeuble à destination exclusivement professionnelle, il ne serait pas normal qu’un copropriétaire puisse imposer aux autres copropriétaires la transformation d’un bureau en logement et l’arrivée d’une famille au milieu d’un immeuble tertiaire. L’UNPI a fait valoir que remplacer le vote à l’unanimité par un vote à la majorité constituerait déjà un grand changement. 

Suivant nos préconisations, les parlementaires ont finalement réintroduit la nécessité de soumettre une telle transformation au moins à la majorité simple. Ainsi, la loi du 16 juin 2025 a inséré à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété un alinéa aux termes duquel « lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d'habitation, à l'exception des locaux commerciaux, en locaux d'habitation contrevient à la destination de l'immeuble, elle est soumise à l'approbation de l'assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l'article 24 ».

À noter : 

• à lire le nouvel alinéa 2 de l’article 9, il semble que la loi du 16 juin 2025 ne vise que l’hypothèse d’une contrariété avec la destination de l’immeuble. À l’inverse, si, sans être contraire à la destination de l’immeuble, la transformation en logement est prohibée par une clause expresse du règlement de copropriété (par exemple une clause interdisant l’usage d’habitation pour certains lots ou tous les lots), il semble qu’il faudra continuer d’appliquer la règle de l’unanimité (ou respecter la majorité éventuellement prévue par ladite clause du règlement de copropriété pour autoriser une transformation en logement)[3] ;
• comme l’indique la nouvelle loi, la facilitation de la transformation (en cas de contrariété à la destination) ne vaut que pour les locaux professionnels, non pour les locaux commerciaux. Cela est conforme à une volonté générale de l’État et des collectivités de maintenir constant le nombre de commerces.

Par ailleurs, alors que la modification des charges induite par un changement de destination (lorsque ce changement entraîne une aggravation des charges) est en principe votée à la majorité absolue (article 25, e de la loi du 10 juillet 1965), la loi du 16 juin 2025 soumet la modification des charges après transformation en logement à la majorité simple (modification de l’article 25, e et nouvel article 24, II, l)[4]. 

Un rapport de juillet 2025 sur la « transformation de bureaux en logements »

La loi du 16 juin 2025 n’a pas épuisé le sujet de la transformation des bureaux en logements. Preuve en est la publication, en juillet 2025, d’un rapport sur ce thème rédigé par Nadia Bouyer (directive générale d’Action Logement Groupe) et Xavier Lépine (président de l’Institut de l’Épargne Immobilière Foncière) à la demande de la ministre chargée du Logement. Ces derniers soulignent l’importance du gisement représenté par les bureaux vacants : « en France, 9 millions de mètres carrés de bureaux sont inoccupés dont 2 millions en situation de vacance structurelle. La transformation de ces bureaux durablement vides permettrait, selon nos estimations, de produire dans les 5 ans, 20 000 logements, dont 80% en Île-de-France ». Ils identifient cependant de nombreux freins à cette transformation. D’une part, de manière générale, les investisseurs institutionnels et les foncières ne s’intéressent plus au logement. Notamment parce que, par rapport au tertiaire, « les rendements sont plus faibles, la gestion locative plus coûteuse, [et] la protection des locataires plus stricte ». D’autre part, les opérations de transformation sont plus complexes et coûteuses qu’il n’y parait. Par exemple, le fait de devoir payer une taxe foncière pendant plusieurs années de travaux de transformation conduit souvent à privilégier la démolition/construction, qui elle est exonérée d’impôt foncier. 

Les auteurs du rapport évoquent plusieurs pistes pour encourager la transformation de bureaux en logements. Il s’agirait notamment d’assouplir encore les règles d’urbanisme (dispense d’obligation de créer des places de stationnement, bonus de constructibilité, soumission à la procédure plus simple de déclaration préalable, etc.). Côté fiscalité, les rapporteurs plaident en faveur d’une exonération totale de DMTO, du prolongement de la réduction de taxation sur les plus-values en cas de cession de biens à transformer, ou de l’exonération de taxe foncière pendant les opérations de transformation. Ils évoquent même une mesure audacieuse : l’État confisquerait la taxe foncière afférente à des immeubles de bureaux vacants depuis plus de deux ans afin d’inciter les communes « à examiner les projets de transformation de bureaux en logements »[5]…

Un cadre légal très encadré

Installer une caméra dans les parties communes d’un immeuble ne s’improvise pas. En France, la vidéosurveillance est strictement encadrée par la loi pour protéger les libertés individuelles. Deux textes sont à retenir :

• Le Code de la sécurité intérieure, qui encadre les dispositifs installés par les personnes publiques ou les commerces recevant du public.
• Le Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD), qui s’applique à tous les traitements d’images à caractère personnel.

Dans une copropriété, les caméras installées dans les parties communes (hall d’entrée, local à vélos, ascenseur, etc.) sont considérées comme des outils de traitement de données personnelles. Leur installation nécessite donc l’accord de la copropriété, ainsi qu’une déclaration à la CNIL dans certains cas.

Une décision à voter en assemblée générale

La première étape est de soumettre le projet au vote lors d’une assemblée générale. L’installation de caméras dans les parties communes doit être approuvée à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cela signifie qu’il faut obtenir la majorité de tous les copropriétaires (et non seulement des présents ou représentés).

En cas d’échec, il est possible de revoter à la majorité de l’article 24 lors de la même assemblée, si le projet obtient au moins un tiers des voix.

