Une hausse des loyers modérées, moindre que l’inflation et que l’évolution du revenu disponible des ménages

Les loyers de marché ont augmenté de +16 % en 10 ans, soit moins que l’inflation (24,70%) et moins que la progression des revenus disponibles des ménages (+36,15 %).

En valeurs réelles, les loyers ont donc baissé sur 10 ans, alors que les prix de l’immobilier continuaient d’augmenter dans de nombreux territoires, ce qui a concouru à l’érosion de la rentabilité locative (en plus de la pression fiscale, de l’augmentation des taux d’emprunt, et des charges en général).

Encadrement des loyers : une efficacité inexistante

L’étude démontre que, malgré le dispositif expérimental, les loyers dans les villes encadrées suivent la même tendance que dans les villes comparables non soumises au contrôle. Les mesures statistiques en « double différence » (Lille et Lyon) mettent en évidence que les variations de loyers restent autour de zéro :

> Aucun impact mesurable de l’encadrement sur les loyers du marché

CLAMEUR souligne que les loyers dans les zones encadrées auraient dû baisser, ou pour le moins montrer un impact clair sur leur évolution, ce qui n’est pas observé.

Ces résultats rejoignent d’autres études académiques antérieures menées à Paris, Lagos et Stockholm, qui concluent déjà à l’inefficacité de ce type de régulation.

Un dispositif contre-productif pour l’offre locative

Dans le même temps, le marché locatif montre une baisse drastique du taux de rotation, un allongement important de la durée des baux, et une baisse continue de la vacance.

Cette combinaison de facteurs complique l’accès au logement pour les nouveaux locataires entrants, mais freine aussi tout le parcours résidentiel des ménages.

Dans un contexte où les propriétaires doivent engager des travaux énergétiques importants, l’encadrement des loyers ne permet pas de les financer et aggrave les arbitrages défavorables à la mise en location, au risque de poursuivre l’assèchement de l’offre locative.

Conclusion

Un constat s’impose : l’encadrement des loyers ne remplit pas sa mission et contribue à fragiliser l’o`re locative, alors même que la demande de logements reste forte dans les grandes villes.

À défaut d’agir sur les causes structurelles de la tension — manque de construction, déconstruction du parcours résidentiel et de l’offre locative, fiscalité croissante sur la propriété — cette mesure apparaît comme un contre-sens économique et social.

À propos des données

Les analyses reposent sur des données issues de baux signés et non d’annonces, et comparent des biens strictement similaires dans des marchés comparables.

Contact presse : pierre.hautus@plurience.fr - 06 69 15 72 98

COMMUNIQUÉ DE PRESSE – novembre 2025

Si Dijon séduit les investisseurs pour sa rentabilité et son dynamisme économique, elle attire aussi les familles et les étudiants pour son art de vivre unique, mêlant patrimoine historique, gastronomie, nature et connectivité. Entre les ruelles pavées de son centre-ville, ses parcs et jardins, ses 21 marchés et sa vie culturelle tourbillonnante, la capitale de la région Bourgogne-Franche-Comté offre un équilibre rare. En parallèle, Dijon combine deux atouts majeurs aux yeux des investisseurs immobiliers : des prix au mètre carré maîtrisés (2 642 €/m² en moyenne en septembre 2025 selon la FNAIM) et une demande locative excédant largement l’offre. Avec en arrière-plan des fondamentaux économiques solides, notamment une croissance régulière de l’emploi public/privé, un tourisme patrimonial et culturel renommé (notamment les 97 hectares de secteur sauvegardé classés au Patrimoine mondial de l’Unesco), la présence d’un CHU de pointe et un pôle universitaire en croissance constante. Car outre le fait d’être une métropole à taille humaine et familiale de 260 000 habitants, Dijon accueille près de 39 000 étudiants (soit 15% de sa population). Un nombre en constante progression grâce aux filières d’excellence de l'université Bourgogne-Europe (UBE), classée 631^e sur 20 000 au niveau mondial, un score remarquable. À cette université, s’ajoutent différents établissements d'enseignement supérieur de très haut niveau comme Sciences Po campus européen, l’ESTP, Agro Dijon ou l’ENSA.

Une rentabilité locative pouvant s’établir entre 6 et 8 %

Autre élément en faveur de la demande étudiante, les campus bénéficient d’infrastructures modernisées et sont parfaitement reliés au centre-ville historique par le tram. Les étudiants profitent ainsi d’une ville semblant taillée pour eux : loyers accessibles, vie sociale dense, cafés animés, festivals et événements sportifs réguliers. Résultat : des taux de vacance immobilière modérés (1 % en 2024 selon la Préfecture régionale) et pour les propriétaires des bilans prévisionnels lisibles.

Quelle rentabilité locative nette espérer ? Entre 6 et 8 % selon les quartiers (lire les interviews ci-contre). « Pour les investisseurs, Dijon offre de vraies opportunités avec une demande locative forte et des prix d’achat qui restent accessibles, confirme David Pinson, directeur de l’agence Guy Hoquet Dijon Facultés. Attention, le marché est cependant marqué par de très grandes disparités selon les quartiers, avec des prix allant de 1 600 à 3 800 €/m ², soit du simple au double parfois à quelques rues près. S’il peut paraître tentant de miser sur des secteurs dont les prix sont très abordables, comme les Grésilles ou la Fontaine d’Ouche, la rentabilité locative s’y fera au détriment de la valeur patrimoniale, avec une plus-value à la revente qui n’a rien de garanti. Mieux vaut miser sur des valeurs sûres à moyen et long terme, tels Montchapet, l’hypercentre ou le secteur du parc de la Colombière, qui restent les quartiers les plus prisés et dont les prix sont encore raisonnables en 2025. » Au moment d’envisager des travaux avant une mise en location, les immeubles de l’entre-deux-guerres et des Trente Glorieuses offrent des plans rationnels faciles à optimiser (cuisine ouverte, rangements intégrés, douche à l’italienne) et des surfaces permettant de transformer un T2 « classique » en T2 bis mieux valorisé. La demande pour le meublé bien équipé — literie de qualité, coin bureau, électroménager compact — reste pour sa part solide.

Une position régionale centrale gage d’une qualité de vie réputée

Cette stabilité annoncée séduit les investisseurs potentiels en quête d’entrées de marché inférieures à celles de Lyon ou Strasbourg, tout en conservant des rendements compétitifs sur les petites et moyennes surfaces. La diversité du parc immobilier - centre ancien médiéval dense, immeubles des années 30 à 70 dans les quartiers environnants, programmes récents ou neufs le long des axes du tram - permet pour sa part d’arbitrer entre cachet, fonctionnalité et performance énergétique. Un sujet qui n’est pas laissé au hasard à Dijon : les écoquartiers comme celui de la Cité internationale de la gastronomie et du vin intègrent des normes environnementales strictes, attirant les familles soucieuses de leur empreinte carbone. Le projet « OnDijon » centralise ainsi de façon collaborative les services urbains (éclairage, sécurité, mobilité) des 23 communes de la métropole pour parvenir à les gérer de façon fluide, intelligente et connectée.

