Depuis la loi pour une République numérique du 7 octobre 2016, et l’entrée en vigueur de la loi Évolution du logement de l’aménagement et du numérique (ELAN) du 23 novembre 2018, plusieurs villes sont tenues d’établir une procédure d’enregistrement pour tous les meublés de tourisme. Les hôtes, dont les logements entiers sont concernés, doivent donc obtenir un numéro d’enregistrement pour pouvoir continuer à accueillir des voyageurs depuis Airbnb, sur des courtes périodes. Le but, selon les autorités, étant de responsabiliser le tourisme de courte durée, et de lutter contre la prolifération d’annonces illégales sur la plateforme.
L’obtention de ce numéro d’enregistrement est en effet nécessaire pour collecter la taxe de séjour. À Nice, cette taxe a par exemple rapporté 1.4 million d’euros pour la saison 2021. Cette obligation, à laquelle se soumet désormais Airbnb, s’adresse ainsi aux personnes qui louent leur résidence secondaire au cours de l’année, ou bien leur logement principal plus de 120 jours par an. Les propriétaires, pour obtenir leur numéro d’authentification, doivent soumettre une déclaration de changement d’usage de leur bien auprès de leur mairie, qui validera ou non leur requête. Si elle répond positivement, le précieux code à treize chiffres sera remis aux propriétaires, qu’ils pourront publier ensuite sur la plateforme pour s’authentifier. Dans le cas contraire, ils ne seront pas autorisés à publier une annonce sur Airbnb, sous peine de recevoir une amende de 5 000 euros. La plateforme sera également en droit de supprimer l’annonce si elle ne répond pas aux nouvelles règles. Sans oublier que, pour les appartements, le règlement de copropriété doit lui aussi autoriser la location en Airbnb. Si ce n’est pas le cas, l’amende peut cette fois grimper à 50 000 euros.
L’autorisation de délivrer un numéro d’enregistrement n’est pas automatique en effet, et le choix des villes n’est pas effectué par Airbnb. La plateforme met simplement en application les demandes des villes et communes qui souhaitent mettre en œuvre ce changement d’usage des logements concernés. Cette procédure doit d’ailleurs avoir été votée en conseil municipal au préalable. Les élus de ces villes cherchent, pour la plupart, à résoudre les phénomènes de tension immobilière auxquels ils sont amenés à faire face. En zones touristiques, comme sur les communes de la Côte d’Azur, les propriétaires préfèrent généralement louer leur logement sur une courte durée, plutôt qu’à l’année, ce qui représente une solution moins risquée et moins contraignante. Mais cela contribue à réduire le nombre de locations disponibles pour les actifs qui ne peuvent pas, ou ne souhaitent pas, devenir propriétaires. Les élus craignent donc pour l’attractivité de leur territoire, et les difficultés à recruter dans les bassins d’emplois où il devient difficile de se loger. Qui plus est en période où le niveau des loyers va de pair avec l’inflation, et où les conditions d’obtention de prêt se durcissent pour acheter. Ainsi, lorsqu’un secteur affiche déjà un grand nombre de locations saisonnières sur son territoire, les demandes de numéro d’enregistrement risquent moins facilement d’aboutir positivement auprès des mairies, qui n’hésitent pas à opérer des contrôles en cas de fraude.
L’obligation d’enregistrement ne concerne que les meublés de tourisme, qui sont des logements entiers destinés à la location de courte durée. Celle-ci ne s’applique donc pas aux autres types d’hébergement comme les hôtels ou les chambres d’hôtes, les chambres chez l’habitant et les hébergements atypiques. Mais, en ce qui concerne les autres cas, des moyens sont déployés pour débusquer les récalcitrants à cette nouvelle règle appliquée par Airbnb. La plateforme met ainsi un outil, à disposition des municipalités, qui permet de contrôler les annonces dans leur territoire, pour vérifier que la réglementation locale est respectée, si celle-ci existe. C’est notamment le cas à Nice, qui a été choisie comme ville-pilote pour expérimenter un logiciel capable d’analyser les annonces publiées sur le marché. Une première version avait été testée en 2021 et avait permis d’identifier près de 2 000 annonces illégales, à partir de 1 113 contrôles. Il n’y en avait eu que 44 en 2020, sans logiciel. Depuis cette initiative, six agents de la mairie ont été assermentés par le procureur de la République pour assurer en continu ces contrôles anti-fraude. L’heure n’est décidément plus à la légèreté.
Par Louis Janmot, journaliste
]]>Le présent article est divisé en quatre parties :
Il est souvent reproché aux notaires d’utiliser des termes incompréhensibles. Tentons d’éclaircir certaines notions.
Condition suspensive
La définition de la condition suspensive est donnée par l’article 1304 du Code civil qui dispose : « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. (...) »
Par exemple, une vente peut être subordonnée à l’obtention par l’acquéreur d’un prêt ou d’un permis de construire. La condition suspensive doit être licite, c’est-à-dire qu’elle ne doit pas être illégale ou porter atteinte aux bonnes mœurs.
Condition potestative
L’article 1304 du Code civil dispose : « Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. »
La condition ne doit donc pas dépendre de la simple volonté de la partie (vendeur ou acquéreur) qui souhaite se protéger. Par exemple, est interdite la condition pour un vendeur de trouver un nouveau logement. Il lui suffirait de ne pas chercher de logement pour que la condition ne se réalise jamais.
Réalisation de la condition suspensive
La réalisation de la condition suspensive est la survenance de l’évènement érigé en condition suspensive (obtention d’un prêt ou d’un permis de construire par exemple).
Terme de la condition suspensive
Il s’agit de la date ultime avant laquelle la condition doit être réalisée.
Défaillance de la condition suspensive
La défaillance de la condition suspensive est constatée soit par l’absence de réalisation à l’arrivée du terme (dépassement du délai pour réaliser la condition suspensive), soit par la constatation que la condition ne pourra jamais être réalisée (refus de prêt par exemple).
La défaillance d’une condition suspensive anéantit l’avant- contrat et les parties retrouvent leur liberté.
Condition pendante
La condition est pendante tant qu’elle n’est ni réalisée ni défaillie.
Renonciation à la condition suspensive
Il s’agit pour celui qui est protégé par la condition suspensive de renoncer au bénéfice de cette dernière. La renonciation supprimeainsi la condition suspensive et rend l’avant-contrat définitif. Il s’agit par exemple pour un acquéreur qui a des fonds disponibles de renoncer à la condition suspensive de prêt.
L’article 1304-4 du Code civil précise : « Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. »
Sauf stipulation contraire, la renonciation à l’obtention d’un prêt doit donc intervenir avant le terme (voir définition ci-dessus).
Sous réserve que la condition soit licite et non-potestative (voir définition ci-dessus), tout évènement futur et incertain peut être érigé en condition suspensive.
Les conditions suspensives sont habituellement classées en deux catégories, les conditions de droit commun systématiquement prévues dans les avant-contrats et les conditions particulières.
Les conditions suspensives de droit commun
Il est d’usage de prévoir a minima les conditions suspensives générales suivantes :
Ces conditions suspensives sont stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir. Il sera également seul à pouvoir y renoncer.
Il s’agit ici du cœur du métier du notaire qui procède à toutes les vérifications qu’il juge utiles pour lever ces conditions.
Habituellement, vendeurs et acquéreurs n’en entendent pas parler durant l’instruction du dossier. Ce n’est qu’en cas de difficulté que le notaire informera l’acquéreur afin d’envisager avec lui la suite à donner dans son projet d’acquisition.
Les conditions suspensives particulières
Sans pouvoir être exhaustif, sont régulièrement stipulées les conditions suspensives suivantes :
vente par l’acquéreur d’un bien lui appartenant pour financer son acquisition (sous réserve que sa promesse de vente soit d’ores et déjà signée),
acquisition par le vendeur de son futur logement (sous réserve d’avoir d’ores et déjà accepté une promesse de vente),
obtention par l’acquéreur d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable) pour la construction d’une maison ou d’une piscine par exemple,
lorsque le bien est sous le régime de la copropriété, autorisation en assemblée générale de faire des travaux (fermer un balcon par exemple),
régularisation par le vendeur de travaux effectués, par une autorisation en assemblée générale lorsque le bien est en copropriété, et une autorisation d’urbanisme (régulariser une véranda ou une piscine, ou encore des panneaux photovoltaïques réalisés sans autorisation),
la constitution d’une servitude (de passage, de vue, de canalisation...),
l’établissement de diagnostics non obligatoires pour les ventes immobilières (diagnostic structure, pollution des sols, étude sur la nature du sous-sol...).
Tout évènement futur et incertain peut être érigé en condition suspensive. Cependant, afin d’assurer l’efficacité d’une condition suspensive (éviter notamment qu’elle ne soit potestative) et protéger de manière équilibrée les parties, il convient d’encadrer minutieusement celle-ci par des clauses spécifiques.
Ici, il convient de distinguer immédiatement la condition suspensive légale d’obtention de prêt qui doit respecter le Code de la consommation, des conditions suspensives dites conventionnelles qui sont librement encadrées dans les avant-contrats.
La condition suspensive légale d’obtention de prêt
Analysons d’abord le cadre juridique pour évoquer ensuite les aménagements possibles.
Le Code de la consommation protège l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation. Dès lors que l’opération entre dans ce cadre juridique, l’acquéreur qui entend faire un prêt bénéficie automatiquement d’une condition suspensive légale d’obtention de prêt. Cette condition s’applique même lorsqu’elle n’est pas mentionnée dans l’offre ou dans l’avant-contrat.
Le Code la consommation (articles L313-40 et suivants) prévoit ainsi que :
A défaut de respecter scrupuleusement les mentions légales (absence de prêt et mention manuscrite) et si un prêt est demandé par l’acquéreur, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt.
