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CHAMBRE SYNDICALE DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE D'AGEN ET DU LOT-ET-GARONNE

 

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Qui sommes-nous ?




 

 

 

± 64 % des Lot-et-Garonnais  (58,6% France)

sont propriétaires ou copropriétaires,

Soit plus de 3 sur 5  !

 

 

Tout reste à écrire et à faire ?

 
 
 
 

Le gouvernement a multiplié maladroitement les annonces sur les APL depuis cet été, ce qui n’a pas manqué de faire réagir les propriétaires. Nous attendions cependant les propositions concrètes de cette « loi logement ». Les grandes lignes sont désormais posées : nous constatons hélas que le gouvernement veut seulement faire baisser le coût du logement et le prix des loyers.

 

Pour le coût du logement, l’UNPI le demande depuis longtemps en mettant en cause les nombreuses normes inutiles ou non indispensables. De plus, notre concept d’habitat essentiel, sur le modèle de la réduction des coûts du transport aérien low cost (allant à l’essentiel du transport donc moins cher, mais tout aussi sécurisé), semble avoir fait des émules au gouvernement. L’UNPI a d’ailleurs rédigé un livret sur le sujet et a même déposé le nom il y a plusieurs années.

 

Pour le prix des loyers, les propriétaires sont tout à fait disposés à les bloquer sur plusieurs années à conditions d’en prévoir les contreparties : rééquilibrage des rapports locatifs, blocage des taxes foncières, exonération d’IFI, etc. En revanche, si les charges augmentent et que les loyers baissent, le prix de la « transition écologique » ne pourra être payé. Il faut impérativement donner aux propriétaires les moyens des ambitions du gouvernement.

 

Enfin, concernant la fiscalité du patrimoine immobilier, les seules certitudes concernent la création d’un Impôt sur la Fortune Immobilière et l’augmentation de la CSG. Pour le reste, la loi de finance pour 2018 nous indiquera les réformes. L’UNPI est fermement engagée à défendre les intérêts de la propriété immobilière.

 

Mais si le gouvernement n’a donné que des axes généraux de sa réforme du logement, tout reste à écrire dans la loi. L’UNPI est pleinement investie dans les négociations avec les ministres de la Cohésion des Territoires.

 

Nos propositions sont consultables et téléchargeables via le lien :

Le Président

Jean FERRANDO

 

 

ACTION DEPARTEMENTALE

 

Nos dernières actions contre les augmentations de la Taxe Foncière sur la Propriété Bâtie.

 

 

COMMUNIQUE DE PRESSE du 29 septembre 2017

 

 

  Dérives fiscales généralisées,  forfaitures, abus !

 

Le Président de la région Aquitaine, déclarait au sujet de la gestion de l'ex Poitou-Charentes, au titre des dettes et emprunts toxiques : « On est sur un champ de mines ». Espérons que cela ne devienne pas un champ de ruines pour les Nouveaux Aquitains. Mais rien de nouveau, silence, on étouffe ?

 

Un conseil départemental, faute d'une gestion sérieuse, se trouve dans l'impossibilité d’équilibrer son budget. La chambre régionale des comptes lui impose une hausse massive de la taxe foncière et décrit les dérives.

 

Les communautés de communes des Coteaux de l'Albret, du Mézinais, et du Val d’Albret sont toutes dans des situations critiques, et particulièrement le Val d’Albret en quasi cessation de paiements !

 

Autant de signes qui démontrent l'incompétence de toutes ces structures auxquelles sont délégués nombre d'obligations et services pour lesquels les élus ne sont ni compétents, ni préparés. Nous sommes bien loin des envolées lyriques sur les bienfaits de la mise en commun des compétences et des moyens, facteurs d’économies !!

 

Chacun savait que la fusion de ces trois communautés de communes avait pour objectif de masquer leurs faillites respectives et de faire payer aux administrés le prix fort des erreurs de gestion commises. Le Président, ex vice-président des finances de la communauté du Val d’Albret,  ne  pouvait, quoi qu’il en dise, ignorer la situation !!