Côté connectivité, Dijon est desservie par deux lignes de tramway (trois à l’horizon 2030) et un réseau de bus dense permettant de se déplacer facilement dans toute l’agglomération. La gare TGV relie la ville à Paris en 1h40, Lyon en 2 heures et Strasbourg en 3 heures, un atout majeur pour les étudiants et les familles. Située au carrefour des autoroutes A6, A31 et A39, Dijon s’avère proche des vignobles de Bourgogne et des parcs naturels du Morvan et de l’Auxois. Une position centrale qui permet à ses habitants de profiter à la fois des avantages de la ville et des escapades nature, ce qui ne fait que renforcer son pouvoir de séduction.

L’année 2025 marque une reprise des transactions

Tout va-t-il donc pour le mieux dans le paysage immobilier dijonnais ? « En 2024, avec des taux d’emprunt de plus de 4 %, le volume de transactions a atteint son niveau le plus bas depuis dix ans, tempère David Pinson. Les prix n’ont pas baissé significativement, mais les délais de vente se sont allongés, avec une offre plus importante pour les acquéreurs finançables. La demande a par ailleurs quelque peu évolué, avec des acheteurs se montrant souvent réticents à s’éloigner significativement du centre de Dijon, contrairement à la période post Covid-19. Les contraintes budgétaires conduisent également les acquéreurs à des concessions sur les surfaces des biens. L’année 2025 marque de nets signes de reprise malgré les incertitudes politiques et économiques, mais cette reprise reste encore fragile. Même si l’immobilier conserve son rôle de valeur refuge et Dijon son indéniable taux d’attractivité. » Autre bémol, des faits divers en 2024 et 2025 ayant mis à l’index certains quartiers aujourd’hui considérés comme peu sûrs, même si la situation semble être prise au sérieux par la métropole qui sait qu’il en va de sa réputation.

Dijon incarne une ville à taille humaine, culturellement riche et économiquement dynamique. Son patrimoine, sa gastronomie (inutile de trop en dire sur sa moutarde vénérée dans le monde entier !), ses espaces verts, son réseau de transports et son atmosphère à la fois conviviale, familiale et animée, en font une destination prisée, aussi bien pour les résidents que pour les investisseurs. Un choix de premier plan en 2025.

 « Les fondamentaux du marché dijonnais sont excellents »

RENCONTRE - Dijon possède tous les atouts pour séduire - et rassurer – les investisseurs privés. Les explications de Jean Perrin, président de la chambre Côte-d’Or de l’UNPI, ancien président national de l’UNPI (2003/2018). Propos recueillis par Laurent Caillaud

Vous avez investi à Dijon depuis plus de 30 ans. Quel est votre regard sur ce marché ?

Jean Perrin : J’ai en effet commencé à investir à titre personnel à Dijon dans les années 1990, essentiellement dans l’ancien. En essayant de privilégier des logements nécessitant des travaux, pour bénéficier des diverses subventions que cela m’ouvrait et parce que cela me permettait de rendre ces appartements aussi attractifs que possible pour des locataires potentiels. Avec le recul, c’étaient des placements avisés, car le marché dijonnais s’est montré solide sur le long terme.

Quelles spécificités de l’immobilier dijonnais expliquent cette solidité ?

À l’image du tempérament de ses habitants, la ville de Dijon est globalement tranquille, familiale et stable. Tout en se montrant extrêmement agréable à vivre au quotidien.  L’économie de la métropole de Dijon repose essentiellement sur la gastronomie, sur des services tertiaires et sur l’industrie médicale, soit des domaines peu sensibles aux aléas de la conjoncture. Sur le plan immobilier, cela se traduit par une croissance continue, sans soubresauts. Les prix ne s’enflamment pas lorsque le marché est en ébullition, a contrario, ils ne s’effondrent pas lorsque nous connaissons une situation de crise. Et si l’on compare Dijon aux autres villes de taille équivalente dotées d’un centre historique remarquable, force est de constater qu’avec un prix de l’ancien de qualité sous la barre des 3 000 €/m², nous sommes particulièrement bien placés !

Les indicateurs sont-ils au beau fixe pour l’investissement ?

Oui et non. Oui, parce que les fondamentaux du marché dijonnais sont excellents, avec une demande constante et une offre structurellement faible, notamment pour ce qui concerne les logements étudiants. En revanche, comme partout ailleurs en France, les investisseurs sont parfois découragés par les contraintes réglementaires liées au DPE, par les différentes charges et par le climat immobilier morose. De plus, de nombreux propriétaires ont préféré ne pas mettre leurs biens en vente plutôt que de devoir les brader faute de diagnostic énergétique suffisant. Ils ne veulent pas non plus les mettre en location, car les travaux nécessaires leur paraissent trop importants. Résultat, à Dijon, si les prix se sont globalement maintenus entre 2024 et 2025, le volume de transactions s’est ralenti. Mais un bien en bon état, correctement situé et proposé au bon prix, trouvera toujours très vite preneur !

Les logements étudiants sont-ils une option si intéressante ?

À partir de 80 000/90 000 €, il est possible d’acheter un studio qui sera loué aux alentours de 500 € par mois. Soit une rentabilité nette d’environ 6 %, ce qui me paraît très intéressant en ayant en tête que la demande est telle à Dijon qu’il ne sera pas difficile de sélectionner les locataires aux dossiers les plus solides. Mais la meilleure option est sans doute la colocation, en rassemblant 3 ou 4 locataires dans un F4 ou un pavillon, auquel cas on pourra viser une rentabilité autour de 8 %. Seul bémol, cela demande de gérer la compatibilité personnelle entre locataires et le calendrier de leurs études respectives. L’idéal est de passer par les services d’un professionnel de la gestion locative, ce qui a un coût. Mais adhérer à l’UNPI Côte-d’Or permettra de bénéficier des meilleurs avis !

Si vous deviez donner un conseil global à des investisseurs, lequel serait-ce ? 

Pour les primo-accédants, les petites surfaces dans Dijon intra-muros restent des valeurs sûres, notamment dans l’optique de la préparation de la retraite. Sinon, plutôt que de l’investissement résidentiel, je prioriserais des locaux commerciaux, à condition qu’ils soient très bien placés, notamment dans le centre historique. Car leur rentabilité est supérieure à celle de l’immobilier résidentiel, autour de 8 à 10 %, et le risque d’impayés bien inférieur. En revanche, cela demande de disposer d’un budget de 200 000 à 250 000 €, ce qui n’est pas à la portée de tout le monde, et cela implique une connaissance très fine du tissu économique local. 

Une carte redessinée par les nouvelles mobilités

RENCONTRE - L’immobilier dijonnais est en phase de restructuration avec le développement de son réseau de tramway, qui reconnecte les quartiers autrefois excentrés, et la hausse des mobilités vertes, à commencer par le vélo. Avec sur l’ensemble de la Métropole une demande locative, notamment étudiante, excédant largement l’offre. L’éclairage de Samuel Mutin, administrateur de l'UNPI 21, conseiller immobilier et animateur pour Dijon et sa Métropole au sein du réseau Propriétés Privées. Propos recueillis par Laurent Caillaud

Quels sont les quartiers les plus demandés dans Dijon intra-muros ? 