Ce vote doit s’appuyer sur une note explicative claire : objectifs, emplacements des caméras, durée de conservation des images, accès aux enregistrements, etc.

Ce qu’il est possible… ou non de filmer

Une caméra dans une copropriété ne peut pas filmer n’importe quoi. Il est formellement interdit de filmer :

• les portes d’appartement,
• l’intérieur des logements,
• la voie publique (sauf dérogation préfectorale),
• les parties communes où la vie privée pourrait être affectée (salle de sport, buanderie collective, etc.).

Les zones autorisées sont limitées à la sécurisation des accès (hall d’entrée, interphone, local vélo, caves), et à condition que l’angle de vue soit justifié et limité.

Des panneaux d’information clairs doivent être affichés à l’entrée de l’immeuble pour informer les résidents et les visiteurs qu’ils entrent dans une zone sous surveillance.

Qui peut consulter les images ?

La copropriété doit désigner un responsable du traitement, le plus souvent le syndic ou un membre du conseil syndical. Ce responsable a pour mission de :

• définir la politique de conservation (durée légale : 1 mois maximum),
• sécuriser l’accès aux images,
• tenir un registre des consultations.

Les images ne peuvent être consultées que sur demande motivée, en cas d’incident ou d’infraction, et uniquement par les personnes habilitées (le syndic, un membre du conseil syndical, voire les forces de l’ordre sur réquisition).

En aucun cas un copropriétaire ne peut exiger un accès libre aux images.

Cas particuliers : les caméras personnelles

Et si un copropriétaire souhaite installer une caméra individuelle à sa porte d’entrée ? Là aussi, la loi est claire : une caméra privée ne doit filmer que sa propre entrée, et en aucun cas les parties communes ou les voisins. Si l’angle dépasse ces limites, la responsabilité du copropriétaire peut être engagée.

L'installation d'une caméra privée visible dans les parties communes peut être considérée comme une atteinte à la vie privée et faire l’objet d’une demande de retrait immédiat en justice.

Sanctions en cas de non-respect

Le non-respect de ces règles peut entraîner des sanctions civiles et pénales. L’installation d’un dispositif de vidéosurveillance illégal peut mener à :

• une amende pouvant atteindre 1 500 € pour les personnes physiques,
• une condamnation pour atteinte à la vie privée,
• un retrait forcé du matériel par décision judiciaire.

La CNIL peut également intervenir et exiger la suppression des images ou le démantèlement du système s’il est jugé non conforme.

Une démarche à encadrer et à formaliser

La vidéosurveillance en copropriété peut être un excellent moyen de sécuriser les lieux, à condition d’être bien encadrée. Voici les bons réflexes à adopter :

• Préparer un dossier complet avant l’assemblée générale,
• Informer clairement les copropriétaires et occupants,
• Respecter les emplacements autorisés,
• Sécuriser l’accès aux images,
• Se faire accompagner par un professionnel si besoin (installateur certifié, syndic, juriste).

En résumé

Oui, il est possible d’installer des caméras dans une copropriété, mais sous conditions strictes. L’objectif ne doit pas être de surveiller les voisins, mais bien de renforcer la sécurité collective tout en respectant les droits de chacun.

Un projet bien préparé, validé par l’assemblée, transparent et conforme aux règles, est un atout pour le confort et la tranquillité des résidents.

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Mais que dit réellement la loi ? Existe-t-il des horaires légaux pour passer la tondeuse ou faire des travaux ? Et quelles sont les différences entre bruits domestiques, bruits de chantier ou bruits d’activité ? Voici un tour d’horizon des règles en vigueur et des bons réflexes à adopter pour éviter conflits et amendes.

Bruit de voisinage : ce que dit la réglementation

En droit français, les nuisances sonores sont encadrées par le Code de la santé publique, qui définit le « bruit de voisinage » comme tout bruit causé par une personne, une chose ou un animal et pouvant porter atteinte à la tranquillité publique ou à la santé humaine.

Il existe deux types de nuisances :

• Le tapage diurne, entre 7h et 22h, lorsque les bruits sont répétitifs, intenses ou durables.
• Le tapage nocturne, entre 22h et 7h, où la simple constatation du bruit suffit, même s’il n’est pas répété.

Mais ce que beaucoup ignorent, c’est que les communes peuvent fixer elles-mêmes des horaires précis pour certains bruits, notamment ceux liés aux travaux ou aux équipements domestiques. Ces règles sont souvent précisées dans un arrêté préfectoral ou municipal, accessible en mairie ou sur le site de la collectivité.

Les horaires généralement admis pour les travaux de bricolage et jardinage

Même si des variantes locales existent, la plupart des communes françaises suivent une trame similaire en matière d’horaires autorisés pour les travaux bruyants réalisés par des particuliers (bricolage, tonte, taille de haie, ponçage, etc.) :

• En semaine (du lundi au vendredi) : de 8h30 à 12h et de 14h30 à 19h30
• Le samedi : de 9h à 12h et de 15h à 19h
• Le dimanche et les jours fériés : de 10h à 12h uniquement

Ces horaires visent à concilier la liberté de chacun d’entretenir son logement ou son jardin avec le droit au repos des autres habitants. Les contrevenants s’exposent à une amende pouvant aller jusqu’à 450 €, en cas de plainte déposée et de constatation par les forces de l’ordre ou un agent habilité.