L’effet automatique de cette condition légale n’empêche pas certains aménagements. Cependant, ces aménagements ne doivent pas conduire à accroître les obligations de l’emprunteur prévues par les dispositions du Code de la consommation.
Ainsi, sont autorisées les clauses qui ne font qu’apporter des précisions sur le prêt demandé par l’acquéreur (montant du prêt, durée, taux), sur la durée de la période conditionnelle, ou qui augmentent la protection prévue par la loi. Ces précisions contractuelles permettent, en cas de conflit, de procéder à un contrôle objectif du respect par l’acquéreur de son obligation d’effectuer une demande de prêt.
À l’inverse, les clauses accroissant les obligations de l’emprunteur par rapport aux exigences des dispositions du Code de la consommation sont régulièrement condamnées par la Cour de cassation et sont réputées non écrites. Par exemple, la condition suspensive ne peut pas être inférieure à un mois à compter de la signature de l’acte. En pratique, il est d’usage de prévoir un délai maximum de deux mois pour l’acquéreur pour obtenir son prêt.
Concernant la clause exigeant de l’acquéreur plusieurs refus de prêt de banques différentes, il peut être défendu que cette pratique conduit à accroître les exigences de l’article L. 313-41 du Code de la consommation ; et par suite la clause peut être jugée réputée non écrite. La Cour de cassation (arrêt du 22 mai 2008, 07-11.719 et 07-12.940) a cependant déjà reproché à une cour d’appel de n’avoir pas re- cherché si l’acquéreur avait sollicité plusieurs établissements bancaires comme stipulé dans le contrat.
Il semble ainsi possible de stipuler une obligation pour l’acquéreur d’avoir à déposer une demande de prêt auprès de plusieurs organismes bancaires et d’avoir à produire plusieurs refus de prêt pour se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive. Cette exigence est cependant à manier avec prudence.
Cette condition suspensive légale spécifique étant traitée, nous pouvons envisager les autres conditions suspensives.
Les conditions suspensives conventionnelles
En dehors du cas spécifique ci-dessus, la liberté contractuelle permet d’encadrer minutieusement les conditions suspensives.
Il s’agit d’éviter qu’une condition ne dépende que de la volonté de celui qui en bénéficie.
Par exemple, prenons un acquéreur qui n’a pas besoin d’un prêt, mais qui doit vendre son appartement pour financer son acquisition. Afin que cette condition soit valable (et non potestative), il convient de s’assurer que l’acquéreur soit forcé de vendre sous certaines conditions. Raison pour laquelle en pratique on attendra que l’acquéreur ait signé son compromis de vente avant de lui faire signer son compromis d’achat. En effet dans ce cas, il sera contractuellement tenu de vendre et donc il ne sera pas maître de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive.
Déterminer un délai de réalisation de la condition suspensive permet :
Il est donc particulièrement important d’encadrer chaque condition suspensive d’un délai qui lui est propre.
Ce délai intermédiaire de dili- gence a pour objet de s’assurer que les démarches en vue de la réalisation de la condition suspensive sont bien menées, par exemple déposer une demande de permis de construire lorsque son obtention est érigée en condition suspensive.
Si ce délai intermédiaire n’est pas respecté, la défaillance de la condition suspensive par l’arrivée de son terme pourra être reprochée à celui qui a manqué de diligence.
Déterminer la partie en faveur de laquelle la condition suspensive est stipulée permet d’identifier qui peut y renoncer avant sa défaillance ou sa réalisation.
Tant que la condition est pendante (ni réalisée, ni défaillie), la partie en faveur de laquelle elle a été stipulée peut y renoncer expressément.
Puisque la défaillance de la condition entraîne la caducité automatique de l’avant-contrat, il n’est pas possible d’y renoncer a posteriori, sauf clause contraire.
Il peut donc être opportun de prévoir que le bénéficiaire d’une condition puisse renoncer à celle-ci même après sa date ultime de réalisation. Par exemple, il est d’usage de permettre à un acquéreur qui aurait les fonds disponibles de renoncer à la condition suspensive de prêt lorsque la banque n’aura pas édité ses offres dans le délai fixé à la promesse.
Une condition suspensive peut :
Lorsque l’acquéreur entend se prévaloir de la défaillance d’une condition suspensive, le vendeur pourra s’assurer :
Me Henri Chesnelong • Notaire de Toulouse
Source : 25 millions de propriétaires • N°551 mai 2021
Le mot foncier ou foncière est généralement mal cerné dans la langue française. L’adjectif foncièrement renvoie au « fond », et ainsi une personne foncièrement honnête est une personne qui l’est profondément, totalement. Le substantif foncier ou foncière renvoie lui dans l’ancien français au fonds au sens de la terre, c’est-à-dire par extension à la propriété immobilière. Le mot foncier est donc synonyme d’immobilier.
Ce que la pratique nomme une « foncière » est une société commerciale de taille importante, cotée en bourse, propriétaire d’actifs immobiliers variés qu’elle valorise au profit de ses actionnaires. Étant une société cotée en bourse, tout un chacun peut investir dans une foncière et en espérer un rendement.
Inspirées des Real Estate Investments Trusts (REIT) des pays anglo-saxons, les foncières sont appelées en France des S.I.I.C., acronyme de Société d’Investissement Immobilier Cotée.
Les foncières sont des sociétés anonymes (SA) dont certaines existent depuis la fin du 19ème siècle, mais elles ont été fiscalement réglementées par la loi de finances pour 2003 ; ainsi les SIIC font aujourd’hui l’objet d’un régime fiscal favorable et dérogatoire dit de «transparence» décrit par l’article 208 C du Code général des impôts.
Le principe des foncières est simple : ces sociétés acquièrent ou construisent des immeubles et les louent en vue de distribuer les revenus locatifs et les plus-values de cession à leurs actionnaires. Les immeubles acquis et gérés peuvent être de tous types : habitation, bureaux, entrepôts, commerces, hôtels, centres commerciaux, et être situés en France ou à l’étranger.
Les SIIC sont des mastodontes de l’immobilier dont le capital social ne saurait être inférieur à 15 millions d’euros (par exemple le capital de la Société Foncière Lyonnaise, SFL, est de 94 M€). On compte seulement un peu plus de 25 sociétés en France, la plus importante d’entre elles est aujourd’hui Unibail-Rodamco-Westfield avec quelques 3 800 employés dans 13 pays et plus de 60 milliards d’euros d’actifs immobiliers, principalement des centres commerciaux, parcs d’exposition.
La capitalisation boursière totale des foncières est de l’ordre de 70 milliards d’euros (avant la crise du Covid-19). La capitalisation boursière est la valeur des actions cotées multipliée par leur nombre total. C’est donc un indicateur de spéculation qui est différent de la valeur du patrimoine immobilier de ces sociétés, lequel peut être inférieur ou supérieur à la capitalisation boursière, d’autant que le capital d’une société n’est jamais entièrement placé sur le marché boursier.
La cotation en bourse signifie que les actions qui représentent le capital social des SIIC sont, au moins pour partie, échangées sur un marché boursier. La valeur des actions ne dépend donc pas directement de la valeur des actifs immobiliers de la société mais du jeu de l’offre et de la demande. Ainsi par exemple si le cours des foncières spécialisées dans les ensembles commerciaux a fortement chuté en 2020 en raison de la crise sanitaire, ce fort repli ne signifie pas que le marché immobilier s’est déprécié d’autant. A l’extrême, l’action d’une foncière pourrait perdre plus de la moitié de sa valeur d’un jour sur l’autre en raison d’effets d’annonces, alors même que son patrimoine immobilier est stable. Cette volatilité peut également fonctionner en sens inverse. C’est ce qui fait l’intérêt des marchés boursiers mais également leur risque.
Les foncières sont d’une certaine manière de la pierre-papier au sens où les actions émises représentent des actifs immobiliers, mais elles se distinguent des SCPI et OPCI sur plusieurs points. Bien évidemment les foncières se distinguent également des SCI classiques, mais elles peuvent en détenir le capital directement ou indirectement.
Fondamentalement, les deux systèmes fonctionnent de manière identique : ces structures investissent dans l’immobilier pour le compte de leurs associés. Elles gèrent un portefeuille d’investissements immobiliers diversifié et parfois sectorisé (commerce, bureaux...) et permettent à leurs associés de bénéficier des rendements des immeubles possédés et gérés, tout en diluant les risques en raison de l’effet de compensation du portefeuille (si un actif est perdant, les autres compensent). Outre la taille des portefeuilles, nettement à l’avantage des foncières, la différence majeure entre les deux systèmes réside dans la cotation en bourse ; en effet les parts de SCPI/ OPCI ne sont pas cotées sur les marchés boursiers alors que les actions des foncières le sont. La conséquence est que les valeurs des foncières sont plus volatiles car dépendantes des fluctuations des marchés alors que la valeur des parts des SCPI est directement en relation avec les valeurs immobilières qu’elles représentent. Sur le plan du rendement, les SCPI comme les OPCI démontrent des performances sensiblement en dessous de celles des foncières, au moins hors période de crise. Enfin, conséquence directe de la cotation en bourse, les actions des foncières se négocient plus facilement que les parts de SCPI (meilleure liquidité).