Samuel Mutin : Il s’agit en premier lieu de l’hypercentre historique, un quartier piéton et semi-piéton. Suivi des quartiers Victor-Hugo, Montchapet et les allées du Parc. En deuxième rang, vient République, autour de l’Auditorium, qui est à la fois le quartier de la nuit et celui des affaires, soit un environnement plaisant, mais parfois agité. Au sud de la ville, citons le quartier des Bourroches, à proximité du canal de Bourgogne, qui compte probablement les meilleures opportunités d’investissement locatif, à proximité de la ligne 3 du tramway, actuellement en projet. Cette nouvelle ligne, qui à terme traversera la ville du sud au nord, va redessiner le marché dijonnais grâce aux investissements menés par Dijon Métropole.

Et en périphérie ?

Au nord, les communes résidentielles comme Talant, Fontaine-lès-Dijon, Hauteville-lès-Dijon ou Daix, sont prisées par les familles de cadres. À l’est, citons Quetigny et Chevigny-Saint-Sauveur, dont l’évolution est à surveiller. Ainsi que, au sud, les villes de Chenôve et Marsannay-la-Côte, dont l’image n’est aujourd’hui pas excellente, mais dont la cote devrait monter avec l’arrivée du tramway. À l’ouest immédiat de Dijon, se trouve la vallée de l’Ouche, qui déploie un environnement naturel verdoyant car peu urbanisé. 

Quels prix faut-il compter dans l’ancien en centre-ville, et quelle est leur évolution ? 

Dans l’hypercentre, il faudra compter 3 300 à 4 000 €/m² pour de beaux appartements de type haussmannien, essentiellement des petites surfaces et quelques T3 à T5. 

L’usage de la voiture, donc du stationnement, est-il problématique dans le centre ? 

Les Dijonnais sont dans leur grande majorité encore attachés à leur voiture. Ils exigent donc la présence d’un parking lié à leur appartement. Mais la donne est en phase de changer avec les nouveaux arrivants, qui sont de plus en plus souvent portés sur les mobilités douces, à commencer par les pistes cyclables, permettant de se déplacer dans le centre historique et vers la gare TGV. Il va de soi que la proximité d’une station de tramway est un atout ! 

Qui sont vos principaux clients à l’achat résidentiel ?

Outre les mouvements traditionnels de familles dijonnaises cherchant à agrandir ou au contraire à réduire la taille de leur logement, les acheteurs sont principalement des cadres en mobilité professionnelle.

Qu’en est-il des investisseurs ?

Nous recevons de plus en plus de demandes de la part d’investisseurs lyonnais et parisiens attirés par la rentabilité annoncée de Dijon, y compris des jeunes qui veulent commencer à capitaliser.

Quelle rentabilité locative peut-on attendre d’un investissement à Dijon ? 

Dijon souffre d’une offre très insuffisante pour répondre à la demande de locations venant des milliers d’étudiants arrivant chaque année en septembre. Les petites et moyennes surfaces trouvent donc très vite preneur ! Un T2 ancien en bon état, bien situé avec un balcon, se vendra autour de 110 000 à 120 000 € pour un loyer mensuel d’environ 700 €. Soit une rentabilité d’environ 6 à 7 %. Pour certains biens comme des T3, on pourra monter à 8 %, sur un marché dont la valeur au m² ne fera qu’augmenter à long terme. L’attractivité est donc réelle, d’autant qu’au niveau de la Métropole, il n’y a pas de contrôle des loyers ni de règle restrictive concernant les locations de courte durée du type AirBnb. 

Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 (modifié par le décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025) réglemente l’évolution de certains loyers dans les communes « tendues » d’aires urbaines de plus de 50 000 habitants où s’applique la taxe sur les logements vacants. Plus précisément, il s’agit des 1 434 communes listées par la première liste annexée au décret n° 2023-822 du 25 août 2023^[1].

Selon le décret du 27 juillet 2017 modifié, en cas de relocation d’un logement ou de renouvellement du bail, le loyer ne peut être augmenté au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) que s’il est manifestement sous-évalué ou si certains travaux sont réalisés. 

Ce texte s’applique aux baux de logements vides et meublés loués à titre de résidence principale, conclus ou renouvelés du 1^er août 2025 au 31 juillet 2026. 

I. Les logements exclus du champ d’application du décret :

Il s’agit des logements faisant l'objet d'une première location et des logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois (article 2 du décret du 27 juillet 2017 modifié).

Pour ces logements, le loyer est donc fixé librement au sens du décret. 

II. Les logements soumis au décret :

> Les logements faisant l’objet d’une relocation (changement de locataire) :

Pour les logements reloués entre le 1^er août 2025 et le 31 juillet 2026, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, augmenté de la variation de l’IRL si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau bail^[2] (article 3 du décret du 27 juillet 2017 modifié).

L’article 4 du décret de 2017 modifié prévoit trois dérogations :

• si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence^[3] portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC ;
• lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables^[4] et le dernier loyer appliqué au précédent locataire (augmenté de la variation de l’IRL si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau bail) ;
• le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

> Les baux renouvelés (locataire déjà en place) : 

Si le bail est renouvelé entre le 1^er août 2025 et le 31 juillet 2026, le loyer du bail renouvelé ne peut être réévalué (sauf révision prévue par une clause d’indexation figurant dans le bail).

L’article 5 du décret de 2017 modifié prévoit une dérogation à cette règle : lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, celui-ci peut être réévalué, cette hausse ne pouvant toutefois excéder la plus élevée de ces deux limites :

             la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables⁴ et le dernier loyer pratiqué, révisé dans les limites de l’article 17-1, I de la loi de 1989 (c’est-à-dire suivant l’IRL) ;

              une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

PARTICULARITÉS

CAS PARTICULIER

Les objectifs affichés sont de résorber les retards d’instruction et faire face aux fraudes importantes constatées – 12 % des dossiers étant jugés « suspicieux » selon Éric Lombard, Ministre de l'Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique. 

Les dossiers déposés avant le 1^er juillet, s’ils ne sont pas frauduleux, seront instruits et payés, avec une accélération du traitement annoncée par le Gouvernement.

Cette pause s’accompagne d’une concertation nationale, réunissant l’ensemble des acteurs du secteur, dont l’UNPI, pour sécuriser le cadrage du dispositif pour l’avenir.

Valérie Létard, Ministre du logement, a tenu à rassurer : il ne s’agit pas d’une suppression de MaPrimeRénov’ dont le budget est sanctuarisé à 3,6 milliards d’euros conformément à la loi de finances pour 2025. Il est même évoqué d’aller plus loin, avec un renfort budgétaire de plusieurs centaines de millions d’euros via les certificats d’économie d’énergie.

Saluée pour son ouverture à l’international grâce à sa dimension européenne et transfrontalière, la qualité de son enseignement supérieur, la richesse de son offre culturelle et sa politique en faveur de la mobilité douce, la ville plaît aux jeunes ménages comme aux familles avec enfants.

“Les investisseurs doivent raisonner quartier par quartier”

Pour M^e Gérard Weber, président de l’UNPI Grand Est et président de la chambre de Strasbourg, les investisseurs ont intérêt à scruter les quartiers strasbourgeois en cours ou en attente de réhabilitation.