En copropriété : ce que dit le règlement intérieur

En immeuble collectif, les règles de bon voisinage sont encore plus encadrées. La plupart des règlements de copropriété stipulent explicitement les horaires où les travaux ou bruits domestiques sont tolérés.

Un copropriétaire n’est donc pas libre de faire ce qu’il veut dans son appartement. Même les bruits du quotidien (aspirateur, musique, machine à laver) peuvent être considérés comme excessifs s’ils se produisent en dehors des plages horaires autorisées.

Il est donc conseillé, pour tout occupant d’un immeuble, de consulter le règlement de copropriété, qui prévaut en cas de conflit, dès lors qu’il est raisonnable et conforme à la législation.

Cas particuliers : professionnels, chantiers et syndics

Si vous êtes voisin d’un chantier ou d’un artisan intervenant régulièrement dans votre immeuble, sachez que les horaires autorisés sont plus larges. Les professionnels du bâtiment, par exemple, peuvent intervenir en général :

• Du lundi au vendredi : de 7h à 20h
• Le samedi : de 8h à 18h
• Interdiction les dimanches et jours fériés (sauf urgence ou autorisation spéciale)

Les chantiers publics ou municipaux peuvent bénéficier d’une dérogation temporaire pour travailler en horaires étendus, notamment lors d'interventions de voirie ou d’urgence.

En cas de doute, le syndic est le premier interlocuteur : il peut demander aux artisans de respecter les horaires communs ou faire voter en assemblée une charte de bon voisinage temporaire, si des travaux de copropriété sont programmés.

Comment réagir face à des nuisances répétées ?

La première étape est toujours la communication directe. Une discussion cordiale suffit souvent à faire cesser le bruit ou à trouver un compromis sur les horaires.

Si cela ne suffit pas, vous pouvez :

• Envoyer un courrier simple, puis recommandé, rappelant la réglementation en vigueur.
• Prévenir le syndic (en copropriété), qui pourra intervenir formellement.
• Faire appel à la police municipale ou à un médiateur local, si le trouble persiste.
• En dernier recours, saisir la justice, notamment si le bruit constitue un trouble anormal de voisinage ou s’il est réalisé en violation manifeste des règles locales.

Dans tous les cas, gardez des preuves : enregistrements audio, témoignages d'autres voisins, constat d'huissier si besoin. Ce sont des éléments clés en cas de procédure.

Le bon sens : meilleure arme contre les tensions

Même si la loi encadre strictement les nuisances sonores, le respect mutuel et le bon sens restent les piliers d’une cohabitation apaisée. Prévenir ses voisins avant un gros chantier, éviter les appareils bruyants tôt le matin ou tard le soir, adapter son comportement aux saisons (fenêtres ouvertes en été) : ce sont autant de gestes simples qui peuvent éviter bien des conflits.

Et si vous êtes souvent dérangé par les bruits du quotidien, des solutions d’isolation acoustique ou des aménagements intérieurs peuvent vous apporter plus de sérénité.

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Travaux privatifs ne veut pas dire sans règles

Dans les parties privatives, tout copropriétaire est libre d’effectuer des travaux tant qu’ils ne nuisent pas aux autres ou à l’immeuble. Mais cette liberté a ses limites : dès lors qu’un projet affecte les parties communes (murs porteurs, canalisations, façade, plancher…), une autorisation en assemblée générale est indispensable. Même l’installation d’un parquet peut exiger une validation s’il modifie l’acoustique du bâtiment ou perturbe l’usage des autres lots.

Les travaux visibles de l’extérieur, comme la pose d’une climatisation, le changement de fenêtres ou l’installation d’une pergola sur une terrasse, doivent également être soumis à l’approbation de la copropriété. Dans certains cas, une autorisation d’urbanisme ou l’accord des Architectes des Bâtiments de France (en secteur protégé) est aussi requise.

Agir sans autorisation, c’est donc risquer une remise en état à ses frais… mais aussi créer des tensions durables avec les autres résidents.

Premiers réflexes : observer, informer, dialoguer

Face à des travaux qui vous semblent non autorisés, il convient d’agir avec méthode. Avant toute chose, renseignez-vous auprès du syndic : une autorisation a-t-elle été votée récemment ? Certains travaux peuvent en effet avoir été validés sans que tous les copropriétaires ne l’aient remarqué, notamment si les comptes rendus d’assemblée générale n’ont pas été consultés.

Si aucune autorisation n’a été donnée, il est recommandé d’adresser un courrier simple ou recommandé au voisin concerné, en lui demandant des précisions sur la nature des travaux et sur l’éventuelle autorisation obtenue. Cette démarche, posée et sans accusation, permet souvent de désamorcer la situation, notamment en cas d’oubli ou d’incompréhension des règles.

Dans les cas plus tendus, vous pouvez également saisir le syndic, qui représente légalement la copropriété. Il est de son devoir de rappeler à l’ordre tout copropriétaire qui agit sans l’autorisation requise et de faire respecter les décisions votées en assemblée.

Quels recours si les travaux persistent ?

Lorsque le dialogue échoue et que les travaux se poursuivent malgré leur caractère illégal, la copropriété peut engager plusieurs actions :

• Mise en demeure officielle : le syndic peut adresser une mise en demeure écrite au copropriétaire fautif, lui demandant l’arrêt des travaux et la remise en conformité.
• Action judiciaire : si la situation n’est pas régularisée, une action en justice peut être lancée devant le tribunal judiciaire. La copropriété peut demander la remise en état des lieux, voire des dommages et intérêts si les travaux ont causé un préjudice.

