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Réunion de lots

Question :

Est-il vrai qu’un copropriétaire qui réunit des lots sans toucher aux murs porteurs n’a pas d’autorisation à solliciter ? Les charges acquittées par ce copropriétaire vont-elles changer ?

Réponse :

En l’absence de clause restrictive figurant dans le règlement de copropriété, les copropriétaires ont en effet le droit de diviser ou de réunir librement leurs lots sans avoir à demander d’autorisation particulière en assemblée générale (voir C.Cass., Civ. 3ème, 8 décembre 1976, n°75-13290). Ce n’est que si la réunion de lots porte une atteinte caractérisée aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble qu’une autorisation unanime doit être obtenue. Si cette circonstance, appréciée au cas par cas par les juges, peut se présenter s’agissant d’une division de lots (on peut concevoir par exemple que la multiplication des lots et donc des occupants heurte la destination d’un immeuble de standing), elle sera rarement invoquée s’agissant d’une réunion de lots.

Toutefois, si la réunion de lots n’implique pas en elle-même une autorisation, le copropriétaire concerné devra solliciter une autorisation pour tous travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Ces travaux devront être approuvés à la majorité absolue, ou à la majorité simple en cas de second vote (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965). Dans ces conditions, si en l’espèce, les travaux impliquent de percer un mur – partie commune (c’est le cas en général des murs porteurs) ou de pratiquer des ouvertures dans la façade, une autorisation est nécessaire. A défaut, les travaux de réunion de lots peuvent librement être entrepris.

En cas de réunion de lots, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété doivent obligatoirement être modifiés (en ce sens, voir C.Cass., Civ. 3ème, 6 février 2002). En pratique, le copropriétaire prendra à sa charge l’expertise d’un géomètre expert et le coût des actes notariés modificatifs comme de la publicité foncière. L’assemblée des copropriétaires pourra simplement prendre acte de la modification de l’état descriptif de division. Un vote n’est pas nécessaire.

Concernant les charges, les conséquences d’une réunion de lots sont différentes de celles d’une division. Il résulte de l’article 11 de la loi de 1965 que toute division de lots doit donner lieu à une modification des charges, au moins préalablement à une vente. La nouvelle répartition doit être approuvée en assemblée générale à la majorité simple, sauf si le règlement de copropriété fixe lui-même la répartition des charges entre les nouvelles fractions de lots (ce qui est peu probable). Rien n’est en revanche prévu pour le cas d’une réunion de lots. Dans ces conditions, le copropriétaire pourra se dispenser de solliciter un vote en assemblée générale, les tantièmes de copropriété du lot issu de la réunion pouvant être facilement calculés en additionnant ceux des anciens lots.

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