 

Et pour couronner le tout, quel fut le premier souci des élus dans leurs toutes premières réunions ? Définir une politique de redressement avec des décisions visant à faire des économies face à ce fiasco collectif ? Que nenni ! Plutôt faire voter leurs indemnités, à savoir une enveloppe annuelle de 45 891 € (indexée sur le point indice), dont 63 % pour le Président !!

 

Impudeur ou remord, les plus fautifs d’entre eux ont, en séance plénière, refusé de voter le budget et leshausses massives d’impôts. Soit + 53 % en moyenne, voire pour certaines communes des taux atteignant + 140 % auxquels il nous faut ajouter les + 21 % du département !

 

Une nouvelle hydre d’intercommunalité est née. Baptisée "Albret communauté", elle réunit 34 communes. Ses milliers de propriétaires n’en n'espèrent pas grand-chose, et leur ressentiment en est d'autant plus vif.

 

Messieurs les Maires,vous assumez avec humilité et courage votre mandat de gestion communale et vosadministrésvous en donnent acte et reconnaissance. Mais, à l'évidence, ces structures vous dévorent et appauvrissent un peu plus chaque année les propriétaires. Les gesticulations dans ces enceintes intercommunales aux mille Vice-Présidents n'apportent rien de mieux qu’une profonde déception !!

 

Messieurs les élus, ce plaidoyer de la raison vous est adressé. Avez-vous conscience que les fautes renouvelées et incapacités répandent sur nos territoires ruines et souffrances, non seulement des propriétaires, mais également de tous ceux qui en vivent : services, artisans, professionnels de l'immobilier ?

 

La paupérisation et la désertification des centres-villes et villages est en route,…. De par vos actes, vous contribuez à l’appauvrissement de la population en général et des propriétaires en particulier. Baisse des loyers, baisse de la valeur des biens immobiliers… Une recette idéale qui ne peut qu’attirer la misère !

Vos choix urbanistiques d’hier sont responsables des dérives d’aujourd’hui, que sera demain ?

A force de faire de l’extra corporel les cœurs de villes meurent à petit feu…

 

Le comité Directeur de l’UNPI 47

 

 

LETTRE OUVERTE AU PRESIDENT DU CONSEIL DEPARTEMENTAL DU LOT ET GARONNE

 

Bilan des oublis

Non catégorique des 64% de propriétaires aux hausses d’impôts injustifiables

 

Monsieur le Président,

 

Qu’il ne vous en déplaise, mais c'est bien la gestion de la collectivité départementale qui est en cause, à l'évidence, l'on peut dire cent choses vraies pour cacher une omission comptable qui, par vos dires et affirmations prend de fait, la couleur du mensonge par omission. En effet les 20 millions manquants sont en définitive le résultat d'une gestion fantaisiste, sinon comment qualifier un gestionnaire qui oublie dans un budget de 430M€ Une charge de 20M€ !!!

 

Par votre lettre N°64 vous informez les Lot-et-Garonnais du vote d'un budget en « absence d'équilibre», puis vous exposez de mille feux vos griefs contre l'État auquel vous réclamez 20M€, vient ensuite un paragraphe sur l'audit de la Chambre Régionale des Comptes dans une conclusion très très simplifiée, omettant de mettre le doigt sur le vrai motif de votre déséquilibre budgétaire.

 

Que dit cette autorité :

 

-Que vos recettes font figurer une somme de 21,3M€ correspondant à une demande de subvention exceptionnelle alors que l'État ne vous accordera que 1,3 millions. Devant un tel delta l’on ne peut croire que l'État n'ait pas commenté sa position. Vu ainsi le déséquilibre est bien de 20M€, mais cette instance, la C.R.C. poursuit son analyse budgétaire en soulignant qu’il n’y a aucune inscription relative à la participation du département au financement de la LGV (Tours Bordeaux), alors que  cet engagement du département remonte au 21 janvier 2011 !!! Depuis cette date, aucune provision, ne figure dans vos budgets successifs, ce qu’aurait, pourtant effectué tout bon chef d'entreprise… sous peine de publication de faux Bilan … Mais la sanction n’a pas tardé, le tribunal administratif par jugement du 31 mai 2017 condamne le département à régler son engagement, plus les intérêts de retard portant la facture à près de 22M€. Les mauvaises mœurs c’est oublier ses promesses, le crime c’est de cacher une promesse devenue un fait avéré !

