Accès privé

Mise en copropriété d’un immeuble existant

copropriété - unpiFace à la pression foncière, en raison d’une succession, d’une donation, donation-partage… on rencontre très souvent des divisions de mono-propriétés. La vente ou la cession d’une partie d’un bien immobilier entraînant une multipropriété place de fait l’immeuble sous le régime de la copropriété. Or le passage d’un propriétaire à plusieurs propriétaires nécessite un certain nombre de formalités.

Tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes est une copropriété (art. 1 de la loi du 10 juillet 1965). Il suffit donc de vendre ou de faire donation, donation-partage, d’attribuer en partage, s’il y a plusieurs copartageants, ne serait-ce qu’un studio ou une chambre de service dans un immeuble jusque-là détenu par un seul propriétaire, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une société, pour passer automatiquement sous le régime de la copropriété. Ce passage nécessite un certain nombre de formalités.

C’est le propriétaire qui effectuera les démarches nécessaires, préalablement à toute vente avec l’aide d’un professionnel (Géomètre-Expert pour l’établissement des documents de copropriété et Notaire pour leur publication).

 

Les grandes étapes de la mise en copropriété

1-Préparer la mise en copropriété

Visite des lieux

Analyse de l’assiette foncière, des servitudes, des baux…

Etablissement d’un diagnostic technique de l’immeuble (DTG)

2-Etablir l’état descriptif de division (EDD)

Mesurage et établissement des plans

Identification des parties communes et privatives

Description des lots

Calcul des quotes-parts des parties communes

3-Etablir le règlement de copropriété

Destination de l’immeuble

Identification des parties communes et privatives

Répartition des charges

Préparer la mise en copropriété

Recueil et analyse de l'assiette foncière et des servitudes

La définition de l’assiette foncière s’établit à partir de l’étude du titre de propriété, complétée par une recherche cadastrale et une demande de fiche d’immeuble hypothécaire. Bien que cette mission soit effectuée parallèlement par le Notaire, le Géomètre-Expert se doit de contrôler l’assiette de la future copropriété.

Les servitudes (légales, administratives ou conventionnelles) peuvent soit bénéficier à l’immeuble, soit le grever. Elles doivent faire l’objet d’une analyse détaillée, en raison de leurs conséquences éventuelles sur la copropriété et être rappelées dans un article spécifique dans le règlement de copropriété.

De même, lorsque l’assiette de la copropriété dépend d’un ensemble immobilier complexe, il convient d’analyser les règles d’usage et d’occupation qui en découlent afin d’en informer les copropriétaires en les rappelant dans le règlement.

Les obligations qui ne constituent pas des servitudes sont également à indiquer au règlement pour les accès d’intérêt général et les équipements d’intérêt commun.

En ce qui concerne l’établissement de servitudes au sein même de l’immeuble en copropriété, la jurisprudence affirme de manière constante le principe d’incompatibilité, même si la Cour de Cassation a déjà pu reconnaître l’existence d’une servitude entre les parties privatives de deux lots.

Visite des lieux

L’examen des accès et la visite des différents locaux permettent d’avoir une approche relativement précise de la différenciation entre les parties communes et les parties privatives. Les annexes telles que les grandes caves, les dépendances, ou les celliers nécessitent souvent une réflexion supplémentaire et des propositions de division après l’établissement des plans. Il y a lieu également de repérer l’ensemble des réseaux et des équipements collectifs existants ainsi que d’étudier leur fonctionnement et leur mode de comptage.

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