D’un point de vue fiscal, la foncière ou SIIC est une société très particulière. Alors qu’une société classique paie l’impôt sur les sociétés sur la base de ses bénéfices réalisés et peut ensuite distribuer des dividendes à ses actionnaires (ou les réinvestir), une foncière est une société que l’on pourrait qualifier de transparente fiscalement, au sens où l’impôt n’est pas payé par la SIIC mais uniquement par les actionnaires ; de plus, la SIIC a l’obligation de distribuer une part importante de ses revenus et des plus-values réalisées :
Les SIIC bénéficient d’un régime de niche extrêmement favorable à la fois en raison de l’exonération d’IS et de l’application du PFU à l’ensemble des distributions. A titre de comparaison, les revenus versés par les SCPI sont imposés comme des revenus fonciers c’est-à-dire au barème de l’IR auquel il faut ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG et RDS) ; ainsi, pour un contribuable imposé à l’IR à 30 %, la charge fiscale totale sera de 47,2%. Dans les SCPI, les plus-values de cession des parts sont traitées comme des plus-values immobilières avec une exonération de l’IR au bout de 22 ans et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Le taux d’imposition est de 19 % + 17,2 % = 36,2 %.
Enfin, du point de vue de l’IFI3, lorsque l’actionnaire détient moins de 5 % de la foncière, ses actions ne sont pas prises en compte pour la base imposable.
Investir dans une foncière c’est investir en bourse. Même si la diversification des actifs est une des clés du rendement, les lois de la bourse échappent parfois à la rationalité et l’investissement représente un risque de perte en capital non négligeable. On rappellera au préalable qu’un investisseur particulier dans une foncière ne peut pas perdre plus que sa mise initiale ; il n’est ja- mais responsable sur ses deniers personnels. Actionnaire d’une société anonyme, il bénéficie du principe de responsabilité limitée.
En tant qu’actionnaire, il bénéficie également de droits au-delà des seuls dividendes qui lui sont versés et notamment du droit de prendre part aux assemblées générales de la société. Si en théorie l’investisseur particulier a son mot à dire sur les choix stratégiques de la foncière, son poids restera toujours infime au regard de la taille de l’entité et en pratique la gouvernance est entre les mains des investisseurs institutionnels.
Si le yo-yo des cotations n’effraie pas l’investisseur, le rendement des SIIC est excellent. Avant la crise du COVID-19, le rende- ment moyen approchait les 7 % avant PFU (et 12 % pour certaines d’entre elles). Ce rendement est calculé par le rapport entre le cours de bourse de la foncière et le dividende versé. A noter enfin que l’investissement en SIIC ne suppose pas de frais d’entrée importants puisqu’il suffit d’ouvrir un compte titre auprès de son établissement bancaire.
Sans surprise, ces valeurs ont été fortement impactées par la crise sanitaire et la crise économique qui lui est liée. Les premières SIIC touchées sont les foncières dites commerciales c’est-à-dire celles dont l’actif est constitué de boutiques en centres commerciaux (moins 45 % en moyenne depuis le début de la pandémie en mars 2020). Non seulement la crise sanitaire a porté un coup d’arrêt au commerce de détail en raison des confinements, mais le développement irréversible du commerce en ligne va peser lourd sur ce secteur dans les années à venir... Du côté des bureaux, la situation n’est guère meilleure en raison de l’avènement du télétravail ; beaucoup d’entreprises, notamment dans le domaine des services, ont réalisé que leurs salariés pouvaient être aussi performants en restant chez eux et en économisant le temps du transport. Le marché des bureaux va lui aussi se modifier sur le long terme.
1- Impôt sur le revenu
2- Prélèvement forfaitaire unique
3- Impôt sur la fortune immobilière
Laurent Grosclaude • Maître de conférences à l’UT1 Toulouse Capitole
Source : 25 millions de propriétaires • N°550 avril 2021
Le contribuable peut déduire de ses revenus fonciers certaines dépenses de travaux qu'il réalise sur ses immeubles productifs de revenus notamment en fonction de la nature des travaux ou du mode de détention de l'immeuble.
Les dépenses d’entretien ou de réparation sont toutes les dépenses destinées à "maintenir ou remettre l’immeuble en bon état pour en permettre un usage normal". Les travaux ne doivent pas "modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial de l’immeuble" (Source Fidroit 2020).
Ces dépenses sont toujours déductibles lorsqu'elles portent sur des locaux à usage d'habitation, professionnels ou commerciaux. Quant aux dépenses d'amélioration, elles sont déductibles pour les seuls locaux d’habitation (par exception, les dépenses destinées à faciliter l'accueil des personnes handicapées ou destinées à protéger les locaux de l'amiante sont déductibles pour les locaux professionnels ou commerciaux).
Monsieur Delacroix acquiert un immeuble d’une valeur de 145 000€ (y compris les frais d’acte et autres frais d’agence immobilière). Il réalise, suite à son investissement immobilier, pour 50 000€ de travaux intégralement déductibles.
A l’issue de ces travaux, le bien rapporte des loyers de 641€ par mois (que nous décidons de ne pas revaloriser pour des raisons pratiques et de compréhension).
Frais d’entretien et charges de propriété : 25% du montant des loyers perçus ;
Financement : Crédit amortissable de 195 000€ / 20 ans / 1.56% + 0.30% d’assurance emprunteur ; (cf. barème des meilleurs taux de crédit en ce moment).
La valeur de l’immeuble après les travaux passe à 195 000€ (par prudence, nous ne revalorisons pas l’immeuble pendant 20 ans).
Comme on peut le constater, il ne s’agit pas d’un investissement immobilier particulièrement optimisé. Le rendement locatif est établi à 3,95% (7 692/195 000).
Les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt (travaux d’entretien, réparation, taxe foncière…) sont ensuite imputés sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700€.
La fraction du déficit supérieure à 10 700€ est reportée successivement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Sur 20 ans, pour une personne seule ayant un taux marginal d’imposition (TMI) à 30%, l’impact fiscal (IR à 30% + prélèvements sociaux à 17,2%) est de 21 050€ soit 1 025€/an en moyenne.
Sur des revenus bruts estimés à 7 692€ par an, la charge fiscale moyenne est de 13% des revenus perçus.
Le graphe ci-dessous nous montre de manière synthétique l’impact fiscal des 50 000€ de travaux (Source Fidroit) :
Le dispositif Malraux permet aux particuliers d'acquérir des immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées en vue d'effectuer des travaux de restauration complète de ces immeubles pour bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 30% des dépenses de travaux dans la limite de 400 000€.
Les villes de Bordeaux, Blois, Paris ou encore Versailles sont susceptibles d’offrir ce type d’opportunités.
Les propriétaires de monuments historiques sont autorisés à déduire de leur revenu global tout ou partie des charges supportées, que l’immeuble soit mis en location ou utilisé à titre de résidence principale ou secondaire.
Ce dispositif spécial de déduction des charges n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.
Il est bien souvent générateur de coûts importants dans le temps (liés aux travaux mais aussi à l’entretien de l’immeuble à long terme), mais également à des contraintes rigoureuses imposées par les Architectes des Bâtiments de France (ABF).
En conclusion
Le déficit foncier permet la déduction intégrale des travaux éligibles sur les revenus fonciers, leur montant n’est pas plafonné et ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Il permet de valoriser un bien immobilier dans le temps tout en limitant l’impact sur la fiscalité globale. Il implique en revanche de louer le bien « nu » durant les trois années qui suivent les travaux.
Le dispositif Pinel est une réduction d'impôt en faveur de l’investissement locatif en métropole. Il concerne les investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, l'investisseur doit être impérativement une personne non soumise à l'IS domiciliée fiscalement en France.
L’acquisition, la construction d’un logement neuf ou la réalisation de travaux éligibles sur un logement situé dans une zone éligible permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre jusqu’à 21 % du prix du logement dans la limite de 300.000 € par an et de 5 500 € par m².
Un couple marié et sans enfant à charge (2 parts fiscales) décide d’investir en loi Pinel. Leur charge fiscale annuelle est de 14 000 € (tous revenus confondus). Leur tranche marginale d’imposition de 30% (TMI à 30%).
Acquisition d’un logement neuf éligible au Pinel d’une superficie de 70 m².
Prix de revient : 210 000 €, soit 3 000 €/m².
Engagement de location initial : 9 ans
La réduction d’impôt sera de : 210 000 € x 18 % / 9 = 4 200 € par an pendant 9 ans.
Soit une réduction d’impôt totale de : 37 800 €.
En cas de prorogation de 3 ans, la réduction d’impôt supplémentaire sera de 210 000 x 3 % / 3 = 2 100 € par an pendant 3 ans. Soit une réduction d’impôt totale de : 44 100 € (source : Fidroit).
D’un point de vue fiscal, les loyers perçus subissent une fiscalisation à hauteur de 30% (TMI) + 17,2% (PS) durant la période d’engagement. Sur la base de loyers annuels plafonnés, la charge fiscale supplémentaire supportée, déduction faite des charges diverses, doit être prise en compte dans le calcul du gain fiscal réel de l’opération.
Entré en vigueur le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie est un outil de défiscalisation immobilière qui s’adresse aux propriétaires bailleurs dans le cadre de logements situés dans l’une des 222 communes éligibles au programme national « Action cœur de ville » ou dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
Il a pour objectif la rénovation des logements dans le centre des villes moyennes où le parc est dégradé.
Pour cela, il offre une réduction d’impôt inspirée de la loi Pinel. Les bailleurs peuvent ainsi obtenir une réduction d’impôt sur le revenu de 12 % du prix d’acquisition du bien (plafonné à 300 000 € par an) s’ils s’engagent à louer le bien pendant 6 ans, de 18 % s’ils engagent à le louer pendant 9 ans ou de 21 % s’ils le louent pendant 12 ans.
Les acquisitions d’immeubles anciens assorties d’au moins 25 % de travaux de rénovation sont éligibles à la réduction d’impôt Pinel depuis la loi de finances pour 2019 (amendement dit " Denormandie ").