Le marché locatif strasbourgeois est traditionnellement recherché dans son centre et son hypercentre. Les investisseurs ont-ils intérêt à se focaliser sur ces deux zones ?
M^e Gérard Weber, président de l’UNPI Grand Est, président de la chambre de Strasbourg : Commençons par envoyer un bon signal aux investisseurs, les loyers sont globalement soutenus à Strasbourg car la demande est constante et le marché tendu ! L’hypercentre constitue un marché bien spécifique, en effet assez tendu. Cette zone, appelée la Grande-Ile, est encerclée par les deux bras de l’Ill. C’est sur le plan historique le quartier le plus intéressant de la ville. Il est célèbre pour la noblesse de ses immeubles aux alentours de la cathédrale et dans les secteurs aux bâtiments, pur XVIIIᵉ siècle, sauvegardés, sans oublier les charmes de la Petite France, avec ses canaux et ses maisons à colombage. Les loyers y sont les plus élevés de l’agglomération, avec une moyenne de 10,70 €/m² selon le dernier Observatoire local des loyers du Bas-Rhin (tableau ci-contre, NDLR). Mais la rentabilité n’est pas forcément la plus intéressante, car le prix moyen à l’achat s’établi en moyenne autour de 7 000 €/m², même si ces prix doivent être affinés d’une rue et d’un immeuble à l’autre et varient selon l’état de l’immeuble et de son éventuelle rénovation. Pour les investisseurs, un intéressant marché de report se trouve avec la Neustadt, l’ancien quartier allemand aux très beaux immeubles 1900, dont les loyers sont légèrement inférieurs, à 10,50 €/m², pour des prix d’achat nettement moins élevés. Ce quartier présente par ailleurs un avantage aux yeux de certains locataires, car il est plus facile d’y circuler en voiture et de s’y garer que dans l’hypercentre.

Où se situent les opportunités pour les investisseurs ?
Le quartier de la Gare, qui n’est qu’à quelques minutes du centre historique, de l’autre côté de l’Ill, fait figure de parent pauvre, avec ses immeubles rarement restaurés et son manque de commerces de qualité. Les investisseurs peuvent avoir intérêt à jeter un œil sur les immeubles nécessitant une rénovation, car la demande est telle à Strasbourg que ce quartier finira bien par remonter et redevenir attractif. En revanche, attention à surveiller le projet de l’exécutif métropolitain de mise en place d’une autorisation préalable à la location dans ce quartier. Ce dispositif est prévu par la loi ALUR afin de lutter contre les marchands de sommeil mettant en location des logements vétustes. Si l’intention est louable, il faut s’assurer que les contrôles se fassent avec objectivité.

Il semble que certains quartiers de Strasbourg contiennent encore de trop nombreuses passoires thermiques. Est-ce réellement le cas ?
S’il existe autant de logements considérés comme des passoires thermiques, c’est parce que leurs propriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs, n’ont tout simplement pas les moyens de financer leur rénovation. Au-delà de ce qu’il implique comme conséquences sur le plan administratif, un classement DPE F ou G se traduit au quotidien pour les occupants par un inconfort général, une chaleur excessive en été, du froid en hiver et des factures énergétiques élevées. Ce que personne ne souhaite ! Et pour les propriétaires, il engendre une dépréciation de la valeur de leur bien avec l’interdiction de le mettre en location à partir de 2023. C’est à ce titre que des quartiers comme celui de la Gare, autour de la place de la Porte Blanche, du boulevard de Metz et du boulevard de Nancy, voient arriver à la vente des immeubles entiers en monopropriété. Ceux-ci peuvent constituer d’intéressants dossiers pour des investisseurs aux reins solides. Le cas de figure est un peu différent à Koenigshoffen, un quartier ancien à l’ouest de la Gare, où les propriétaires n’ont généralement pas les moyens de rénover tandis que les locataires n’ont pas les moyens d’acheter. Résultat le marché apparaît actuellement comme gelé. Il paraît dans ces conditions plus intéressant pour les investisseurs de se diriger vers la deuxième couronne, où l’on trouve des logements à rénover pour 2 000 à 2 500 €/m².

Qu’en est-il du marché du neuf ?
À Strasbourg, le marché du neuf est essentiellement un marché d’investisseur. Avec de nombreux programmes de grande qualité entre la place de la Bourse, le Parc de l’Étoile et la frontière allemande, sur d’anciennes friches industrielles transformées en habitation. Dans le centre, les développements restent rares par manque de foncier disponible.

La hausse du prix au m² depuis 2020, notamment dans le centre, ne peut-elle faire craindre une part de spéculation ?
La transformation par Bouygues Immobilier de l’hôtel des postes historique dans le quartier de la Neustadt a fait couler beaucoup d’encre. Ce bâtiment achevé en 1899 alors que l’Alsace était annexée accueillera d’ici l’année prochaine des logements résidentiels, des bureaux, une résidence senior, une brasserie et un bureau de poste. Ce qui en soi est plutôt positif. En revanche je m’étonne de constater que les plus beaux appartements ont été vendus au-delà de 10 000 €/m², sans balcon ni terrasse, avec des pièces de vie qui à l’origine n’ont pas été conçues pour servir d’habitation. Les acheteurs, dont beaucoup sont des investisseurs, ne peuvent s’attendre à aucune rentabilité avec de tels prix. Mais peut-être est-ce le résultat d’une approche essentiellement bobo, cette adresse permettant de se rendre dans le centre historique de Strasbourg à pied ou à vélo…

Quels conseils donner aux investisseurs potentiels ?
Il est capital que le ou les biens qu’ils envisagent d’acheter soient situés près d’une ligne de tramway. Strasbourg dans son ensemble se positionne clairement comme une ville piétonne, où les transports en commun et les circulations douces sont privilégiés. Ce qui engendre parfois des effets pervers, avec le développement de nombreuses zones commerciales en périphérie, à destination d’une clientèle familiale ayant besoin d’une voiture pour se ravitailler. Il est à noter que, par un paradoxe de l’Histoire, nous sommes encore très loin de l’étendue du réseau de tram tel qu’il existait avant-Guerre, avec des lignes qui allaient jusqu’au fond des campagnes… Un autre conseil à donner aux investisseurs est qu’ils observent de près l’ouverture et la fermeture des commerces, quartier par quartier. La place Kléber a ainsi chuté sur le plan de la qualité avec l’arrivée du tramway place de l’Homme de Fer, ce qui a entraîné un changement total de sa clientèle habituelle. Autre exemple, le quai des Bateliers, en face du château des Rohan, a vu ses commerces changer lorsqu’il a été piétonnisé. Ce quai est devenu un rendez-vous touristique majeur, il est vrai qu’il est très agréable de s’y promener. Mais nos adhérents se plaignent désormais des nuisances sonores, ce qui est généralement mauvais signe sur le plan immobilier

Sous réserve de modification législative, réglementaire ou jurisprudentielle. 

A proximité de la mer, Narbonne n’a cessé de grandir depuis plus de 20 ans, en même temps que des équipements et infrastructures ont ajouté à son attractivité. Son marché de l’immobilier d’un très bon rapport qualité-prix est l’un des plus actifs de la région. Les prix restent stables dans l’ancien. Ils fléchissent légèrement dans le neuf avec une production en baisse au premier trimestre 2020.

