Pétition UNPI

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Baux d'habitation

Réfection des peintures et des papiers peints

QUESTION :

Mon locataire en place depuis une quinzaine d'années me réclame la réfection des peintures et des papiers peints. En a-t-il le droit ?

REPONSE :

Si « le locataire est obligé (…) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…) » (article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989), le bailleur est obligé quant à lui « d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués » (article 6 c) de cette même loi).

 

Le locataire doit donc assurer l'entretien courant du logement et des équipements, les menues réparations et les réparations locatives.

« L'entretien courant » consiste, pour le locataire, à prendre à peu de frais les mesures qui s'imposent pour éviter une lente dégradation des locaux et des équipements mentionnés au bail (comme des raccords de peinture). Si le locataire doit entretenir les peintures et papiers peints propres, il ne peut être tenu responsable des effets du soleil, du temps, etc.

Comme son nom l'indique, « les menues réparations » concernent des réparations d'un montant peu élevé.

Quant aux « réparations locatives », elles sont fixées par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Concernant la peinture et le papier peint, seuls le « maintien en état de propreté » et les « menus raccords de peintures et tapisseries » sont à la charge du locataire.

 

Selon une jurisprudence constante, la réfection des peintures doit être prise en charge par le bailleur si celle-ci est rendue nécessaire par la vétusté : « que le juge du fond relève que les réparations réclamées concernent uniquement la réfection des peintures (…) ; qu'il a souverainement estimé que les dégâts constatés provenaient d'un usage normal et légitime de la chose louée et qu'il a pu en déduire que le preneur n'était pas tenu de faire de tels travaux » (Cass. 3ème civ., 7 mars 1972, n° 70-14409).

Se pose alors la question de savoir ce que l'on entend par « vétusté » pour un papier peint ou une peinture.

Deux arrêts permettent de mieux définir cette notion pour les cas qui nous intéressent :

- L'usure normale des peintures, papiers peints et parquets est assimilable à la vétusté lorsque aucune remise à neuf de ces éléments n'a été faite depuis quinze ans : leur remise en état incombe donc au bailleur  (CA Paris, 6ème ch. B, 5 janvier 1990).

- Le bailleur doit prendre à sa charge le changement des papiers peints et des peintures des murs qui n'avaient pas fait l'objet de réfection depuis seize ans (CA Aix-en-Provence, 11ème ch., 2 mars 1998).

 

Au regard de ces décisions, votre locataire peut en effet vous demander la réfection des peintures et papiers peints, ceux-ci datant d'une quinzaine d'années.

Rappelons enfin que les dispositions tirées de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public. Par conséquent, le bailleur ne peut pas se décharger de son obligation d'entretien sur le locataire et les réparations qui incombent au bailleur ne peuvent être mises contractuellement à la charge du locataire.

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