Les travaux de rénovation éligibles à la quote-part de 25 % sont ceux qui ont pour objet soit la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des habitations, soit la réalisation d'économies d'énergie, soit la création de surfaces habitables à partir de l'aménagement d’annexes (les travaux portant sur des équipements d'agrément sont exclus).
Investir en loi Pinel en 2020 est une stratégie complexe qu’il convient de réaliser en considérant plusieurs données (emplacement géographique, rentabilité sur une période définie, qualité du promoteur, impact fiscal réel).
Il est important pour un investisseur d’avoir à l’esprit, s’il prend en compte la réduction d’impôt qu’il va réaliser sur 9 ans, que les loyers qu’il va percevoir seront néanmoins plafonnés en fonction des ressources des locataires et des superficies, mais surtout qu’ils seront fiscalisés au même titre qu’un bien immobilier classique (à hauteur de la TMI + PS).
De plus, les contraintes logistiques actuelles poussent les constructeurs à s’éloigner des grandes villes sans pour autant offrir un prix d’acquisition en adéquation. Quid de la revente d’un appartement à plusieurs kilomètres d’une grande ville d’ici à la fin de la période de défiscalisation ? Quid de la rentabilité finale du projet ?
Dans le cadre de la loi Pinel, opter pour l’autoconstruction d’un bien immobilier de type maison individuelle sur une zone géographique éligible semble être un pari gagnant sur le long terme.
La location meublée consiste à louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
S’il s’agit d’une activité civile d’un point de vue juridique, la location meublée est considérée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale, ce qui présente des avantages importants.
L’activité de loueur en meublé peut être exercée en direct ou par le biais d’une société de préférence non soumise à l’impôt sur les sociétés (EURL ou SARL de famille, société en nom collectif).
En fonction du type de location envisagée (location de longue durée ou de court séjour), il existe des contraintes à respecter telles que l’établissement d’un inventaire du mobilier ou la signature d’un bail meublé à terme ou à durée indéterminée.
En 2020, la fiscalité des revenus fonciers issus de locations classiques dites « nues » est telle (ratio de 52,25 pour 100, source INSEE 2019) que de plus en plus de propriétaires fonciers ont recours à la location meublée. Ils ont alors le choix entre deux options fiscales, le régime du micro-BIC et le régime des frais réels ou de l’amortissement comptable.
Monsieur Martin acquiert le 1er janvier de l'année N un logement de 80 m² à Nice. Le prix d'acquisition est de 400 000 € (100 000 € pour le terrain et 300 000 € pour la construction).
Monsieur Martin contracte un emprunt au taux de 1,00 % sur 15 ans pour un montant de 300 000 € et fait un apport personnel couvrant le surplus. Sa tranche marginale d’imposition est de 30% (TMI à 30%).
Lors de l'acquisition, il acquitte des frais pour un montant de 19 000 € (droits d’enregistrement, frais de notaire), payés comptant. Il équipe ce logement pour un montant de 20 000 € et le donne en location meublée moyennant un loyer annuel de 19 200 €. Il a donc la possibilité de choisir entre deux options fiscales :
Monsieur Martin réalise 19 200 € de recettes. Il peut donc avoir recours au régime micro-BIC :
Si le bien de Monsieur Martin avait été loué nu et si l’on considère des recettes équivalentes à 19 200€ :
Dans notre exemple, l’option pour le micro-BIC permet une économie moyenne sur le long terme de 1 200€ de charge fiscale annuelle.
Cette stratégie est particulièrement adaptée aux personnes qui souhaitent réduire leurs impôts sensiblement lorsqu’ils détiennent le bien immobilier depuis plusieurs années (plus de passif à rembourser voire une détention supérieure à 30 ans de l’immeuble) ; comparativement à l’option des frais réels, le Micro BIC est plus adapté aux biens détenus depuis longtemps et/ou pour lesquels il n’y a plus de crédit à rembourser.
Ce régime se veut plus contraignant en termes de tenue de comptabilité car il nécessite de déterminer des annuités d’amortissement pour le bien et le mobilier le garnissant. Néanmoins, il permet une économie d’impôt très significative, en particulier lorsque vous optez pour cette fiscalité en tout début d’acquisition alors que vous venez de consentir un emprunt immobilier :
Durant la phase de remboursement de l’emprunt (années 1 à 15), les annuités d’amortissement mises en place sur l’immeuble et sur le mobilier, les charges et les intérêts d’emprunt générés par l’emprunt, entraînent un résultat fiscal nul, donc aucun impôt n’est dû.
Le calcul de ces annuités d’amortissement doit être confié à un cabinet comptable (CGA : Centre de Gestion Agrée) spécialisé qui gèrera pour le contribuable l’établissement de sa déclaration 2031.
Enfin, notez que mandater un cabinet comptable dans le cadre des frais réels va générer des honoraires qu’il est possible de déduire également de l’exercice comptable.
A l’issue de la phase de crédit, la déduction des intérêts d’emprunt n’est plus possible. Cela entraîne un résultat comptable positif, et donc une imposition:
La durée d’amortissement d’un bien s’entend à compter de la date à laquelle l’investisseur devient propriétaire. Par exemple, si je décide d’avoir recours à ce type de comptabilité pour un bien que je détiens depuis 15 ans et si l’amortissement établi est sur 30 ans, alors il ne sera effectif que durant 15 années.
Investir en 2020 dans un bien immobilier ancien ou « classique » va entraîner la fiscalisation des revenus issus du patrimoine immédiatement à hauteur de la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux à 17.2%.
En d’autres termes, les revenus d’activité ou de pension de retraite, vont d’abord être imposés en fonction du barème de l’IR qui est progressif. Ça n’est qu’après avoir imposé les revenus d’activité que les revenus du patrimoine seront imposés à leur tour.
Ainsi, pour un foyer avec une tranche marginale d’imposition à 30% voire au-delà, le recours au statut de la location meublée (LMNP ou LMP) doit être systématiquement envisagé afin de réduire très significativement la pression fiscale de votre patrimoine et donc en augmenter la rentabilité nette.
Notez enfin que ce dispositif est aussi éligible dans le cadre de ce que l’on nomme les résidences de services (étudiants, affaires, tourisme, EHPAD ou seniors), mais vous serez alors lié par un bail commercial avec un gestionnaire. La législation en termes de baux commerciaux en France implique de redoubler de vigilance.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés d'investissements collectifs ayant pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.
Elles collectent des fonds auprès d’investisseurs en vue d’acquérir un patrimoine locatif qui sera géré par une société de gestion. Les SCPI permettent d’accéder au marché immobilier sous une autre forme et sans aucun souci de gestion (carence locative, dégradations, impayés…).
De manière générale, l’associé perçoit des revenus réguliers sous forme de loyers nets de charges et de fais de gestion.
Détenir des parts de SCPI, pour un particulier comme pour un professionnel, est une stratégie patrimoniale incontournable en 2020 dans le cadre de la diversification du patrimoine de la personne physique comme morale.
Si l’acquisition de parts est précédée d’un conseil abouti au préalable, vous disposez de plusieurs moyens de détention :
L’acquisition de parts de SCPI en pleine propriété permet de générer des revenus complémentaires sans aucun souci de gestion tout en opérant une diversification patrimoniale.
Exemple d’acquisition de 100.000€ avec un taux marginal d’imposition de 14% et un rendement attendu de 5% :
En fonction de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur, il sera parfois plus judicieux d’acquérir des SCPI via un contrat d’assurance-vie. Au-delà d’une tranche marginale à 14% et en cas d’investissement sur des SCPI de droit français, il devient alors très intéressant de prendre date sur un contrat d’assurance-vie nouvelle génération et d’y loger des SCPI.
On évitera ainsi la taxation des revenus de parts de SCPI en tant que revenus fonciers classiques. Moyennant la décote des frais de gestion du contrat d’assurance-vie, cela vous permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux par la mise en place de rachats partiels programmés visant à compléter les revenus de l’assuré.
Ainsi, il n’est pas rare d’en retirer des revenus nets qui avoisinent les 4%. Ajoutez à cela les avantages fiscaux et successoraux de l’assurance-vie et l’on obtient facilement un placement à prépondérance immobilière sans gestion ni frais, rentable et transmissible.
Certaines SCPI investies à l’étranger bénéficient d’un cadre fiscal avantageux en vertu des conventions fiscales pré établies :
En vertu d’une convention fiscale évitant la double imposition entre deux pays, détenir des SCPI de source étrangère permet d’augmenter votre rentabilité finale.
Exemple d’acquisition de 100.000€ sur Eurovalys et 100.000€ sur Corum XL avec un taux marginal d’imposition à 30% et un rendement attendu de 4,5% pour Eurovalys et 5% pour Corum XL :
Ces SCPI investissent dans le marché immobilier de bureau et de commerce à l’étranger car, la législation en termes de baux commerciaux et professionnels, dans des pays de l’UE, rend ce type d’accord contractuel entre les deux parties bien plus protecteur pour le bailleur et donc pour l’investisseur, comparativement aux règles de droit français (principe du bail ferme en Allemagne par exemple).
tableau
L’achat de SCPI en nue-propriété permet de différer la perception de revenus tout en bénéficiant de l’effet de levier du démembrement. La convention de démembrement prévoit une durée fixe, au choix des parties (en général de 5 à 10 ans).
Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus et ne subit aucune fiscalité (IR et IFI). Il retrouve la pleine propriété des parts à l’issue du démembrement et bénéficie des éventuelles revalorisations.