Ville agréable de 55 000 âmes, tout près de la mer, la sous-préfecture audoise accueille depuis dix ans, une moyenne de 1000 nouveaux habitants par an. Son solde migratoire est ainsi, le plus fort de la région (+1,2 en moyenne par an) devant Montpellier (+ 1 %) et Montauban (+ 1%). Le marché immobilier bénéficie de fait d’une dynamique positive et constante depuis plusieurs années. Les résidences principales représentant près de 53 % des logements. « L’héliotropisme fonctionne à plein à Narbonne qui a tous les avantages d’une grande ville, sans les inconvénients », note Christophe Fütterer, président de la Fnaim Aude. Les grosses infrastructures comme Narbonne Aréna inauguré fin 2019, et Narbo Via, le musée de la Romanité qui ouvre fin 2020, rehaussent encore son attractivité. « Nous avons des équipements dignes d’une ville de 200 000 habitants », se félicite M. Fütterer. A la croisée des trois grandes métropoles – Barcelone, Montpellier et Toulouse – l’antique Narbo Martius est aussi la ville centre du Grand Narbonne, 5^e communauté d’agglomération d’Occitanie (127 000 habitants, 37 communes) dont elle représente à elle seule 43 % de la population.

L’ancien, dynamique à prix stables

La période de confinement a pu mettre les projets en stand-by, mais le marché de l’ancien a renoué avec sa dynamique habituelle, dès le 11 mai. « Nous avons reçu une clientèle physique, locale, jusqu’au 1^er juin, vu la limite des 100 km, depuis elle est redevenue plus exogène », résume Frédéric Malquier, directeur général de l’agence du Soleil, à Narbonne. « La région toulousaine fournit un tiers des acquéreurs », précise-t-il. Selon lui, le taux de conversion des projets est meilleur qu’avant le confinement : au 1^er trimestre, un client sur quatre entrait en agence pour concrétiser, actuellement c’est un sur 3. Plus globalement, le marché est, en grande partie, réalisé par des seniors (les + de 60 ans représentent près de 29 % de la population) dans une ville dont le revenu médian disponible (17 875 €) est l’un des plus haut de l’ex Languedoc-Roussillon (après Montpellier et devant Béziers). « Selon un palmarès établi l’an dernier par le Figaro, Narbonne figure à la 8^e place des villes qui attirent le plus de retraités », note l’agent immobilier. Ils trouvent ici et dans les villages environnants des prix plutôt stables et abordables. 

« Le m² moyen intra muros se maintient autour de 2000 € avec de grosses variations selon l’emplacement ou le quartier, », indique Christophe Fütterer. « On trouve aussi à rénover en ville à moins de 1000 € le m² », précise-t-il. Les prix pratiqués ici permettent de s’offrir 35 % à 40 % de surface en plus qu’à Montpellier ou à Toulouse. Quartier EDF ou quai Victor Hugo par exemple. « Pour un T3 dans ces villes on a un T4 ici », résume Frédéric Malquier. Toutefois, certains biens anciens peuvent monter haut en prix, dans des quartiers très prisés du centre ville, comme les quais de la Robine, entre les Barques et le Théâtre. Un appartement de 100 à 120 m² au dernier étage d’un immeuble de type haussmannien, avec vue sur les quais, peut coûter autour de 3000 € voire 3200 € le m². « Ces prix aussi sont en stabilisation », indique l’agent immobilier. Ils n’ont pas beaucoup varié depuis dix ans.

Dans ce centre ville très étendu, les maisons sont les biens les plus convoités mais il y en a peu à vendre. Quand il y en a sur le marché, il faut compter entre 150 000 € et 200 000 €, pour une surface de 75 m² à 90 m². Sur les collines, par exemple. « Les maisons de 92 m² sur un petit terrain de 180 m2 autour de 195 000 € sont des produits qui marchent bien mais ils ne sont pas pléthoriques », indique Christophe Fütterer.

Le marché est d’autant plus actif que les taux d’intérêt sont toujours très bas, malgré une tendance très légèrement haussière. « Les bons dossiers peuvent prétendre à 0,8 % sur 10 ans et de 1,2 à 1,4 % sur 20 ans », indique Frédéric Malquier. Et surtout, le moral est présent. « Les acheteurs ont bien étudié leur projet, ils ont visité leur logement en mode virtuel en attendant la fin du confinement pour passer à l’acte. » Cette période de claustration a eu pour corollaire une hausse de 25 % des demandes de maisons dont les superficies elles-mêmes augmentent (+ 114 % à + 155 %) et avec un extérieur lui aussi plutôt grand. Ils en trouvent dans la première ceinture autour de Narbonne. Des biens de 120 m² sur des terrains de 500 à 600 m2 qui se négocient généralement entre 250 000€ et 300 000 €. Prix que l’on trouve aussi dans les beaux quartiers de Narbonne. Plus on s’éloigne, bien sûr, et plus les prix baissent. Dans les villages demandés, comme Bizanet, Ornaisons, ou Névian, au nord de Narbonne, le m2 d’une belle maison peut se négocier autour de 1800 € et dans des communes éloignées de 15 km à 20 km, autour de 1600 € le m2. « Il y a une vraie demande pour ces biens qui coûtent moins cher, avec des terrains plus grands », constate Christophe Fütterer. Notamment de la part des primo-accédants qui cherchent à loger leur famille avec des espaces qu’ils ne trouvent pas à Narbonne. La fiscalité aussi, y est moins élevée.

Sur le littoral

Le littoral, à 12 km, est l’un des marchés les plus dynamiques. Les trois stations balnéaires de Narbonne - Narbonne-Plage, Gruissan et Saint-Pierre-la-Mer –  ont vu les demandes bondir depuis le déconfinement. « Beaucoup d’acquéreurs cherchent une résidence secondaire mais la demande de résidences principales dans de l’ancien récent y est très régulière », note Christophe Fütterer qui gère l'agence Fütterer Property Immobilier à Narbonne-Plage. Ici, le budget moyen pour une petite maison de 70 ou 75 m² sur la plage tourne autour de 200 000 €. De même pour un appartement (60 à 70 m²) de 10 à 15 ans, habitable à l’année. Gruissan étant la station la plus chère des trois. Et sur ce littoral dont la population est en augmentation constante, le marché se prête bien à la location et les prix n’y sont pas élevés. « Un logement de taille moyenne se loue 9 € / m² / mois et il faut compter 10 à 11 € pour un studio ou un petit 2 pièces », indique Christophe Fütterer.

Parmi la clientèle, le plus souvent senior, beaucoup cherchent des biens récents, sinon neufs, en résidence principale. Ce marché de la construction se développe à rythme mesuré sur le littoral et sans gros écarts de prix avec l’ancien bien entretenu. En mars, le groupe SM Promotion, promoteur local, a par exemple livré à Narbonne-Plage, à 100 m de la mer, un immeuble qui s’est très bien vendu, à 3000 € le m² moyen. Un autre va être construit tout à côté, dans deux ans. Et à Gruissan, dans trois ans, un vaste éco-quartier de près de 800  logements devrait être lancé. « Ce littoral est le moins cher de France, en rapport qualité/prix », indique Julien Sangalli,  directeur associé du Groupe SM Promotion. Avec une vue mer, le m2 peut atteindre 3500 €.