 

De plus la Chambre Régionale des Comptes souligne les rappels faits au département, depuis août 2015, celui–ci n’a plus de compétences économiques. Pourquoi votre assemblée s’est-elle affranchie de ces interdits ? Nous ne reprendrons pas les observations qui vous sont faites à ce titre et les sommes en jeu, avec l'obligation de vous retirer de certaines opérations économiques. Cette autorité souligne le champ des économies qui s’établissent dans une première lecture à 6,4 millions, non inclus les budgets annexes !!!, de plus elle vous alerte sur le fait que vos programmations d'investissements pour la décennie sont hors de portée de vos moyens budgétaires !!!

 

A l’évidence les chiffres parlent sans démagogie ni populisme et mettent à mal votre diatribe à notre encontre (Sud-Ouest 13 juillet) et nous conduisent à réaffirmer notre jugement sur la gestion financière du département.

 

- Un oubli comptable historique de 20 M€ !!!

- Des engagements économiques contraires aux lois !!!

- Des programmations irréalistes !!!

 

Trois fautes majeures que les propriétaires Lot-et-Garonnais ne sauraient vous pardonner, car votre ostentation se nourrit de leurs impôts dans un pays qui en détient le record européen.

 

Nous sommes assurés que les dizaines de milliers de propriétaires Lot et Garonnais seront sensibles à notre vigilance et en particulier nos adhérents de l’UNPI 47 (38 436 logements locatifs privés en 47 (source filocom)).

Avec l’expression de notre profond mécontentement, qui n’affecte pas nos sentiments respectueux et courtois à l’adresse du Conseil départemental et de son Président.

 

Nous appelons les dizaines de milliers de propriétaires Lot et Garonnais sensibles à notre vigilance à nous rejoindre pour porter une parole, libre, indépendante et apolitique pour le respect de la propriété privée : le droit à la pierre. Rejoignez nous !

 

http://www.unpi.org/index.php?action=cspc_adhesion&chambre=17

 

Nous envahirons régulièrement et pacifiquement avec les milliers de propriétaires concernés, les séances plénières des instances délibérantes pour montrer que nous sommes conscient des dérives, faire part de notre inquiétude et de notre exigence de diminution des taxes locales.

 

 

Familles, Entreprises, Artisans, Commerçants, Salariés, Retraités, économisent, se privent, la collectivité doit aussi y parvenir, nous l’exigeons ! Résistons à l’oppression fiscale et aux augmentations systématiques des taxes ! Oui aux économies, aux réductions des prélèvements !

 

 

 

 

 

Actualités & événements





Un peu d'HISTOIRE, la notre, par
Maître Serge AUDHUY
Président d'Honneur de l' UNPI 47


Les statuts ont été établis par un acte sous-seing privé qui, curieusement, n'est pas daté, mais ils ont été adoptés par une Assemblée Générale constitutive du 13 janvier 1924, puis ont été déposés à la préfecture le 2 février 1924 et ont fait l'objet d'une insertion au Journal Officiel le 6 février 1924.

La première dénomination était «Association des propriétaires de la ville d'Agen et du département de Lot-et-Garonne »


Le premier président était M. Naychen et les autres membres : MM. Torthe, Fieux, Thibaut, Granat,Lassalle, Castagnera, Lalmarque, Serres.

Le siège était fixé à Agen, 127 boulevard Carnot et 8 rue Grenouilla, qui paraissait être le domicile du président.


Dans les statuts on peut remarquer notamment :


-    parmi les buts de l'association : l'étude des réformes concernant la législation actuelle et la recherche des mesures propres à diminuer les charges qui la grèvent  (déjà …).