Exemple pour l’acquisition de nue-propriété sur 5 ans avec une clé de répartition à 80%, soit une pleine propriété de 100.000€ et un rendement attendu de 4% par an :
Que ce soit à l’occasion d’un investissement comptant ou par le biais d’un prêt immobilier classique, qu’elles distribuent des revenus de source française via l’assurance-vie ou de source étrangère en direct, que vous les déteniez en pleine propriété ou via une clé de démembrement temporaire, la détention de parts de SCPI permet à l’investisseur de réaliser un investissement diversifiant, sans aucun frais ni gestion, qui s’avère, bien souvent, plus rentable qu’un investissement immobilier classique.
La diversification peut également s’opérer au sein même de vos investissements en parts de SCPI, de par le type d’immobilier (bureaux, murs de boutiques, habitations…) mais aussi en fonction de la zone géographique souhaitée (Paris Intramuros, Union Européenne…). L’investisseur est alors libre de se constituer un patrimoine immobilier sur mesure et diversifié en SCPI.
De plus, la notion de vacance locative, qui peut être un élément déterminant en immobilier en direct, est inexistante en SCPI si vous êtes correctement orienté dans vos choix par un expert en la matière.
Notez enfin que des frais d’acquisition, par le biais d’une décote pouvant aller de 9 à 12% en moyenne, ne seront dus que si l’investisseur décide de vendre ses parts de SCPI.
Ainsi, si vous décidez de vous défaire de vos parts de SCPI, vous pourrez disposer de vos fonds sous 3 semaines à un mois, s’il s’agit d’une SCPI qui se trouve alors en phase de collecte.
Thibaut Rueda, LS Patrimoine • Consultant UNPI 31-09
Source : 25 millions de propriétaires • N°mars 2019
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A Saint-Etienne, on ne manque pas d’inventivité quand il s’agit d’immobilier. Plusieurs opérations lancées, réalisées ces derniers mois en témoignent. L’atelier d’architecture Rivat s’est mu en promoteur pour commercialiser deux lots de maisons passives dans le quartier de Beaulieu. Les treize premières maisons ont été commercialisées avant le démarrage du chantier à des prix accessibles, de 198 000 euros pour 93 m² à 280 000 € pour 126 m². Les cinq autres ont connu un même engouement. Le surcoût de 300 € le mètre carré dû à leur conception en bois et paille n’a pas été un obstacle à leur commercialisation.
Autre programme emblématique, la réhabilitation du Grand Cercle. Cet immeuble du milieu du XIXe en pierre de taille et à la toiture d’ardoise va renouer avec son lustre grâce à la Compagnie immobilière de restauration (CIR). Ce cercle dont les salons, la bibliothèque, le décor intérieur sont classés à l’inventaire des monuments historiques fut longtemps un lieu privilégié de rencontres pour les notables stéphanois. 43 appartements (T1 à T4 avec terrasse) vont être rénovés par le groupe CIR à un prix de vente compris entre 4 000 et 4 500 euros le m². Les commerces resteront au rez-de-chaussée.
CIR n’en est pas à son coup d’essai à Saint-Etienne. Le groupe bordelais a utilisé un dispositif original pour la réhabilitation de la Rubanerie, en lien avec l’Etablissement public d’aménagement de Saint-Etienne (Epase) : la vente d’immeuble à rénover (VIR). « Ce montage immobilier permet à une personne physique ou morale qui vend un immeuble bâti, ou une partie de cet immeuble, de réaliser directement ou indirectement des travaux sur cet immeuble, explique Jack Arthaud, directeur général de l’Epase. De sécuriser l’achat pour l’acquérir, le vendeur s’engageant en termes de coût, de délai et de travaux. C’est le seul dispositif qui le permet dans l’ancien. » Couplé au soutien de l’ANAH, ce dispositif hybride permet de déplafonner les subventions de l’ANAH sous certaines conditions et élargit la possibilité d’accéder à la propriété à des ménages aux revenus modestes. Avec succès puisque les 24 logements de la Rubanerie ont été vendus en 40 jours !
Ces trois programmes reflètent la dynamique nouvelle du marché immobilier stéphanois qui reste malgré tout fragile. A l’image de la situation de la ville. Après une quarantaine d’années de repli, la population de Saint-Etienne et de la métropole stéphanoise se redresse. Timidement. 998 nouveaux habitants ont été recensés en 2018. Mais on est encore loin des 223 000 habitants enregistrés à son zénith en 1968. La cité a perdu 50 000 habitants en cinquante ans. Cette situation s’explique par la reconversion lente de ce territoire marqué par une désindustrialisation lourde dans la seconde moitié du vingtième siècle, par les fermetures successives de grandes entreprises minières, sidérurgiques, textiles, d’armement. Aujourd’hui, on dénombre 166 300 emplois dans 91 000 entreprises dans la métropole de Saint-Etienne selon le dernier rapport de la Chambre régionale des comptes. Mais « les pertes d’emplois enregistrées depuis 2006 dans l’industrie n’ont été que partiellement compensées par les créations, principalement dans les services et les métiers du design », notent les magistrats.
Côté habitat, on recensait 206 850 logements en 2016 à l’échelle métropolitaine dont près de 99 000 à Saint-Etienne, 2 500 de plus qu’en 2011. 44 000 sont gérés par des bailleurs sociaux. Avec un taux de vacance de 10,3 %. A l’Observatoire de l’habitat, alimenté par les statistiques des notaires, on pointe un redémarrage des constructions neuves depuis deux ans à l’échelle de Loire Sud. « De manière très différenciée selon les territoires », précise Frédéric Bossard, directeur général de l’agence d’urbanisme stéphanoise qui pilote l’observatoire. Avec une évolution notoire relevée pour l’année 2018 où la production de logements individuels (1 019) a dépassé celle de collectifs (835). Les constructions neuves ont augmenté de 23 % entre 2017 et 2018. Au prix médian de 100 € le m² pour les terrains à bâtir, en progression de 16 % en un an.
Autre particularité du marché stéphanois : la segmentation est moins marquée que dans d’autres territoires. Avec un budget similaire, on peut acheter un appartement ou une maison. Ce qui explique l’atonie du marché de la revente. L’observatoire ne note pas non plus de report de population de la métropole lyonnaise vers l’agglomération stéphanoise. « Ça reste très marginal, indique Frédéric Bossard, limité à une population de biactifs dont l’un travaille à Lyon et l’autre à Saint-Etienne. »
Face à la paupérisation du cœur de ville et à l’évasion de couches moyennes et supérieures de la population dans la plaine du Forez et en Haute-Loire, à la perte de mixité sociale, la municipalité stéphanoise a sensiblement infléchi la politique de l’habitat depuis 2014. Le maire Gaël Perdriau a décidé de ne plus construire de logements sociaux, sauf pour des publics spécifiques (étudiants, seniors, handicapés), et de démolir des logements en nombre : 17 000 depuis quatre ans.
Pour faire venir ou revenir de nouveaux habitants, il a fait le pari de « construire autrement », de réhabiliter massivement. « Nous avons trois cibles, observe Jean-Pierre Berger, adjoint à l’urbanisme et président de l’agence Epures : les seniors partis en-dehors de Saint-Etienne qui veulent revenir en ville, les personnes en instance de départ que nous souhaitons retenir, et de nouveaux habitants. » L’accent est mis sur la construction de petits collectifs et de maisons individuelles comme au-dessus du golf de Saint-Etienne où des maisons ont toutes été commercialisées, entre 250 000 et 700 000 euros.
La hausse des prix de vente des appartements neufs amorcée ces dernières années a marqué le pas en 2019 au prix moyen de 2 740 € le mètre carré, en baisse de 3,7% en un an[1]. Dans l’ancien, les prix se redressent à 920 €/m² en moyenne (1). Dans l’hypercentre, les loyers repartent à la hausse, de 2,5 à 3 %, à 7,3 € /m². L’amélioration du rendement à 8,3 %, se confirme. C’est « un des meilleurs taux enregistrés au niveau national », souligne Jean-Pierre Berger. Cette spirale positive se traduit par l’arrivée de nouveaux investisseurs parisiens et lyonnais et par la diminution de la vacance, en recul de 27 % entre 2017 et 2018.
« A Saint-Etienne, la hausse observée depuis plusieurs mois pour les appartements se poursuit, relève Me Alain Courtet, président de la chambre des notaires de la Loire. Cette évolution s’explique en partie par une forte pression des investisseurs sur les studios et T1, dont les prix ont augmenté de 14 % en un an : 1 380 €/m² contre moins de 1 000 € pour l’ensemble des appartements. Cette hausse devrait se poursuivre pour les mois à venir. »
Depuis 2010, 633 cadres ont emménagé à Saint-Etienne, dont 326 en centre-ville. Certains quartiers anciens comme le Crêt de Roc sont en pleine transformation. Le revenu moyen a progressé de 32 % dans cet ancien fief de passementiers. « On est encore loin de Lyon, reconnaît l’adjoint à l’urbanisme. Mais je rêve d’une campagne d’affichage à Lyon pour dire aux Lyonnais : « Venez habiter à Saint-Etienne, c’est moins cher. » Avec 184 200 €, on peut s’offrir une maison de 112 m² avec un terrain de 480 m² à Saint-Etienne(1).
L’attractivité nouvelle de Saint-Etienne passe aussi par de grands projets. D’infrastructure comme la troisième ligne de tramway, en service depuis le 17 novembre entre la gare de Châteaucreux, le Zénith et le stade Geoffroy-Guichard. De commerces et de loisir comme Steel : ce pôle de 70 000 m² de commerces et de restauration ouvrira au printemps avec pour objectif d’enrayer l’évasion commerciale vers Lyon. De reconquête territoriale avec le projet Cœur d’histoire autour du centre historique de Saint-Etienne, l’ouverture et la vente de l’hôpital de la Charité à horizon 2021, l’ambition est de développer sur ce site en cœur de ville un habitat qualitatif et des espaces de verdure.