Marché actif dans le neuf

Ce marché du neuf a été très actif à Narbonne qui a vu de nombreux logements collectifs sortir de terre ces dernières années. Notamment quartier Gare et le long du Canal de la Robine, quai d’Alsace jusqu’à la route de Cuxac. Les prix démarrent ici à 2700 € le m², le haut de gamme pouvant atteindre 3500 € voire 4000 € le m². « Narbonne est un marché d’accession. Il n’y a plus de dispositif de défiscalisation depuis que la ville est passée de zone B2 à zone C », indique Julien Sangalli dont le groupe commercialise actuellement 150 logements intra muros. « Certains produits d’exception avec vaste terrasse ou jardin suspendu trouvent preneur à 700 000 €. »

Une part de cette clientèle, secondo-accédante, a vendu sa maison de village et s’installe en ville pour tout faire à pied. Le quartier qui s’esquisse près du Musée de la Romanité, par exemple, prévoit 1000 logements à terme. « En vente assise comme en vente réseau les investisseurs, de proximité, ne représentent désormais que 20 % des clients. » Dans un contexte économique incertain, ils préfèrent investir dans la pierre plutôt que de laisser leurs liquidités en banque. Ceux qui cherchent à bâtir trouvent des parcelles de 300 m². Elles se vendent en ce moment, 250 € le m².

Maître Marie-Luce Cabrolier-Lichière, présidente de la Chambre des notaires de l'Aude

Exemples de prix moyen dans les villages

Gruissan

Appartements anciens : 2510 € / m² (+ 0,9 %) Maisons anciennes : 1410 € / m² (+1,9 %)

Lézignan

Maisons anciennes : 1270 € / m² (-9,2 %)

3 questions à Claudine Llauro, présidente UNPI66 et temporairement 11

Quelles sont les difficultés de ce marché ?

La fiscalité ne recule pas, elle progresse plutôt. Et il y a aussi beaucoup de contraintes sur les rénovations et de nombreux diagnostics demandés. Or, les acheteurs n’ont pas tous 30 000 € à consacrer à la rénovation d’un habitat énergivore. Ils essaient de mettre à jour l’électricité, le chauffage et les menuiseries des fenêtres. De fait on trouve des logements vacants (près de 6 % du parc de logements) dans certains cœurs de ville et de grosses différences entre l’attractivité des villes centres et celle des villages. Et ces biens vacants peuvent paradoxalement avoir du mal à se louer.

Qui porte ce marché ?

Il est très variable selon les communes. Mais beaucoup d’acheteurs, pré retraités et jeunes seniors, viennent prospecter ici pour acheter une résidence secondaire (41,4 % des logements) dont ils feront leur lieu de vie principal, le moment venu. En attendant certains peuvent louer leur bien à des vacanciers lorsqu’ils n’y sont pas. Beaucoup de jeunes travaillant à Narbonne cherchent à vivre dans les villages du littoral, et c’est un marché porteur pour les propriétaires qui ont des appartements voire une petite maison à louer.

Le littoral est aussi un marché touristique

Nous travaillons actuellement à une accréditation pour les meublés de tourisme qui permet une défiscalisation de 71 % de la totalité des loyers. Ce serait nouveau ici. Et cela permettrait de contrôler ce qui se loue dans nos régions. Pour Narbonne qui est sur une zone touristique où de plus en plus de personnes louent sur des week-ends ou des séjours courte durée, ce serait un atout pour ceux qui n’arrivent pas à louer leur bien à l’année. Le Airbnb présente moins de contraintes qu’une location à l’année.

Myriem Lahidely

Source : 25 millions de propriétaires • N°juillet-août 2019

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A) Recherche et sélection des locataires

Selon l’enquête de l’ANIL, la moitié des propriétaires recherchent un locataire en postant une annonce sur internet (chiffre en augmentation).
42 % des propriétaires font plutôt jouer leurs relations et le bouche à oreille, ce chiffre atteignant presque 50 % en zone tendue.
Seuls 13 % des propriétaires ayant consulté une ADIL font appel à une agence pour trouver un locataire.

La solvabilité du candidat locataire est évidemment un critère de choix pour quasiment tous les propriétaires. Ce n’est cependant pas un critère impératif pour 50 % des propriétaires interrogés. Lorsque le locataire n’a pas de revenus fixes, le propriétaire se contente le plus souvent de la fourniture d’une caution (une caution est par exemple demandée dans 66 % des locations à un étudiant).

Si les agences immobilières sont plutôt intraitables sur les critères de solvabilité, les propriétaires louant sans intermédiaire accordent de l’importance à des critères plus subjectifs.
50 % des propriétaires font ainsi de la « bonne impression » produite par le candidat locataire un critère impératif. Le contrat de location est assurément un contrat intuitu personae, c’est-à-dire un contrat conclu en considération de la personne.

Plus généralement, l’ANIL note que les exigences des propriétaires sont plus fortes s’agissant d’un propriétaire d’un seul bien locatif que concernant un propriétaire de plusieurs biens, ce dernier pouvant, entre autres, « diluer » le risque d’impayés.

B) Recours à une garantie contre le risque d’impayés

L’enquête révèle que deux tiers des propriétaires couvrent le risque d’impayés via un instrument dédié.
47 % des propriétaires ont recours à un engagement de caution (chiffre stable).
Ce succès s’explique avant tout par la simplicité de sa mise en place. La caution personnelle est également conçue comme un instrument de responsabilisation via le « contrôle social ». Selon les mots d’un couple de propriétaires retraités cités par l’enquête, « cela oblige le locataire à se dire attention, j’ai mes parents derrière moi ». Les propriétaires apprécient également de pouvoir compter sur la « solidarité familiale » en cas de coup dur. Précisons que « cette solidarité  familiale  semble  souvent  entendue  par  les  bailleurs  comme  une solidarité  intergénérationnelle,  entre  parents  cautions  et  enfants  locataires.  En  effet,  72%  des  bailleurs  dont  le locataire est étudiant demandent une caution d’une personne physique, tandis que 24% des bailleurs logeant des ménages  retraités  ont  recours  à  ce  mécanisme ».

Loin derrière, une assurance « loyers impayés » est souscrite par 14 % des propriétaires interrogés. Le plus souvent, elle est souscrite sur proposition d’une agence immobilière (42 % des bailleurs pratiquant la gestion déléguée souscrivent une GLI).

Lors de l’enquête réalisée à l’été 2018, seuls 3 % des propriétaires avaient recours à la garantie VISALE. Si sa mise en place est facilitée, l’ANIL souligne la garantie VISALE est encore peu connue, tandis que la force des habitudes maintient le recours aux cautions à un niveau élevé.

Un tiers des propriétaires interrogés ont déclaré louer un logement sans y associer une garantie (ce chiffre atteint 40 % chez les propriétaires louant en direct et tombe à 15 % en cas de gestion déléguée). Le plus souvent, les propriétaires sondés motivent cette absence de garantie soit par le fait que le « bon dossier » de leur locataire rend – de leur point de vue – superflue une garantie, soit par le surplus de complexité que la mise en place d’une garantie implique, soit par l’impossibilité de souscrire par exemple une garantie « loyers impayés » (faute pour le locataire de rentrer dans les critères d’éligibilité requis).
Plus largement, des propriétaires rechignent, face à certains publics (les locataires âgés en particulier) à exiger une garantie ou craignent que la formalisation du risque d’impayés soit « perçue comme faussant la relation de confiance établie avec le locataire ».
Néanmoins, les exigences de garantie restent toujours élevées en zone « tendue » (seuls 11 % des bailleurs y louent leur bien sans garantie).