Il est essentiel, dans ce cas, de constituer un dossier solide : photos des travaux, attestations de voisins, constats d’huissier, absence de vote en assemblée… Chaque élément permettra au juge de constater l’illégalité de la situation.

Travaux en location : qui est responsable ?

La question se complique lorsqu’il ne s’agit pas d’un copropriétaire occupant, mais d’un locataire. En principe, seuls les travaux dits d’embellissement (peinture, décoration, pose de meubles démontables) sont autorisés sans l’accord du bailleur. Toute modification structurelle ou technique doit être soumise à l’accord écrit du propriétaire.

En copropriété, si un locataire effectue des travaux affectant les parties communes, c’est le propriétaire-bailleur qui est responsable devant le syndicat. Il doit alors veiller à encadrer précisément les droits et devoirs du locataire dans le bail, et réagir sans délai si une infraction est signalée.

Éviter les conflits : la prévention avant tout

Le respect du règlement de copropriété, la clarté des décisions prises en assemblée générale, et l’information des résidents sont les meilleurs remparts contre ce type de situation. Un copropriétaire qui connaît les règles est moins susceptible de les enfreindre.

Certains syndics proposent aussi des rappels annuels ou des chartes de travaux, envoyées aux résidents et affichées dans les halls d’immeuble. Elles rappellent les procédures à suivre, les autorisations à obtenir, et les conséquences en cas de non-respect.

Impliquer les copropriétaires, organiser des réunions informelles lorsque des travaux sont envisagés, ou encore instaurer un dialogue permanent via des outils numériques (groupes privés, plateformes de gestion) peut aussi aider à éviter les malentendus et les conflits.

En copropriété, mieux vaut prévenir que guérir. Les travaux réalisés sans autorisation ne sont pas seulement une atteinte aux règles communes, ils fragilisent la confiance entre résidents et exposent à des sanctions financières importantes. Pour les copropriétaires, s’informer, dialoguer et agir avec méthode reste la meilleure façon de faire respecter la vie collective.

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Un calme souvent inégalé

L’un des principaux atouts du dernier étage est le calme. Sans voisin au-dessus, fini les bruits de pas ou les chaises raclant le sol à toute heure. Cet isolement vertical contribue à une vraie sensation de tranquillité, particulièrement prisée en milieu urbain. Les nuisances sonores extérieures sont également réduites, car la distance avec la rue atténue considérablement les bruits de circulation.

Une luminosité exceptionnelle

Autre avantage indiscutable : la lumière naturelle. Situé en hauteur, un appartement en dernier étage bénéficie souvent d’une exposition plus directe au soleil, avec moins d’obstacles autour. Cette luminosité améliore non seulement le confort quotidien, mais a aussi un impact positif sur la consommation d’énergie en journée. Un bien lumineux est également plus valorisé sur le marché, notamment à la revente.

Des vues dégagées et un sentiment d’espace

Vivre au sommet offre souvent des vues imprenables sur la ville, la nature ou les toits environnants. Cet avantage esthétique est recherché par de nombreux acquéreurs. Certains derniers étages proposent également des terrasses en attique ou des balcons filants, qui augmentent considérablement la valeur du bien. Le sentiment d’espace et de liberté, surtout en milieu dense, est difficile à égaler.

Une meilleure qualité de l’air intérieur

Moins exposé à la pollution automobile, le dernier étage peut bénéficier d’un air légèrement plus pur, notamment dans les immeubles élevés situés en centre-ville. Cet aspect est souvent sous-estimé, mais participe au bien-être général, surtout pour les personnes sensibles ou les familles avec enfants.

Des inconvénients parfois sous-estimés

Mais la vie en dernier étage n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Certains points de vigilance méritent toute votre attention avant l’achat ou la location.

L’exposition à la chaleur… et au froid

En été, les appartements en dernier étage peuvent vite devenir des fournaises. L’absence de couverture thermique au-dessus les rend plus exposés au rayonnement solaire. Sans bonne isolation ou climatisation, la température peut rapidement grimper. À l’inverse, en hiver, la chaleur s’échappe plus facilement, entraînant des surcoûts énergétiques si l’isolation de la toiture est insuffisante.

Des charges parfois plus élevées

Certains derniers étages bénéficient d’un ascenseur dédié ou nécessitent des frais d’entretien plus importants (notamment pour les toitures-terrasses). Résultat : des charges de copropriété parfois supérieures, surtout si des équipements spécifiques sont à maintenir. Pensez à consulter les derniers relevés de charges avant toute décision.

L’ascenseur, un critère décisif

Sans ascenseur, le dernier étage peut devenir un véritable défi au quotidien, surtout pour les familles, les personnes âgées ou les professions nécessitant des déplacements fréquents. Même avec un ascenseur, un dernier étage en duplex ou avec mezzanine demande un effort physique constant. Ce point est crucial pour anticiper la revente : tous les profils d’acquéreurs ne seront pas prêts à monter plusieurs étages, même pour une belle vue.

L’entretien du toit et des combles

Le dernier étage est généralement en contact direct avec la toiture, ce qui signifie un risque accru de fuites, d’infiltrations ou de déperditions thermiques. Il convient de vérifier l’état du toit, son isolation et les éventuels travaux récents ou prévus. En cas de souci, les réparations peuvent être coûteuses et impliquer toute la copropriété.