La ville compte aussi sur le rôle d’entraînement de l’Epase et de la société publique locale Cap Métropole pour démultiplier les opérations d’aménagement et de réhabilitation. L’autre grand chantier est la mise en œuvre de la troisième génération du PLU-H, en particulier dans les première et deuxième couronnes, en liaison avec le nouvel office qui regroupera au 1er janvier 2020 quatre bailleurs sociaux de Saint-Etienne, Saint-Chamond, Firminy et du Chambon-Feugerolles, soit la moitié des logements sociaux de l’agglomération. Un levier pour mieux répartir, équilibrer l’habitat social dans la métropole stéphanoise.
Comment se porte le marché immobilier stéphanois ?
Après avoir connu une diminution importante en 2018, les constructions neuves sont reparties à la hausse au premier semestre 2019. Les prix de vente ont progressé de 2 % à 2 730 € à Saint-Etienne, et de 5 % à 2 930 € à l’échelle de Saint-Etienne Métropole, tirés par la fin du dispositif Pinel et les taux d’intérêt bas. Le marché de l’ancien connaît aussi un regain d’intérêt avec des opportunités de grand logement, d’immeubles complets en monopropriété à rénover pour des investisseurs extérieurs. Les prix en baisse depuis une dizaine d’années se redressent.
Comment évolue le marché locatif ?
Les loyers restent parmi les plus bas en France entre 7 et 8 € le m2. Le marché est tiré par la demande de petits logements pour étudiants. Par rapport à d’autres villes universitaires comme Lyon, les prix sont attractifs. Le taux de vacance reste élevé dans le privé et le public. Autre handicap à Saint-Etienne : malgré la volonté de la municipalité, la taxe foncière représente 2,5 le loyer mensuel en moyenne. On a aussi des craintes par rapport à la taxe d’habitation, que son abandon progressif se reporte sur le foncier bâti et sur les taxes départementale et intercommunale.
Que souhaitez-vous pour booster le marché ?
Saint-Etienne a connu depuis dix ans une désaffection de son centre-ville au profit de communes satellites. Le programme de démolitions engagé depuis 2014, la création d’une troisième ligne de tramway, la volonté de ne pas augmenter la taxe d’habitation rendent plus lisible la stratégie de développement de la ville. Ce qui est important à Saint-Etienne comme dans la plupart des villes qui connaissent une dévitalisation de leur centre bourg, c’est de retrouver une dynamique pour attirer de nouveaux investisseurs. »
[1] Statistiques de la chambre des notaires de la Loire entre septembre 2018 et août 2019.
Vincent Charbonnier
Source : 25 millions de propriétaires • N°janvier 2020
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Un investisseur recherche toujours le meilleur rapport entre le risque et la rémunération de son investissement : plus le risque est fort, plus la rémunération attendue l’est aussi ; inversement, un faible risque réduit la rentabilité en principe. L’une des clés d’une stratégie d’investissement réussie consiste, suivant un vieux dicton populaire, à « ne pas mettre tous ses œufs dans un même panier » c’est-à-dire à diversifier les actifs de manière à amortir les risques tout en profitant des bonnes opportunités.
Pour un particulier doté d’un patrimoine moyen, cette diversification n’est possible que s’il investit dans des actions ou des obligations. En effet, le prix « d’entrée » d’un investissement immobilier (achat d’un appartement locatif par exemple) interdit le plus souvent cette diversification. Ainsi, celui qui souhaite investir de manière directe 250 000 € dans du locatif au sein d’une ville moyenne, achètera par exemple deux studios pour étudiants, et subira alors directement les risques liés à la spécialisation de son investissement, et plus spécifiquement le risque de vacance des logements loués pendant la période estivale.
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), qui constituent les deux principales catégories de pierre-papier, permettent de remédier à ces inconvénients. Voyons comment ils fonctionnent, quelles sont les principales différences entre les SCPI et les OPCI, quelle est leur rentabilité et enfin leur régime fiscal.
Au-delà du seul investissement immobilier, ce que l’on nomme les organismes de placement collectif (OPC) ont pour fonction de gérer l'épargne qui leur est confiée en la plaçant de manière diverse et en émettant en contrepartie des parts ou des actions. Les OPC existent sous des noms différents. Dans le monde anglo-saxon, on parle plus souvent de « fonds » (les plus connus sont les fonds de pensions) ; en France on parlera de SICAV et de FCP. Au-delà des appellations qui peuvent varier, le principe reste le même : ces « fonds » investissent sur un marché avec l’épargne collectée et émettent en contrepartie des titres ou parts représentant cet investissement.
En matière immobilière, le principe des SCPI et OPCI est simple : ces structures collectent l’épargne des particuliers, réalisent des investissements immobiliers locatifs diversifiés avec celle-ci, puis reversent les revenus aux épargnants.
On retrouve donc les principaux avantages des OPC appliqués à l’immobilier :
En pratique les SCPI et les OPCI se spécialisent dans des investissements immobiliers particuliers : les bureaux, les locaux d’activité, les commerces, le locatif résidentiel ; la spécialisation peut également être géographique : Paris et couronne, province, Union Européenne… Certaines SCPI, on y reviendra, se spécialisent dans la défiscalisation ou le déficit foncier, alors que d’autres misent sur le rendement.
Pour comprendre la coexistence de deux types de pierre-papier, SCPI et OPCI, il faut remonter un peu dans le temps. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont été créées par la loi du 31 décembre 1970 et n’ont pas, originairement, rencontré le succès escompté ; deux raisons à cela : une raison tenant au profil des investisseurs dans l’immobilier (traditionnellement, les particuliers investissant dans l’immobilier sont attachés à la matérialité de l’investissement) ; surtout, le rendement et la liquidité n’ont pas été au rendez-vous au départ. Le marché des parts de SCPI s’est donc avéré peu dynamique et surtout illiquide. Afin de pallier ces inconvénients, les OPCI ont été créés en 2005 avec pour objectif de faire coexister temporairement avec les SCPI puis de s’y substituer en favorisant la transformation des SCPI en OPCI. Mais rien ne s’est passé ainsi : non seulement les SCPI ont été maintenues et n’ont pas été transformées en OPCI, mais lorsqu’on compare la collecte d’épargne sur les dernières années, ce sont bien les SCPI qui l’emportent nettement (5 milliards d’€ collectés en 2018 contre un peu plus de 2 milliards pour les OPCI)
Sans entrer dans des détails juridiques techniques, voici les principales différences entre les SCPI et les OPCI :
Disons-le d’emblée, le rendement des SCPI et OPCI est d’un bon niveau à la fois par rapport au rendement classique de l’épargne des ménages (PEL, livret A) et également par rapport à celui de l’immobilier détenu en direct. La rentabilité d’un investissement en SCPI ou OPCI est obtenue par addition des dividendes versés par la SCPI ou l’OPCI et des plus-values de revente potentielle des parts.
Le taux moyen de rendement avant impôt en 2018 est de 6,2 % pour les SCPI et 4 % pour les OPCI. Ces taux varient évidemment y suivant le profil de la SCPI ou de l’OPCI, certains produits pouvant rapporter jusqu’à 7,5 % voire plus.
Le niveau de rendement est donc important comparé à celui de l’immobilier d’habitation en centre-ville qui excède très rarement 3 %.
Ceci explique probablement le très fort succès de la pierre-papier aujourd’hui. Ainsi, pour le premier semestre 2019, la collecte atteint plus de 4 milliards d’€ pour les SCPI et 1,2 milliards d’€ pour les OPCI. Ces chiffres représentent une progression très importante par rapport à 2018 (+ 78 % pour les SCPI) et même par rapport à l’année record 2017.
Ce succès s’explique également par :
Ici le régime des OPCI et des SCPI est très différent.
En résumé, l’imposition des OPCI est moins lourde pour des personnes à revenus élevés mais les possibilités d’optimisation fiscale sont plus importantes s’agissant des SCPI : démembrement de propriété, SCPI fiscales, déficits fonciers…
Laurent Grosclaude • Maître de conférences UT1 Capitole
Source : 25 millions de propriétaires • N°décembre 2019
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Passer à la vitesse supérieure permettra aux organismes HLM de récupérer des marges de manœuvre et de construire davantage affirme le gouvernement, 1 logement vendu peut en effet financer 2 à 3 logements nouveaux. Coup double : faciliter l’accession sociale et augmenter de façon conséquente les capacités du parc HLM. Pour inciter les opérateurs publics ou privés à afficher beaucoup plus de panneaux « à vendre », la loi dispense ces ventes d’autorisation préfectorale, supprime le droit de préemption des communes et permet au bailleur de fixer librement le prix.
Pour les organismes HLM, impactés par la baisse des loyers imposée par l’Etat, trouver des acheteurs devient parfois une question de survie. La loi ELAN peut donc apparaître comme une véritable aubaine pour les bailleurs qui ont besoin de financements pour entretenir et renouveler leur parc. Et, bien sûr pour les résidents qui peuvent profiter de nouvelles opportunités pour acquérir un bien à des conditions et des prix très avantageux.
Ces mesures nouvelles seront-elles suffisantes pour inciter les locataires à franchir le pas ? Jusqu’à présent, l’accession sociale n’attirait pas vraiment des résidents souvent fragilisés, disposant d’un revenu médian nettement inférieur au reste de la population.
Selon l’Observatoire des ventes de l’USH (Union sociale de l’habitat), seuls 8 000 logements sont achetés sur les 100 000 proposés chaque année. Pour atteindre les 40 000 ventes, il faudrait mettre sur le marché 320 000 logements. Pour l’USH, cet objectif paraît hors de portée, d’autant que seuls les biens de plus de 10 ans sont mis en vente, d’autre part peu d’offres sont disponibles dans les secteurs les plus attractifs et dans les quartiers sensibles les logements restent très difficiles à vendre.