-    Le droit d'entrée est de 2 francs, la cotisation de 8 francs la 1ère année et de 10 francs les années suivantes.

-    Les femmes veuves ou célibataires peuvent faire partie de l'association ; les dames adhérents ont les mêmes attributions que les hommes et peuvent entrer au conseil d'administration. Nous sommes en 1924, c'est-à-dire dans la préhistoire des droits des femmes.

De nouveaux statuts ont été établis le 5 mars 1969 avec la dénomination « Chambre syndicale de la propriété immobilière d'Agen et de Lot-et-Garonne » et ont été modifiés le 29   avril 2006.

Les présidents successifs ont été :
En 1924  :M. Naychen.
En 1939  jusqu'à au moins 1951 : Mme Destrade.
Puis, jusqu'en 1973 : M. Ricci.
De 1973 à 1987 : Me Burg.
De 1987 à 1997 : M. Lacavalerie.
De 1997 à 2001 : Me Audhuy.
Et depuis 2001 : Jean Ferrando.

A l'époque particulière de la guerre, il y avait une commission d'évaluation des réquisitions d'immeubles, un délégué à la propagande ; l'un des membres du conseil d'administration, M. Bensch, était prisonnier de guerre.

Le conseil d'administration a décidé de maintenir les convocations à l'assemblée générale par courrier postal, malgré  «'augmentation toujours croissante du coût de l'affranchissement ».

En 1940, la Sûreté Nationale a demandé à la présidente de justifier que les formalités légales de constitution de l'association ont bien été effectuées ; on a vu plus haut qu'elles l'avaient été.



 SOMMAIRE


 

1) Commissions départementales,

2) Focus régulier sur l'une d'elle, ou Dossier spécial,

3) Jurisprudence locale,

4) Formations (état des lieux, copropriétés, EnR, ,…),

5) Actualité (juridique, fiscale, comptable, technique, urbanistique,…),.

 


 

1) Commissions Départementales

 

Commissions au sein desquelles l'UNPI 47 siège,

 

Commission de conciliation des baux d'habitation (1 par semaine)

Commission de conciliation des baux commerciaux

Commission Départementale de Conciliation des services fiscaux pour les contribuables

Commission Départementale des impôts directs et taxes sur le chiffre d'affaires pour les usagers

Commission de l'ANAH Agence nationale de l'habitat (1 par mois)

CCAPEX Commission de Coordination des actions de prévention des expulsions locatives 47 et les

CCAPEX d'arrondissement de ; AGEN, NERAC, MARMANDE, VILLENEUVE sur LOT

Groupe de travail « Enjeux Fonciers Patrimoniaux » constitué autour de Réseau Ferré de France (RFF) et GPSO (Grands Projets du Sud Ouest) pour la future LGV.

 

Commissions au sein desquelles l'UNPI 47 ne siège pas,

 

 

Commission de lutte contre l'habitat indigne du CODERST

(Conseil de l'Environnement et des Risques Sanitaires et technologiques).

 

Un arrêté préfectoral de la Région Midi-Pyrénées a désigné l'UNPI en qualité de membre de cette commission. Pourquoi en Lot et Garonne l'UNPI 47 n'est pas encore désigné pour siéger à cette commission ?

 

63% des Lot et Garonnais sont propriétaires et discriminés, ou est la justice d'équité de traitement des citoyens.

 

 


 

2) Focus Dossier Spécial : LES COMMISSIONS,

 

 

Commission de conciliation des baux d'habitation : Deux membres du comité directeur. En moyenne une fois par semaine.

Elle est composée en nombre égal de représentants des organisations de bailleurs et de représentants des organisations de locataires représentatives au niveau départemental. C'est à ce titre que plusieurs membres de l'UNPI 47 y siègent. (*). Les membres sont nommés par le Préfet. La présidence est assurée pour un an en alternance par un représentant du collège bailleur puis par un représentant du collège locataire. En Lot et Garonne, elle siège dans les locaux de la Direction Départementale des Territoires, 1722 avenue de Colmar à AGEN, et se réunit actuellement trois jeudis par mois.

