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Les frais d'avocat et de gestion de fond sont-ils compris dans le contrat et le calcul des indemnités dans les compétences juridiques du syndic ?

Question :

Monsieur,

Un grand MERCI pour votre rapidité de réponse téléphonique, l'adhérente a été contente de la réponse apportée et nous lui avons communiqué par la suite la réponse écrite.

Nous vous sollicitons un nouveau cas pour un autre cas concernant un litige de copropriété :

Un adhérent copropriétaire dans un immeuble dont la concierge est partie en retraite en octobre 2018. Il est membre du conseil syndical et il a reçu, en vue de la vérification des comptes de l'état des dépenses 2018 (exercice clos le 31 décembre 2018). Sur l'état des dépenses figurent 2 lignes d'honoraires qui ont attiré son attention.

La 1ère ligne concerne des honoraires de gestion de fond de travaux placé sur un livret A. Celui (ci leur a rapporté 36,93€ d'intérêts en 2018 et le syndic leur facture 37,20 € d'honoraires pour la gestion des fonds placés.

La 2ème ligne concerne des honoraires de frais d'avocat pour le calcul de l'indemnité de départ en retraite de la concierge pour un montant de 455,40€

Ces prestations ne sont-elles pas normalement comprises dans le contrat et le calcul des indemnités dans les compétences juridiques du syndic, puisque celui-ci édite les fiches de paie et gère le contrat de travail de la concierge ?

Réponse : 

Bonjour,

Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières est difficile à interpréter et il n’est pas facile de répondre à la question de votre adhérent.

Néanmoins, je suis enclin à penser que les deux lignes d’honoraires facturés par le syndic et évoquées par votre adhérent sont irrégulières.

En effet, concernant le fonds de travaux, l’annexe I du décret du 17 mars 1967 sur le statut de la copropriété (annexe créée par le décret précité de 2015) liste parmi les prestations nécessairement inclues dans le forfait de base du syndic :

« ouverture d'un compte bancaire séparé destiné à recevoir les cotisations prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 [cotisations pour le fonds de travaux] » ; « appels des cotisations du fonds de travaux ».

Ces prestations paraissent inclure le placement des cotisations du fonds de travaux sur un livret A.

C’est, en tout cas, également la conclusion proposée à laquelle aboutit le magazine Le Particulier immobilier (http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1610718/copropriete-fonds-de-travaux-cap-sur-2017) : « Le syndic peut-il exiger de percevoir des honoraires supplémentaires pour l’ouverture et/ou la gestion du fonds de travaux?

Le syndic ne peut pas exiger de rémunération spécifique liée à la mise en place du fonds de travaux et à la gestion des appels de cotisations, car il s’agit de prestations courantes incluses dans son forfait. C’est écrit noir sur blanc dans le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui liste en annexe un certain nombre de prestations comprises dans le forfait, comme l’ouverture du compte bancaire séparé destiné à recevoir les cotisations du fonds de travaux ou encore les appels des cotisations du fonds. Le syndic n’a pas non plus le droit de facturer des honoraires pour la gestion du compte d’épargne (livret A ou B, ou les opérations liées aux déclarations fiscales (livret B) ».

- Concernant la facturation d’honoraires d’avocat pour calculer le montant de l’indemnité de retraite due à la concierge, elle parait également abusive. En effet, comme l’a bien noté votre adhérent, le forfait de base inclut, aux termes de l’annexe I précité du décret du 17 mars 1967 », à propos de la « gestion du personnel » : 

« gestion des procédures de rupture du contrat de travail » ;

« paiement du salaire, tenue du livre des salaires, édition des bulletins de paies » ;

« déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux » ;

« attestations et déclarations obligatoires ».

Il n’en irait sans doute autrement qu’en cas de contentieux.

Nous conseillons donc à votre adhérent d’interroger par écrit le syndic pour lui demander de justifier les honoraires litigieux. En fonction de la réponse apportée, il s’agira de réclamer ou non officiellement leur suppression.