Seuls les logements construits ou achetés depuis plus de 10 ans peuvent être acquis par le locataire en place. Le bénéficiaire d’un bien mis en vente est d’abord le locataire qui réside depuis au moins 2 ans. Si ce dernier ne souhaite pas devenir l’acquéreur, il peut demander au bailleur de le proposer à son épouse ou époux, sans conditions de ressources. Le logement peut aussi être vendu à un ascendant ou un descendant (avec ou sans le conjoint (te), dans le respect d’un plafond de ressources. Le locataire peut initier lui-même la vente en adressant une demande au bailleur, qui dispose de 2 mois pour donner une réponse motivée.
Quand un logement est vacant, l’organisme HLM doit d’abord le proposer aux locataires de son parc. Si personne n’est intéressé, les résidents du parc social du département sont prioritaires, quels que soient les gestionnaires. Et si aucun candidat de ce profil ne postule, le logement est vendu au premier qui souhaite l’acquérir, sans conditions de ressources. Autre condition essentielle pour la mise en vente, les logements doivent être conformes aux normes minimales d’habitabilité. Pour les logements neufs ou à construire, vendus dans le cadre de l’accession sociale à la propriété, les mêmes règles de priorité sont appliquées.
Devenir propriétaire d’un logement social est a priori une très bonne affaire, notamment pour les jeunes ménages qui peuvent se lancer dans l’accession à des prix très attractifs. A condition de bien choisir et de ne pas se retrouver en surendettement, faute d’avoir bien évalué la capacité de financement, la qualité du bien, les travaux à réaliser et les charges de copropriété.
Ces risques sont très limités pour Elisabeth Devalmont, directrice prospective patrimoine et développement immobilier chez Alliade Habitat, filiale du Groupe Action Logement, acteur majeur du l’habitat social de la région lyonnaise, gestionnaire de 42000 logements. « La loi nous oblige à vendre des logements en bon état, nous réhabilitons la structure si nécessaire et les parties communes, nous ne vendons que des logements qui n’occasionneront aucun investissement des acquéreurs pour au moins 10 ans. Nous accompagnons les résidents pour sécuriser l’accession. En cas d’accident de la vie ou de mutation par exemple, le bailleur a obligation de racheter le bienpendant 8 ans. C’est une opération gagnant/gagnant, les prix de vente sont en moyenne fixés à 30% au-dessous du marché et les acheteurs peuvent bénéficier d’un prêt social location-accession pour financer jusqu’à 10% du montant. Dans une métropole où les prix explosent, c’est une solution très intéressante. » Alliade Habitat a mis 23 000 logements en programmation, un investissement de 25 000 à 35 000 € par logement. « Si nous vendons plus, nous recréons des fonds propres pour renouveler le parc sur le territoire. »
Parmi les critères de choix, l’environnement est évidemment primordial. Mieux vaut visiter de nombreux biens d’un même secteur, sociaux ou non, pour disposer d’une vision d’ensemble de votre futur lieu de vie afin de disposer d’une base de comparaison pertinente. Quant à la qualité du bien, elle peut varier énormément, y compris même au sein du même organisme, selon l’ancienneté, l’emplacement, l’entretien. Il convient donc d’être très attentif à l’historique de l’immeuble et à la qualité énergétique. Autant d’éléments que le bailleur doit fournir dans un document écrit mentionnant également le montant des charges locatives et de copropriété si elles existent, liste des travaux réalisés sur les 5 dernières années ou envisagés sur les parties communes, taxe foncière...
« Il y a bien sûr des charges nouvelles à envisager quand un locataire décide d’acheter, souligne Franck Biasotto, président de Toulouse Métropole Habitat, organisme public qui gère 18 000 logements. Mais on ne vend jamais des biens non rénovés et nous engageons en amont un important travail pour sécuriser la transaction et tranquilliser le locataire, à travers une enquête sociale pour étudier la faisabilité financière et une charte négociée avec les représentants des locataires. Depuis 2014, nous avons mis en place un accompagnement et des aides, notamment un prêt à taux zéro toulousain permettant de compléter le financement. Nous sommes également très attentifs au calcul du montant global final pour que la mensualité ne dépasse pas 15% du montant du loyer. La vente est un succès, nous avons atteint l’objectif de 1% du parc par an, ce qui nous permet de poursuivre un gros chantier de rénovation dans un parc vieillissant. »
Dans les zones moins attractives ou le marché est peu actif, notamment en milieu rural, pas sûr que la vente de logements sociaux rencontre plus de succès. « Nous avons des défis quantitatifs à relever puisque nous visons une montée en volume autour de 600 à 700 logements réservés en accession sociale dans le neuf d’ici 2023-2024 contre environ 150 aujourd’hui, explique Romain Stern, directeur de l’accession chez 3F, qui opère sur toute la France. Cela représente un vrai changement d’échelle, idem dans l’ancien, où nous entendons doubler le niveau des ventes. Au cœur de notre ADN, l’accession à la propriété constitue un levier complémentaire précieux au service de notre mission de bailleur social : loger les personnes qui ne peuvent le faire sur le marché libre. »
Vente en direct, via un organisme spécialisé, copropriété assurée par bailleur ou déléguée à un syndic privé... Les conditions de vente sont aujourd’hui très variables.
En matière de copropriété, la loi ELAN instaure une nouveauté, l’application différée du statut de copropriété qui entrera en vigueur le 1er janvier 2020. « Ce dispositif tout à fait novateur est réservé aux copropriétés de la vente HLM, les organismes étant libres d’y recourir ou non, » précise le service juridique de l’USH. Les parties communes et les éléments d’équipements sont maintenus dans le patrimoine du bailleur social qui en conserve la charge d’un point de vue financier. L’accédant a un statut d’intermédiaire entre celui de locataire et de copropriétaire. Ce différé a une durée maximale de 10 ans et concerne tout l’immeuble. La date de transfert sera indiquée dans l’acte de vente et la phase transitoire prendra fin pour tous les accédants en même temps, qui deviendront simultanément « pleinement copropriétaires. » La revente est possible, elle est règlementée selon le délai depuis l’achat, le bailleur peut se porter acquéreur en priorité.
Marc Pouiol
Source : 25 millions de propriétaires • N°535 décembre 2019
Il sera présenté successivement les trois seuls droits de préemption existant au profit d’un locataire à titre d’habitation ou mixte, savoir :
Une distinction fondamentale existe entre ces droits. En effet le premier met systématiquement fin au bail (que le locataire préempte ou non), alors que les deux suivants s’exercent en cours de bail et n’empêchent pas la poursuite du contrat lorsque le locataire ne préempte pas. La préemption met automatiquement fin au bail, le locataire devenant propriétaire.
L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le congé du bailleur est motivé par son intention de vendre le logement, il vaut offre de vente au profit du locataire. Ce congé intervient donc nécessairement en fin de bail.
Champ d’application : Seules les locations nues soumises à la loi du 6 juillet 1989 sont soumises à ce droit de préemption. Sont donc exclues les locations meublées.
Exclusion des ventes d’immeubles occupés : Il est toujours possible de vendre l’appartement ou la maison avec le locataire en place, auquel cas aucun droit de préemption ne s’ouvre à son profit et le contrat de bail continue entre le locataire et le nouveau propriétaire. Aucune formalité n’est nécessaire, à l’exception de la notification faite par le notaire au locataire du changement de bailleur.
Exclusion des logements inhabitables : Le droit de préemption est exclu lorsque le logement n’est plus habitable, c’est-à-dire frappé d’une interdiction d’habiter, d’un arrêté de péril, déclaré insalubre ou ne présentant pas les conditions élémentaires d’habitabilité.
Exclusion des ventes à des proches parents : Les ventes consenties à des parents jusqu’au 3ème degré inclus n’ouvrent pas de droit de préemption au profit du locataire. Il s’agit des enfants, des petits-enfants, des arrière-petits-enfants, des parents, des grands-parents, des arrière-grands-parents, des oncles et tantes, des frères et sœurs et des neveux et nièces. La seule condition est que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée minimale de deux ans à compter de l’expiration du bail du locataire.
Quand délivrer le congé : Le droit de préemption ne peut être ouvert qu’à l’occasion d’un congé délivré au moins 6 mois avant la fin du bail. A défaut le congé est nul et le bail est tacitement reconduit.
Destinataire du congé : Le ou les locataire(s) partie(s) au contrat de bail, tous cotitulaires, ou les bénéficiaires d’un transfert ou d’une continuation du bail, doivent être destinataires du congé.
Attention au locataire se mariant en cours de bail : dès lors que le bailleur a eu connaissance du mariage du locataire, son conjoint est cotitulaire du bail. Egalement, sur demande conjointe des deux partenaires de PACS, celui non encore partie au bail (signataire du contrat) peut bénéficier du droit de préemption.
Contenu du congé : Outre les règles de formes communes à tous congés délivrés par le bailleur soumis à la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est motivé par l’intention de vendre le logement, le congé doit également contenir le prix, les modalités de paiement du prix ainsi que toutes charges augmentatives. Le congé devra également reproduire certains alinéas de l’article 15 de la loi de 1989 et sera accompagné d’une notice d’information (nouvelle obligation depuis le 1er janvier 2018).
Attention à l’assiette du droit de préemption : Le congé et l’offre de vente doivent porter exclusivement sur ce qui est loué. Par exemple, il convient de bannir tout ajout d’un lot annexe tel qu’une cave non comprise dans le bail.
Commission d’agence : Par principe, le locataire n’ayant pas à être présenté au propriétaire, aucune commission d’agence ne peut être prévue, que celle-ci soit à la charge du vendeur ou de l’acquéreur.