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter ou louer

Avant de vous engager pour un dernier étage, voici quelques points de vigilance essentiels :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : un indicateur clé pour anticiper les coûts de chauffage et de rafraîchissement.
• L’isolation de la toiture : récente, conforme et bien réalisée ?
• La présence ou non d’un ascenseur, son état et sa fréquence d’entretien.
• Les charges spécifiques liées à l’entretien du toit, des terrasses ou de l’ascenseur.
• Les nuisances potentielles : présence de moteurs d’ascenseur, de gaines techniques ou d’antennes.

Un bien recherché… mais pas pour tout le monde

Les derniers étages sont souvent plus chers au mètre carré que les autres niveaux, surtout s’ils disposent d’un extérieur. Leur rareté, combinée à leurs atouts de confort, en fait des biens prisés. Mais attention : ils s’adressent à un certain profil d’acquéreurs, capable de gérer les petits désagréments liés à la hauteur. L’idéal est d’opter pour un bien bien isolé, accessible et situé dans une copropriété bien entretenue.

En résumé : vivre au sommet, oui, mais en toute connaissance de cause

Le dernier étage peut offrir une qualité de vie remarquable, à condition d’être bien informé. L’évaluation des avantages ne doit pas occulter les contraintes techniques, énergétiques et pratiques. Un achat ou une location bien pensé vous permettra de profiter des hauteurs… sans mauvaise surprise.

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Par Romain Dupuy, Dirigeant, Realpoint Immobilier

1. L'immobilier commercial face à des mutations structurelles

On pourrait croire à une simple parenthèse. Un cycle chahuté par la crise sanitaire, puis par l’inflation et la remontée brutale des taux d’intérêt, avec un retour progressif à la normale. Ce serait rassurant, mais illusoire. L’immobilier commercial n’est pas en train de retrouver ses équilibres d’antan : il est en train de changer de nature. Ce qui se joue aujourd’hui n’a rien d’un rebond passager. C’est une recomposition structurelle, accélérée, irréversible.

Longtemps, le commerce physique a fonctionné sur une équation relativement simple : un bon emplacement, une enseigne solide, un bail ferme et l’affaire était jouée. Le même locataire restait en moyenne dix ans, le propriétaire percevait un loyer sécurisé et toutes les parties s’y retrouvaient. Un bail 3/6/9, des valeurs locatives calibrées, des rendements stables, des taux d’effort prévisibles. Mais ce monde-là appartient au passé. Ce n’est pas seulement une crise de la demande ou une pression conjoncturelle sur les loyers, c’est une remise en cause du local lui-même comme objet figé.

Ce basculement est déjà visible dans les chiffres. D’après la Fédération Procos, le taux de vacance moyen dans les centres-villes s’établit à 12,2 %, avec des pointes à 18 % voire 20 % dans certaines villes moyennes. Et pourtant, la fréquentation repart : +3,7 % de flux en centre-ville en 2023, +7,8 % dans les rues dites « cœur marchand ». Autrement dit, la demande d’achat est là, mais l’offre d’implantation ne suit plus. Les emplacements sont là, mais ne conviennent plus aux usages.

 « Le commerce n’est plus une simple destination : il devient une composante du quotidien urbain. »

Car entre-temps, le monde a changé. La norme du commerce installé pour durer est mise à mal par des logiques de plus en plus souples. Certaines enseignes n’ouvrent plus que pour quelques mois, parfois pour un trimestre ou une saison. D’autres testent des lieux, partagent une vitrine ou mutualisent des mètres carrés. Le commerce devient temporaire, événementiel, partagé. Et les locaux doivent suivre. Un local figé devient vite obsolète. Ce qui compte désormais, c’est sa capacité à s’adapter à plusieurs vies successives. 

Dans ce paysage mouvant, il serait tentant de conclure à une perte d’attractivité globale. Ce serait inexact. Les emplacements n° 1, notamment dans les villes de plus de cent-mille habitants, conservent une forte attractivité. Leurs flux, leur visibilité, leur centralité demeurent des atouts solides. Sur les emplacements n° 1, on remarque que la vacance s’est réduite, mais les profils des preneurs ont changé : moins de prêt-à-porter et davantage de marques nées sur internet. 

2. Le consommateur redéfinit la donne

Le commerce n’est plus affaire d’habitudes, mais d’arbitrages. Le consommateur de 2025 évolue dans un environnement ultra-connecté, mobile, saturé d’options. Il compare, il s’informe, il choisit au moment le plus opportun. Sa décision d’achat résulte d’un équilibre subtil entre instantanéité et qualité, entre rationalité et sens. Il navigue librement entre digital et physique, entre immédiateté logistique et ancrage territorial.

 « Le client ne se déplace plus par réflexe. Il attend une valeur ajoutée concrète. »

Selon la Fevad[1], plus de 80 % des Français achètent en ligne chaque mois. Et pourtant, près de trois quarts continuent de fréquenter les commerces physiques chaque semaine. Ce comportement paradoxal révèle un changement structurel : le magasin physique ne remplit plus uniquement une fonction transactionnelle. Il devient un point de contact, un lieu de décision, parfois même un simple jalon dans un parcours d’achat hybride. L’enseigne physique n’est plus la fin du parcours, mais un passage, une expérience.

