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La copropriété bientôt codifiée

La loi Elan comporte deux séries de mesures relatives à la copropriété. La première sera le fruit d’ordonnances visant à codifier la loi de 1965 et à améliorer la gestion des immeubles et prévenir les contentieux. Mais la deuxième série de mesures est d’application directe : une dizaine d’articles réforment d’ores et déjà la loi de 1965.

 

Le Gouvernement est habilité à réformer le droit de la copropriété par ordonnances (art. 215).

  • Il dispose d’un an pour codifier la partie législative du droit de la copropriété et en supprimer les dispositions obsolètes.
  • Il dispose de deux ans pour la seconde ordonnance qui tend à améliorer la gestion des immeubles et prévenir les contentieux, d’une part en adaptant le droit aux caractéristiques des immeubles et d’autre part en adaptant les règles de gouvernance, de prise de décision du syndicat et les pouvoirs respectifs des copropriétaires et des organes de la copropriété.

Une réforme en deux temps

Le champ de cette habilitation est donc assez large puisqu’il peut donc attribuer différemment les pouvoirs du syndic, de l’assemblée et du conseil syndical. Il vise aussi à autoriser la mise en place de règles différentes pour les petits syndicats et les grandes copropriétés ou celles qui seraient uniquement composées de locaux de bureaux par exemple.Nous aurons donc d’ici un an un nouveau code de la copropriété qui, un an plus tard, sera bouleversé pour intégrer les réformes de la seconde ordonnance.La loi Elan comporte par ailleurs des mesures d’application immédiate qui sont souvent très pratiques. La plus innovante est celle qui permet une participation à distance à l’assemblée.

Participer à distance

Jusqu’à présent, la participation à l’assemblée supposait d’être présent ou de confier un mandat. Désormais, il sera possible de voter par correspondance (art. 211). Le copropriétaire devra utiliser pour cela un formulaire fixé par décret. Il faudra voter avant l’assemblée mais si le sens du vote est peu clair ou inexprimé, il sera considéré comme un vote négatif. De plus, si la résolution évolue “de manière substantielle” pendant les débats, le vote sera aussi considéré comme défavorable. L’assemblée qui souhaite conserver le vote favorable communiqué par correspondance devra donc veiller à ne pas trop modifier la résolution en séance.La loi nouvelle autorise aussi une participation à distance par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant l’identification du votant (à préciser par décret).

Prescription raccourcie

La loi de 2008 a réduit les délais de prescription de droit commun, mais elle n’a pas modifié les règles en matière de copropriété. La loi Elan (art. 213) poursuit la réforme en fixant à 5 ans le délai de prescription relatif à la copropriété au lieu de 10 ans (art 42 modifié de la loi de 1965).Autre délai raccourci : celui qui est laissé au syndic pour transmettre aux copropriétaires le procès-verbal d’assemblée : il avait deux mois après l’assemblée pour le notifier, il a désormais un mois pour effectuer cette formalité.

Délégations de vote

Le copropriétaire peut déléguer son droit de vote mais celui qui reçoit ce pouvoir (le mandataire) ne doit pas détenir plus de trois délégations sauf si le total des voix (y compris les siennes) ne dépasse pas 5 %. Ce plafond est porté à 10 %, ce qui est surtout utile pour les grandes copropriétés (art. 211).

Paiement des charges

La loi de 1965 comporte un mécanisme de déchéance du terme pour les copropriétaires qui tardent à payer leurs charges du budget prévisionnel (prévues à l’art. 14-1 de la loi de 1965), après mise demeure par LR avec AR, restée infructueuse plus d’un mois. La loi nouvelle (art. 210) étend ce mécanisme aux provisions pour travaux (art. 14-2).

Information du conseil syndical

Le conseil syndical reçoit sur sa demande tout document intéressant le syndicat. Si le syndic ne les communique pas au-delà d’un mois, la loi nouvelle (art. 203) prévoit une sanction (son montant, qui s’impute sur les honoraires du syndic sera fixé par décret).

Extranet

La loi renvoie à un décret le soin de fixer la liste des documents qui doivent être accessibles en ligne (art. 205).

Définitions

La loi Elan consacre dans les textes des définitions de notions qui ont été élaborées par la jurisprudence :

  • lot transitoire (art. 206), il est formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire et d’une quote-part de parties communes ;
  • les parties communes spéciales et à usage spécial (art. 209). Le syndic doit proposer à l’AG de mettre à jour le règlement de copropriété sur ces points.

Autres modifications

La loi nouvelle (art. 208) complète la liste des parties communes par trois points :

  • tout élément incorporé dans les parties communes,
  • le droit d’affichage sur les parties communes,
  • le droit de construire afférent aux parties communes.

La loi (art. 207) précise la date à laquelle s’applique le régime de la copropriété.L’usage du fonds travaux est précisé (art. 204). Son affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales et de clés de répartition des charges.

La loi (art. 212) rassemble les décisions relatives aux travaux d’économie d’énergie à l’article 25 (et faculté de passage à l’article 25-1) alors que certaines relevaient de l’article 24.

Par ailleurs, la loi comporte des mesures pour lutter contre les marchands de sommeil et contre l’habitat indigne.Une ordonnance doit réformer les 13 polices de l’habitat indigne.

Bertrand Desjuzeur • JURIShebdo Immobilier