C) Contre un dispositif de sécurisation au prix du libre choix du locataire et du loyer

L’ANIL a saisi l’occasion de son enquête pour sonder l’intérêt des propriétaires pour ce qu’elle appelle un « dispositif global de sécurisation ». Les propriétaires sont-ils prêts à bénéficier d’une garantie contre les impayés et les dégradations en échange du plafonnement du loyer et/ou de la sélection du locataire par un tiers, notamment Action Logement ?  
Les résultats de l’enquête sont sans appel. Seul un bailleur sur dix est prêt à abandonner à la fois le choix de son locataire et le choix d’un loyer libre.
Au-delà du désavantage financier d’un tel dispositif global, les propriétaires semblent résolument attachés au caractère intuitu personae du contrat de location. Comme évoqué ci-dessus, l’immense majorité des propriétaires fondent leurs locations sur une relation de confiance.

Frédéric Zumbiehl • Juriste UNPI

(1) « Sécuriser sa mise en location face au risque d’impayés (pratiques et appétences des bailleurs ayant consulté une ADIL) », Aline Abauzit, Maxime Chodorge, Clément Pavard, ANIL, juin 2019
(2) Agence départementale d'information sur le logement

Le marché immobilier du logement a été actif en 2018.Selon les chiffres publiés le 13 décembre par les notaires de France*, le volume des ventes a atteint 956 000 (oct. 2017- sept 2018) soit une hausse de +0,8 % par rapport à la même période de l’année précédente. Mais alors que l’activité progresse en province (+1,5 %), elle se contracte en Ile-de-France (-1,9 %).
* Source : dossier de presse du 13 décembre 2018, base BIEN

Des prix en hausse

S’agissant des prix, ils ont davantage progressé pour les appartements : de +3,4 % en un an (de sept. 2017 à sept. 2018). Mais la hausse est plus vive en Ile-de-France (+4,2 %) qu’en province (+2,6 %). Pour les maisons, la hausse est plus limitée : elle est estimée à +2,6 % pour l’ensemble de la France, mais contrairement aux appartements, les prix ont davantage augmenté en province (+2,7 %) qu’en Île-de-France (+2,0 %).
La projection des prix en fonction des avant-contrats laisse présager d’une modération de la hausse pour les prix des appartements (+0,7 % en 3 mois) et une très légère décrue pour les maisons (-0,2 % en 3 mois).

En province

La projection des prix à partir des avant-contrats permet d’anticiper, pour les appartements, une stabilisation (+0,1 % en 3 mois) et, pour les maisons, un très léger repli (-0,2 %).Les prix sont naturellement très contrastés d’une ville à l’autre ; Voici les prix des 10 villes les plus chères pour les maisons et pour les appartements.
La hausse des prix des appartements à Bordeaux est spectaculaire la hausse atteint 18,6 %. Elle est aussi très vive à Lyon (+9,2 %) et, dans une moindre mesure à Rennes (+6,7 %). À l’inverse, quelques villes affichent des baisses de prix. C’est le cas à Grenoble (-3,9 %) et aussi à Saint-Étienne (-2,1 %) où les prix sont particulièrement bas (860 € le m2).
Pour les maisons anciennes, les hausses sont plus homogènes. Quatre villes voient leur prix augmenter de plus de 5 %. C’est le cas de Bordeaux (+7,3 %), de Rennes (+6,0 %), mais aussi de Reims (+5,3 %) et de Lyon (+5,1 %).

Source : base immobilière des notaires de France. Prix de vente médian des agglomérations (ville centre + banlieue).

En Ile-de-France

En région parisienne, le volume des ventes de logements anciens est en léger repli (-2 % en variation annuelle) au 3e trimestre 2018, mais reste à un niveau élevé avec 175 430 ventes annuelles.Les prix sont toujours orientés à la hausse puisqu’ils ont augmenté en un an de +3,5 % au 3e trimestre 2018.
Les prix des appartements ont atteint de nouveaux records avec un prix moyen au m2 de 5 970 €. (+4,2 % en un an) et devraient atteindre 6050 € au 4e trimestre.
Quant aux maisons anciennes le niveau d’activité se stabilise à un haut niveau (-1 %) avec 55 700 ventes annuelles. Le prix moyen au 3e trimestre 2018 d’une maison en Ile-de-France est de 312 800 €, un prix qui a progressé en un an de +2,0 %.Le marché parisien se caractérise par un ralentissement des volumes (-3 %) en un an et une poursuite de la hausse des prix (+6,2 %) en un an à 9 500 € le m2.

Petite couronne

En petite couronne, l’activité reste à un haut niveau (-2 %), la Seine-Saint-Denis marquant un record de ventes d’appartements (+9 %), contrastant avec celui des Hauts-de-Seine (-7 %).
Le marché des maisons est plus dynamique (+6 %) mais également contrastés entre les Hauts de Seine (-1 %) et la Seine-Saint-Denis (+13 %).
Selon les indicateurs avancés, les prix des appartements anciens au 4e trimestre 2018 devraient augmenter en petite couronne de +6,1 %, notamment en Seine Saint-Denis (+8,2 %).Les prix des maisons devraient également augmenter de plus de 6 % en petite couronne (+6,6 %).

Grande couronne

En grande couronne, le marché des appartements est en progression (+2 % d’activité), l’activité y étant soutenue par les Yvelines (+11 %) tandis que l’Essonne se replie (-4 %).Pour les maisons,le marché est stable (+1 %), notamment dans le Val d’Oise (0 %) et diminue un peu dans les Yvelines (-3 %).
Les notaires estiment que les prix des appartements devraient peu évoluer en grande couronne (+2,8 %) en un an. Ceux des maisons anciennes devraient stagner (+2,3 % en un an). Le département le plus stable est la Seine et Marne (+0,6 %) et le plus dynamique est les Yvelines (+3,8 %).
Le prix moyen d’une maison en petite couronne est de 379 300 € et celui d’un appartement de 4 750 € le m2. En grande couronne ; est de 284 700 € et le prix d’un appartement de 3 040 le m2.

Bertrand Desjuzeur

Après dix années de baisse ou de stagnation, les prix de l’immobilier dans la plus grande ville de la Marne repartent à la hausse. Mais les maisons y restent abordables, tandis que son cadre de vie agréable et sa proximité avec Paris en font une métropole attractive pour les investisseurs.

Longtemps surnommée “la belle endormie”, la 12^e ville de France (184 000 habitants) s’est réveillée. Ce réveil date approximativement de 2007, année de la mise en service de la ligne à grande vitesse Est européenne, qui a de toute évidence boosté l’économie locale. En témoigne la spectaculaire métamorphose des abords de la gare Champagne-Ardenne TGV à Bezannes, aux portes de la ville. Plantée à l’origine au milieu des champs, elle sert aujourd’hui de porte d’entrée à un vaste parc d’affaires où se côtoient bâtiments résidentiels, sièges sociaux, immeubles de bureaux et espaces verts, au milieu desquels trône un authentique golf ! La plus grande clinique privée de France y a ouvert ses portes en mai dernier, avec l’objectif affiché de capter une patientèle parisienne, signe manifeste de l’attractivité de cette vaste zone située au sud-ouest de l’agglomération rémoise, à 40 minutes de la gare de l’Est en train. Irriguant le quart Nord-Est de la France, mais aussi la façade Ouest du pays via Rennes, Nantes et Bordeaux, la gare de Bezannes est la petite sœur de la gare centrale de Reims, elle-même desservie par le TGV depuis la capitale. La gare historique a également bénéficié des retombées du train à grande vitesse, comme le montre l’essor du quartier Clairmarais, situé autour d’elle, mélange d’activités tertiaires et d’habitat neuf à quelques pas du centre-ville.