Cette évolution a des conséquences directes sur l’immobilier commercial. Les locaux doivent intégrer cette flexibilité stratégique. Ils doivent être traversants, visibles, connectés, facilement divisibles, équipés pour accueillir plusieurs formats : retrait de commande, essai produit, réparation, atelier ou présentation événementielle. La flexibilité d’usage devient un critère clé : un local pertinent en 2025 est un espace transformable, compatible avec des temporalités multiples et des usages différenciés.

« On n’achète plus dans un lieu. On achète un moment, une relation, un usage. »

Les enseignes, de leur côté, misent sur la prudence. Baux plus courts, clauses de réversibilité, droits d’usage étendus, formats temporaires : la flexibilité devient la norme. Certaines enseignes testent des implantations en mode agile, misent sur des corners ou des opérations éphémères. Les bailleurs doivent s’adapter à cette culture du « test-and-learn ». La rigidité contractuelle s’efface au profit d’une logique partenariale.

Dans ce contexte, les formes commerciales les plus figées sont en déclin. Les boutiques mono-produits, standards, sans services associés, perdent du terrain. À l’inverse, les lieux qui savent agréger plusieurs fonctions retail[2], loisir, culture, restauration captent l’attention. Ce n’est plus la surface commerciale brute qui fait la valeur, mais la capacité à générer du flux qualifié, du temps passé, de l’attachement émotionnel.

Mais cette mutation ne va pas sans tensions.

Les attentes des bailleurs ne correspondent plus toujours avec celles des enseignes, ce qui crée des inerties dans la négociation. À ce titre, les indépendants, souvent plus souples, plus agiles, peuvent tirer leur épingle du jeu.

Cette évolution du comportement d’achat bouscule l’ensemble de la chaîne de valeur : les enseignes ajustent leur stratégie, les bailleurs révisent leurs standards, et les locaux eux-mêmes deviennent des lieux de passage, de test, de relation plus que de pure transaction.

Mais au-delà de cette flexibilité structurelle, un autre levier prend une importance décisive : l’expérience vécue sur place. Dans un environnement saturé d’options et d’écrans, c’est désormais l’émotion, le sens, le lien que le lieu peut créer qui fait la différence.

3. L’expérience client et le loisir

Dans un univers marchand saturé, où l’offre dépasse la demande et où l’attention des clients est devenue une ressource rare, la simple mise à disposition de produits ne suffit plus. Ce qui attire aujourd’hui, ce qui déclenche l’envie ou la fidélité, c’est la capacité à proposer une expérience. Le point de vente n’est plus seulement un lieu d’achat, mais un espace scénarisé, sensoriel, mémorable. Ce glissement transforme radicalement le rôle des surfaces commerciales.

On peut lire dans le cahier des tendances du Siec (salon du retail et de l’immobilier commercial) : « Le commerce ne peut plus se résumer à un acte d’achat. Il devient une scène de vie, un lieu d’émotion, un vecteur de lien. »  

Le lieu doit s’organiser à la manière d’une scène de théâtre : lumière, son, matières, personnel aligné sur les valeurs de la marque, les attentes du public, ou encore les codes culturels du moment.

Cette tendance donne naissance à des formats hybrides et différenciants : boutique-studio, concept store culturel, librairie-café, showroom artistique, bar à expériences. Le commerce ne se vit plus de façon linéaire. Il se découvre, se partage, se prolonge. Le client n’est plus seulement visiteur : il devient acteur, témoin, ambassadeur d’un moment qui dépasse le simple échange marchand.

« On n’achète pas seulement un produit, mais une atmosphère, un souvenir, un sentiment d’appartenance. »

Ce renversement des priorités implique un nouveau cahier des charges pour les locaux. La superficie utile ne se résume plus à la surface de vente : elle intègre des zones de démonstration, des recoins propices à la conversation ou à l’exploration. L’agencement doit être fluide, propice à la surprise, modulable selon les saisons ou les événements. L’acoustique, la lumière naturelle, la signalétique deviennent des vecteurs de différenciation. L’ambiance compte autant que l’assortiment.

L’architecture commerciale devient un outil stratégique, à la croisée du marketing et de la scénographie. Elle permet de créer un univers immersif, en rupture avec la standardisation ou la froideur fonctionnelle. Cette dimension émotionnelle ne se limite pas aux grandes enseignes : elle concerne aussi les indépendants, les artisans, les commerces de proximité, à condition qu’ils sachent activer leur singularité et proposer un rapport humain de qualité.

L’expérience client devient également un facteur de recomposition urbaine. Certains locaux accueillent des événements, des ateliers, des résidences de créateurs, voire des initiatives communautaires. Le commerce devient alors contributeur de vie locale, animateur de quartier, voire support de programmation culturelle. Cette dimension expérientielle redonne au magasin physique un avantage que le e-commerce ne peut concurrencer : la richesse du lien humain, la chaleur du contact, la surprise du lieu.

Dans cette perspective, l’immobilier commercial n’est plus un simple contenant. Il devient le support physique d’un récit de marque, d’un positionnement identitaire, d’une stratégie relationnelle.

Pour le bailleur, la montée en puissance de l’expérience peut être une opportunité.

C’est en accompagnant cette évolution du commerce que l’on sécurise les flux locatifs, que l’on valorise durablement l’actif et que l’on optimise un rendement.