Options du locataire : A réception du congé valant offre de vente, le locataire dispose des options suivantes :
Que ce soit en l’absence de réponse ou par une renonciation, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai est déchu de tous droits d’occupation à l’expiration du délai de préavis.
Attention au droit de préemption subsidiaire : si le locataire a renoncé à son droit de préemption et que le propriétaire n’a trouvé d’acquéreur qu’à un prix inférieur (ou à des conditions plus favorables telles qu’un paiement échelonné du prix), le locataire bénéficie d’un nouveau droit de préemption. Ce dernier doit être notifié à l’adresse indiquée à cet effet au bailleur. Si l’adresse n’est pas connue, la notification interviendra à l’adresse du logement antérieurement loué. L’ancien locataire bénéficiera cette fois-ci d’un délai d’un mois pour se prononcer.
Attention : la loi ne prévoyant pas de délai de vente, le locataire bénéficiera de son droit subsidiaire jusqu’à ce que le logement soit finalement vendu, même de nombreuses années plus tard.
Malgré la rigueur de la procédure, l’exercice de ce droit de préemption par le locataire n’aura d’incidence, outre le changement d’acquéreur, que sur les délais de vente ; les droits de préemption ci-dessous peuvent quant à eux mettre à mal le projet global du propriétaire.
Conseils pratiques :
L’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 permet à des locataires d’acquérir leur logement en cours de bail lorsque le propriétaire décide de vendre l’immeuble entier.
Possibilité d’éviter ce droit de préemption. L’acquéreur peut prendre l’engagement de proroger les baux pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente. Dans ce cas, aucun droit de préemption ne s’ouvre aux locataires et occupants.
Le projet de l’acquéreur est donc très important pour le propriétaire. L’engagement de proroger les baux évitera au vendeur le parcours complexe des droits de préemption des locataires.
Exclusions tenant à la qualité de l’acquéreur. Le droit de préemption est exclu lorsque la vente intervient au profit d’un parent ou d’un allié jusqu’au 4ème degré inclus. L’assiette est ici plus large que le congé pour vente.
Sont également exclues les ventes à un organisme HLM ou pour certains immeubles à une société d’économie mixte.
Conditions tenant à l’immeuble. Ce droit de préemption ne s’applique qu’en cas de vente dans « sa totalité et en une seule fois » d’un immeuble comprenant au moins cinq logements affectés à un usage d’habitation ou mixte, professionnel et d’habitation.
Attention : la cession de la totalité des parts ou actions de sociétés portant attribution en propriété ou en jouissance à temps complet de chacun des logements est également soumise à ce droit de préemption.
Bénéficiaires du droit de préemption. Toutes personnes physiques titulaires d’un bail ou d’un droit au maintien dans les lieux sur un local à usage d’habitation ou mixte, professionnel et d’habitation, sont bénéficiaires du droit de préemption.
Contrairement au précédent droit, la préemption d’un seul des locataires peut contrecarrer le projet du propriétaire souhaitant vendre son immeuble en entier et en une seule fois sans tomber sous le régime de la copropriété.
L’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 instaure un droit de préemption au profit des locataires ou occupants lors de la première vente d’un logement occupé après la division initiale ou la subdivision de tout ou partie d’un immeuble en lots.
Ces dispositions sont complétées par les accords collectifs du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005 lorsque le bailleur (personne morale uniquement, à l’exception des SCI familiales) souhaite vendre plus de 10 logements. Ces accords organisent une procédure particulière qui ne sera pas traitée ici.
Conditions préalables. Il doit s’agir de la première vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, dépendant d’un immeuble ayant fait l’objet d’une division ou d’une subdivision par lots.
Attention : les cessions de parts ou actions de sociétés dont l’objet est la division d’un immeuble par fractions destinées à être attribués aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet sont également concernées.
Bénéficiaires. Bénéficient du droit de préemption les personnes physiques dont le bail ou l’occupation est antérieure à la division ou à la subdivision de l’immeuble.
Tout comme le précédent droit, la préemption d’un seul des locataires peut contrecarrer le projet du propriétaire souhaitant vendre ses lots en une seule fois.
Henri Chesnelong • Notaire
Source : 25 millions de propriétaires • N°février 2019
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25 Millions de Propriétaires
Cette réglementation s’applique aux baux de logements vides et meublés loués à titre de résidence principale, conclus ou renouvelés du 1er août 2019 au 31 juillet 2020, et concerne les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants, c’est-à-dire les 28 agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton - Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse (annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013[1]).
Il s’agit des logements faisant l'objet d'une première location et des logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois (article 2 du décret du 27 juillet 2017 modifié).
Pour ces logements, le loyer est donc fixé librement au sens du décret.
Pour les logements reloués du 1er août 2019 au 31 juillet 2020, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, augmenté de la variation de l’IRL (indice de référence des loyers) si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau bail[2] (article 3 du décret).
L’article 4 du décret prévoit trois dérogations :
Concernant les 1er et 3ème cas de dérogations :
Aux termes de l'article 3 du décret du 26 juillet 2019, l'augmentation de loyer n'est possible que lorsque, à l'issue des travaux, la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh/m2/an (équivalent au maximum de la classe E), telle que calculée par une évaluation énergétique réalisée par une personne satisfaisant aux conditions prévues à l'article L271-6 du code de la construction et de l'habitation et établie selon les méthodes de calcul conventionnel mentionnées à l'article R134-5 du même code. Cette condition est présumée remplie pour un logement pour lequel la consommation en énergie primaire avant les travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique (DPE), était inférieure à 331 kWh/m2/an.
Cette condition entrera en vigueur le 1er janvier 2020, bien que l'UNPI se soit vivement opposée à cet ajout.
Si le bail est renouvelé entre le 1er août 2019 et le 31 juillet 2020, le loyer du bail renouvelé ne peut être réévalué (sauf révision prévue par une clause d’indexation figurant dans le bail).
L’article 5 du décret prévoit une dérogation à cette règle : lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, celui-ci peut être réévalué, cette hausse ne pouvant toutefois excéder la plus élevée de ces deux limites :
Concernant la 2nde limite :
Comme précédemment (voir le dernier paragraphe du point II A), le décret ajoute une condition sur la performance énergétique du logement qui entrera en vigueur le 1er janvier 2020.
Arnaud Couvelard
[1] L’ensemble des communes concernées par ce décret peut être consulté sur le site www. legifrance.gouv.fr (rubrique « les autres textes législatifs et réglementaires »).
[2] Dans ce cas, la date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau bail.
[3] Il s’agit par exemple de l’installation d’un ascenseur, d’un accès pour personnes handicapées, de l’isolation thermique du toit, du changement des colonnes d’eau.
[4] « Lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d'achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu'ils lui soient justifiés. Elle ne peut toutefois être exigible qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique.
Cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée.
Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, précise les conditions d'application du présent article, notamment la liste des travaux éligibles à réaliser et les niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre, ainsi que les modalités d'évaluation des économies d'énergie, de calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces évaluations après travaux. »
[5] « Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer. »
Source : 25 millions de propriétaires • N°septembre 2019
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25 Millions de Propriétaires
]]>L’investisseur immobilier, un acteur essentiel de l’offre de logement
25 Millions de propriétaires donne la parole à des responsables politiques ou issus de la société civile. Ce mois-ci, Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France, s’exprime. Réagissez et écrivez-nous sur les réseaux sociaux @UNPI_FR @unpinationale #proprios.
Pour relever le défi de la pénurie de logements dans les villes dynamiques, toutes les réponses sont les bienvenues, à chaque étape du parcours : logement locatif social, intermédiaire et libre, logement en accession sociale et en accession libre etc.Sur le marché locatif, la tendance est clairement au « big is beautiful ». Nous assistons à la montée en puissance de nouvelles foncières, en particulier sur le logement intermédiaire, appuyées sur la Caisse des dépôts ou Action logement. D’autres investisseurs institutionnels viendront sans doute s’y agréger, car la baisse des taux d’intérêt, l’abondance des liquidités et la nécessité de diversifier les risques et les classes d’actifs les poussent à réinvestir le domaine du logement.
Cette massification de la gestion locative par de grands acteurs a ses vertus : elle réduit l’impact du risque d’impayé, elle facilite la réalisation de travaux et la diffusion de l’innovation, elle permet la fourniture de nouveaux services etc.
Pour autant, même en croissance, la place des investisseurs institutionnels reste limitée et ne permettra pas seule – en tout cas à brève échéance – de répondre à des besoins en logements intermédiaires qui restent massifs.
Les investisseurs particuliers ont donc encore toute leur place sur ce marché. Souvenons-nous qu’en 2017, les promoteurs privés ont vendu près de 60 000 logements neufs à des investisseurs, principalement sous le régime de la réduction d’impôt Pinel et dans les métropoles, contribuant ainsi au renouvellement de la ville sur elle-même et à son attractivité.
Le Gouvernement nous a donné quatre ans de visibilité en prolongeant cette réduction d’impôts jusqu’en 2021, et cette décision est bienvenue. Mais force est de constater que si un « après-Pinel » il doit y avoir, aucune réflexion n’a encore été lancée sur son contenu.
J’ai la conviction que la solution est à rechercher dans une profonde réforme de la fiscalité de l’immobilier. La réduction d’impôt est d’abord la conséquence d’un dysfonctionnement du marché locatif : c’est parce que l’investisseur est durement taxé à tous les stades (acquisition, détention, cession, transmission) qu’il faut, paradoxalement, un « avantage » fiscal pour lui redonner de la rentabilité.
Remettons tout cela à plat et reconnaissons au bailleur privé sa pleine qualité d’acteur économique !
Alexandra François-Cuxac
Présidente de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France