Les Franciliens et l’effet TGV

Il y a donc bien eu un effet TGV, même s’il n’a pas été immédiat. « Son arrivée a eu peu d’impact dans un premier temps, même si elle a permis de fixer la population qui partait travailler à Paris », estime M^e François Gauthier, porte-parole de la chambre interdépartementale des notaires de la cour d’appel de Reims, et également membre de l’UNPI 51. Mais le notaire rémois constate que désormais  « des Franciliens viennent s’installer à Reims, sous l’effet conjugué du TGV et du télétravail ». Ces 5 % d’acheteurs originaires de la région parisienne ne sont peut-être pas étrangers à la croissance démographique observée à l’échelle de la communauté urbaine du Grand Reims : 0,5 % d’augmentation en moyenne par an entre 2010 et 2015, soit 6 700 personnes supplémentaires. Cette augmentation de la population, couplée au regain d’accessibilité de l’agglomération par le rail, n’a pas laissé insensible les promoteurs immobiliers, qui ont multiplié ces dernières années les opérations d’envergure. Dernière en date, le projet de construction de 690 logements orchestré par le groupe Quartus dans le secteur du pont de Vesle, sous les fenêtres du centre des congrès. Ce programme ambitieux devrait commencer à sortir de terre en 2019, pour une livraison en 2022.

Un marché de vendeurs

Les bailleurs sociaux rémois, historiquement forts, ne sont pas en reste en matière de construction ou de rénovation. Reims possède en effet l’un des parcs HLM les plus importants de France, avec environ 45 % de logements sociaux. La contrepartie, « ce sont des loyers un peu moins élevés qu’ailleurs », comme le note le représentant des notaires. Reims accueille par ailleurs une importante colonie estudiantine (30 000 étudiants), particulièrement solvable s’agissant des élèves scolarisés dans les grandes écoles (Sciences Po, Neoma Business School), ce qui dope la demande en petites surfaces. Notamment auprès d’investisseurs parisiens que Karine Hoyet, de l’agence D’Erlon Immobilier, dit attirés par des « produits coup de cœur qu’ils ne peuvent pas acheter dans la capitale » : des immeubles de style haussmannien situés dans le “triangle d’or rémois” (Forum, Boulingrin, hôtel de ville), là où le m² peut atteindre 3 500 euros dans l’ancien et 6 000 euros dans le neuf. Karine Hoyet estime au demeurant que les vendeurs sont « en position de force » sur le marché rémois, au sens où un nombre élevé d’acquéreurs se disputent un nombre limité de biens. « On peut tout à fait autofinancer une acquisition grâce aux loyers, car la rentabilité locative atteint 7 ou 8 %, souligne celle-ci. Je conseille donc d’acheter plutôt que de louer. Reims est une ville qui peut paraître un peu chère, mais où l’investissement est sûr. » Le tout donne « un marché dynamique et fluide », qui se traduit par un nombre de transactions « assez élevé », dans des délais « raisonnables », d’après le notaire François Gauthier.

Un PLU plus souple

Avec six sites classés au patrimoine mondial de l’humanité, et bien que dépourvu de secteur sauvegardé (une étude est en cours pour définir son périmètre), Reims possède un riche patrimoine architectural, très imprégné d’Art déco. Et pour cause : rasé à 80 % en 14-18, la sous-préfecture marnaise peut être regardée comme une ville datant de l’entre-deux-guerres. Le plan local d’urbanisme modifié approuvé en 2016 a d’ailleurs accru le nombre d’immeubles d’intérêt patrimonial à protéger : 330 aujourd’hui. La ville subventionne leur ravalement (60 000 € versés en 2018 pour la rénovation des façades). Ce PLU autorise à construire un peu plus haut qu’auparavant sur certaines avenues (avenue de Laon, avenue Jean-Jaurès, etc.), dans un souci de cohérence architecturale et d’intégration urbaine.

Modernisation à l’œuvre

Certaines artères ont du reste changé radicalement de visage depuis le retour du tramway en 2011, après plus de soixante-dix ans d’absence. Tout au long de ses onze kilomètres de tracé, la voirie a été réaménagée et reverdie. Une touche de modernité accentuée aujourd’hui par le projet Reims Grand Centre, qui va doter la plus grande ville de l’ex-Champagne-Ardenne d’infrastructures de haut niveau : une salle événementielle multifonction de 9 000 places et un complexe aqualudique, en lieu et place d’une friche ferroviaire située en lisière du centre-ville et des halles du Boulingrin récemment restaurées. Les Promenades, qui marquent la frontière entre le centre-ville et le quartier de la gare, vont être également transformées en mini-Central Park. La reconstruction du centre hospitalier universitaire constitue l’autre pierre angulaire de rajeunissement de la ville.

Entretien avec Joël Pérignon, président de l’UNPI 51

Comment l’immobilier se porte-t-il à Reims ?

L’immobilier se porte bien. C’est un marché dynamique, surtout en comparaison de Châlons-en-Champagne, la préfecture du département de la Marne. En témoigne le nombre de grues que l’on peut voir en ville. Il n’y avait pas eu autant de promotion immobilière depuis 2006-2007. C’est lié à la conjoncture, mais aussi à l’histoire : on ne compte que 33 % de propriétaires à Reims, contre 58 % en moyenne au niveau national, à cause de la forte présence de logements sociaux. On assiste donc peut-être à un effet de rattrapage.

Le Salon de l’immobilier organisé tous les ans par le journal L’Union et sa régie publicitaire sont-ils le reflet de ce dynamisme local ?

C’est vrai que l’on y rencontre beaucoup d’investisseurs et de promoteurs. Je pense que les vignerons champenois ne sont pas étrangers à ce phénomène, en particulier les années de bonne récolte. On voit aussi arriver des investisseurs parisiens. Si le centre-ville est autant demandé, c’est aussi parce que la gare est située à proximité de celui-ci. Reims est globalement une ville attractive, à trois quarts d’heure de Paris en TGV.

Diriez-vous que Reims est un bon plan pour les investisseurs ?

Oui, car les prix y sont encore relativement bas comparé à d’autres villes. La ville est bien desservie par la route et le rail, le cadre de vie est agréable. Beaucoup de friches industrielles ou militaires sont reconquises par l’habitat, et il y a beaucoup d’appartements neufs. Mais l’ancien, certes de moins bonne qualité, a encore une carte à jouer, à condition d’entreprendre des travaux pour rénover les logements. Il reste de bonnes affaires à faire, d’autant que le parc bailleur est détenu en grande partie par des personnes qui prennent de l’âge. Je conclurai en disant que sur le long terme Reims est un bon investissement, dans le neuf ou bien dans l’ancien à rénover.

Entretien avec Catherine Vautrin, présidente de Reims Métropole

Frédéric Marais

Source : 25 millions de propriétaires • N°décembre 2018

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