 4. Centres commerciaux : muter ou disparaître

Longtemps symboles de la consommation de masse, les centres commerciaux sont devenus les lieux les plus exposés à la remise en question des modèles dominants. En périphérie comme en zone urbaine, leur fréquentation a reculé, leurs rendements se sont érodés et les cellules vides se sont multipliées. Pourtant, certains sites parviennent à tirer leur épingle du jeu. Car ce qui distingue les centres en déclin de ceux en reconquête, ce n’est pas l’emplacement, mais la capacité d’adaptation au nouvel écosystème de consommation.

 « Les mètres carrés les plus rentables sont ceux qui mélangent les usages. »

Face à la montée en puissance du commerce en ligne, l’enjeu n’est plus de multiplier les boutiques, mais d’offrir des raisons de rester. Les centres qui s’en sortent sont ceux qui investissent dans la transformation de leur vocation : du simple lieu de vente à celui de vie, de service, d’expérience. Ils intègrent désormais des studios de sport, des espaces santé, des crèches, des coworkings, des lieux culturels, des salles de spectacle ou des équipements municipaux. Ils prolongent le temps passé sur site, diversifient les flux et réduisent la dépendance à un mono-segment.

Selon les données du cabinet CBRE, en 2023, plus de 25 % des surfaces redéployées dans les grands centres concernaient des activités non commerciales au sens strict. Ce peut être un laboratoire médical dans une ancienne boutique, une cuisine partagée à la place d’un magasin de vêtements, ou une université numérique là où s’étendait autrefois un linéaire textile. Ces conversions répondent à des besoins réels.

« Les centres commerciaux ne déclinent pas : ils changent de nature et de mission. »

Mais cette mutation ne se fait pas sans difficulté. Elle suppose de repenser la gouvernance, d’associer les collectivités locales, de revoir les baux, les règlements de copropriété, parfois même les statuts juridiques des ensembles. 

Certains centres passent par des phases de vacance prolongée, le temps de stabiliser leur nouvel équilibre. D’autres tentent des hybridations plus progressives, en insérant des formats pop-up ou événementiels.

Dans ce mouvement, la logique de destination prend le pas sur la logique de densité commerciale. Il ne s’agit plus de maximiser le nombre de cellules, mais de créer un lieu identifié, attractif, singulier. Un lieu où l’on vient parce qu’on y vit quelque chose, pas seulement parce qu’il est proche. Cette bascule vers l’expérience, le service, l’événement, redonne une marge de manœuvre aux foncières les plus audacieuses.

L’exemple azuréen illustre parfaitement ce basculement à deux vitesses. Tandis que Polygone Riviera à Cagnes-sur-Mer récemment rebaptisé Shopping Promenade Riviera tente de se repositionner comme destination de loisirs avec un investissement de 28 millions d’euros (karting, bowling, laser game, espaces enfants, etc.), Cap3000 à Saint-Laurent-du-Var poursuit son ascension en tant que pôle de vie premium, fondé sur une stratégie d’ancrage territorial fort. Là où Polygone cherche encore son équilibre entre retail et divertissement, Cap3000 rallonge les temps de visite, renforce ses synergies entre commerce, santé, restauration et services, tout en capitalisant sur sa situation littorale. Son repositionnement progressif autour du vécu client du « temps utile » fait de lui l’un des centres commerciaux les plus dynamiques de France.

Ce contraste met en lumière les nouveaux critères de performance dans l’immobilier commercial : fréquence, hybridation des usages, ancrage local, logique servicielle. Les lieux qui ne s’adaptent pas structurellement à ces exigences peinent à rester attractifs. Les centres commerciaux ne peuvent plus se contenter d’être des lieux de passage. Ils doivent devenir des destinations.

5. Vers un immobilier commercial durable et adaptable

Le local commercial ne peut plus être un simple contenant, figé et conçu pour un usage unique. Il doit désormais anticiper plusieurs vies, intégrer la performance énergétique comme exigence de base et offrir une flexibilité structurelle pour pouvoir accueillir des fonctions hybrides et des formats mouvants.

« Aujourd’hui, un actif commercial ne vaut que s’il peut évoluer. »

Ce changement de paradigme est notamment accéléré par les contraintes réglementaires. Le décret tertiaire impose une réduction de 40 % des consommations d’énergie d’ici 2030. Or, selon l’ADEME, plus de 60 % des locaux commerciaux en France seraient aujourd’hui dans l’incapacité d’atteindre cet objectif sans travaux importants. Cela concerne en particulier les pieds d’immeuble anciens, les galeries commerciales mal isolées et les bâtiments construits avant les années 2000.

Ce qui était hier un détail technique devient aujourd’hui une condition d’attractivité et de liquidité. Un local bien placé, mais énergivore ou non transformable perd de la valeur. Un local conforme, adaptable, partagé, gagne en attractivité même dans un environnement concurrentiel. Il ne suffit plus d’être visible : il faut être exploitable par différents profils d’usagers, et avec des niveaux de charges maîtrisés.

« Le local de demain est sobre et agile. »

La réversibilité d’usage gagne du terrain. On voit désormais des projets pensés pour passer, en quelques semaines, d’une activité à une autre : boutique -> cabinet -> showroom -> bureau partagé. Les surfaces traversantes, les doubles accès, les cloisons mobiles, les hauteurs sous plafond généreuses et les réseaux mutualisables deviennent des critères différenciants. Ce qui compte, ce n’est plus seulement le local, mais son potentiel de transformation rapide et économique.

