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Bail de renouvellement et frais de rédaction d’acte

Question :

Mon bail commercial de neuf ans arrive à échéance en septembre 2017. J’envisage de demander à mon locataire six mois avant cette date le renouvellement du bail pour la même durée et le même loyer. A-t-il un délai pour me répondre ? Comme pour le bail initial, les frais de rédaction du bail peuvent-il être à sa charge ?

Réponse :

Une fois que le propriétaire a délivré un congé avec offre de renouvellement, le preneur n’a pas à proprement parler de délai pour réagir. Tout simplement, si le locataire continue après la date d’effet du congé à payer le loyer initial, le locataire sera considéré comme ayant tacitement accepté l’offre de renouvellement aux conditions initiales[1].

De manière générale, on peut s’interroger sur l’utilité pour un bailleur de délivrer congé dans ce cas précis. On peut en effet penser que le bailleur n’a d’intérêt à demander le renouvellement que s’il peut réclamer un nouveau loyer en raison d’une modification substantielle des facteurs locaux de commercialité (autrement le loyer est plafonné).

De ce fait, les propriétaires de locaux commerciaux ont tendance à ne pas réagir à l’approche du terme du bail initial. Cette situation peut en effet présenter de nombreux avantages. Tout d’abord, à défaut de réaction de l’une ou l’autre des parties, le bail se prolonge tacitement (de manière automatique). Ensuite, le propriétaire peut espérer atteindre une durée de douze ans pour obtenir le déplafonnement du loyer (sauf si pendant cette durée le preneur fait une demande de renouvellement). Enfin, la répartition des travaux, charges, impôts et taxes entre preneur et bailleur reste libre (à la différence des baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014[2]).

D’un autre côté, un congé du bailleur à l’approche du terme peut être motivé par le souci de forcer le locataire à s’engager pour au moins trois ans de plus. En effet, en cas de renouvellement du bail, le locataire ne peut plus partir à tout moment comme c’est le cas en période de tacite prolongation[3]. Enfin, un congé avec offre de renouvellement peut être une façon d’anticiper une demande de renouvellement de la part du locataire.

Quant aux frais de rédaction d’acte, le bail de renouvellement peut prévoir qu’ils sont à la charge du locataire. En effet, contrairement aux baux d’habitation, la liberté contractuelle est sur ce point encore de mise pour les baux commerciaux : le nouvel article R.145-35 du Code de commerce qui liste un certain nombre de charges qui ne peuvent plus être imputées au locataire, ne mentionne pas les frais de rédaction d’acte[4].

 

[1] Voir à ce sujet notre article paru en mars 2016, p. 14 et suivantes.

[2] Cf. le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 (décret d’application de la loi Pinel).

[3] Au cours de la tacite prolongation, le preneur doit seulement respecter la durée de préavis fixée à l’article L145-9 du Code de commerce : « le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

[4] Dans ce domaine, l’article R.145-35 du Code de commerce indique seulement que ne peuvent être imputés au locataire « les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ».

Cela ne répond pas à toutes vos interrogations ?

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