Les collectivités commencent à intégrer cette logique. Certaines adaptent leur PLU pour permettre plus de souplesse dans les changements de destination. D’autres utilisent les OPAH commerciales ou les programmes Petites Villes de Demain pour accompagner la réhabilitation et la reconversion des vitrines. L’État, via l’ANCT[3] ou le PUCA[4], soutient des expérimentations fondées sur la modularité et la réversibilité comme principes de revitalisation.

6. Nouvelle partition pour les acteurs du commerce

La transformation de l’immobilier commercial ne repose plus seulement sur des choix individuels d’acteurs économiques, mais sur une responsabilité collective. 

À l’heure où les fonctions du commerce évoluent, où les usages se diversifient et où les locaux eux-mêmes doivent se réinventer, bailleurs, collectivités, opérateurs et institutions sont appelés à jouer ensemble une partition nouvelle. Cette recomposition ne se résume pas à un simple ajustement conjoncturel : elle engage une redéfinition profonde de la valeur des locaux, de leur usage et du rôle des parties prenantes dans la fabrique urbaine. 

Les propriétaires bailleurs appelés à s’adapter

Être bailleur en 2025 n’est plus synonyme de stabilité. Depuis 2022, la remontée des taux d’intérêt a profondément modifié les arbitrages d’investissement. Un taux à 4 % ou 4,5 % rend mécaniquement moins attractifs les actifs dont les rendements bruts tournent autour de 5 à 6 %, d’autant que les charges, elles, continuent d’augmenter. La valeur vénale de nombreux murs a été révisée à la baisse jusqu’à -15 % en moyenne dans certaines zones périphériques et la vacance s’est aggravée. Les centres commerciaux ne déclinent pas : ils changent de nature et de mission.

Dans le même temps, les obligations contractuelles s’alourdissent : le projet de loi de simplification économique, actuellement en discussion, prévoit une mensualisation obligatoire du loyer à la demande du locataire, une indexation plafonnée à la baisse comme à la hausse, l’obligation de restituer les dépôts de garantie de plus de 3 mois et la prise en charge intégrale de la taxe foncière par le bailleur[5].

Dans ce nouveau paysage, il serait injuste de considérer les bailleurs comme des freins à la transformation. Ils doivent désormais composer avec une réalité complexe : baisse des rendements, durcissement des contraintes réglementaires, incertitude sur la solvabilité des locataires, et injonctions contradictoires à investir sans garantie de stabilité. 

Or, nombreux sont ceux qui souhaitent jouer un rôle actif, à condition d’être écoutés, accompagnés, et soutenus dans l’effort d’adaptation. Penser un immobilier commercial durable passe aussi par une meilleure reconnaissance de la prise de risque qu’implique aujourd’hui la détention de murs commerciaux.

Beaucoup de foncières privées et de bailleurs ne doivent aujourd’hui leur survie qu’à la cession d’actifs acquis dans des périodes plus favorables. Ces biens, souvent déjà amortis et porteurs de plus-values latentes, leur offrent une bouffée d’oxygène temporaire. Mais ce modèle atteint ses limites : sans perspectives de stabilité ni de rendement, même les acteurs les plus solides peinent à se projeter. Et pourtant, ces acteurs sont essentiels à la dynamique des territoires : ce sont eux qui remettent les emplacements aux normes, investissent dans la réhabilitation et s’adaptent avec une réactivité que le secteur public ne peut pas toujours offrir. Ce sont aussi des créateurs de valeur.

S’adapter pour survivre : expérimenter plutôt que subir

Ceux qui attendent le retour d’un locataire traditionnel, solide et prêt à signer un bail ferme avec pas-de-porte, se heurtent à une réalité de terrain mouvante. Le commerce de flux est devenu commerce de choix. Et le choix se porte souvent sur des formats plus légers, agiles et réversibles. Résultat : les baux classiques sont délaissés au profit de conventions temporaires, de baux précaires, voire de formules à paliers ou indexées sur le chiffre d’affaires. Selon ImmoStat, les demandes de baux non standard ont augmenté de 31 % en 2023, notamment dans les zones tendues à forte vacance.

Collectivités locales : devenir un partenaire-clé pour la réinvention des espaces

Les collectivités ont un rôle central à jouer. Beaucoup de PLU n’autorisent pas ou encadrent très strictement les changements d’usage ou les occupations temporaires. 

Pourtant, plusieurs territoires pionniers commencent à assouplir les règles : mise en place de baux gratuits sous conditions, appels à projets pour vitrines vacantes, subventions à la réhabilitation légère, accompagnement architectural simplifié… À titre d’exemple, dans le cadre du programme Petites Villes de Demain, 1 650 communes bénéficient déjà d’un accompagnement spécifique pour réactiver leur parc commercial vacant.

Des conventions tripartites entre bailleur, exploitant et collectivité apparaissent également dans certaines villes. Elles permettent de sécuriser les occupations, de mutualiser les risques et d’intégrer des clauses d’ancrage local ou de programmation événementielle. L’État appuie ces initiatives via des dispositifs comme Action Cœur de Ville (234 villes engagées, plus de 5 000 opérations depuis 2018) ou les appels à manifestation d’intérêt du PUCA.

 Ces dispositifs traduisent une conviction partagée : revitaliser l’immobilier commercial passe par l’alliance des parties prenantes, la souplesse réglementaire et une vision commune de l’usage comme levier de valeur.