 

Elle est compétente pour les litiges suivants concernant les logements situés dans le ressort de son département :

 

1/ litiges entre bailleur et locataire relatifs aux augmentations de loyer relevant du parc privé et visés par les articles 30 et 31 de la loi du 23 décembre 1986 (baux de sortie de la loi de 1948), et 17 c de la loi du 6 juillet 1989 (loyers manifestement sous évalués dans le parc privé : lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous évalué)

 

2/ litiges entre bailleur et locataire relevant tant du parc privé que du parc social et relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations locatives , visés par les articles 3 (alinéa 8), 6 (c), 7 (d), 22 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, et par l'article L442-3 du code de la construction et de l'habitation (charges récupérables dans les immeubles appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré.) Depuis la loi Engagement National pour le Logement « ENL » du 13 juillet 2006, la Commission Départementale de Conciliation des Baux d'Habitation est en effet compétente en matière de travaux permettant de rendre le logement décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

 

3/ difficultés résultant de l'application des accords collectifs nationaux ou locaux, du plan de concertation locative et des modalités de fonctionnement d'un immeuble, en vertu des articles 41ter, 42 et 44 bis de la loi du 23 décembre 1986. Ces difficultés peuvent concerner les logements du parc privé et ceux du parc social.

 

La Commission est saisie par lettre recommandée avec avis de réception adressée à son secrétariat et le demandeur doit indiquer son nom, qualité et adresse, ceux du défendeur, l'objet du litige (avec justificatifs à l'appui). Le secrétariat convoque les parties, lesquelles doivent se présenter en personne, ou se faire représenter par une personne dûment mandatée à cet effet, ou se faire assister d'une personne de leur choix.

 

La Commission entend les parties, s'efforce de les concilier et émet un avis qui doit être rendu dans un délai de deux mois maximum à compter de la réception par le secrétariat de la lettre de saisine. En cas de conciliation totale ou partielle, elle constate la conciliation dont les termes font l'objet d'un document de conciliation. A défaut de conciliation, l'avis comporte l'exposé du différend et la position des parties, ainsi que, le cas échéant, celle de la commission. Si les parties convoquées ne sont ni présentes ni représentées ou si une seule est présente ou représentée, l'avis de la commission ne peut que constater l'impossibilité de concilier les parties.

 

Pour tous renseignements complémentaires ou aide dans la préparation de vos dossiers, vous pouvez contacter l'UNPI 47. Une charte avec l'Etat et les membres de la commission est en cours de préparation.

 

 

 

 

Commission de conciliation des baux commerciaux : Deux membres du comité directeur, vous représentent avec deux suppléants.

 

Les litiges portent essentiellement sur la révision des loyers et leur revalorisation. Deux cas : soit le délai de révision n'a pas atteint les 12 ans du bail, soit il est révolu et donc, il est de bon droit de le réviser pour le propriétaire.

 

Position du locataire : Territoire paupérisé, quartier vieillissant, perte de clientèle, difficultés, charges,.…

 

Position propriétaire : territoire revalorisé, travaux d'aménagements réalisés : voiries, accès, nouvelles places de stationnements,…

 

 

Mode de révision possible :

* la moyenne des loyers dans le secteur, mais pour des surfaces et des activités similaires…

 

* Position de l'UNPI nous nous fondons sur le bilan d'activité du locataire pour vérifier la progression du Chiffre d'affaire ou non, et la bonne foi de celui-ci.

 

Commission Départementale de Conciliation des services fiscaux pour les contribuables :un membre du comité directeur, vous représente avec deux suppléants.

 

Commission Départementale des impôts directs et taxes sur le chiffre d'affaires pour les usagers :un membre du comité directeur vous représente avec deux suppléants.

 

Commission de l'ANAH : un membre du comité directeur vous représente régulièrement avec un suppléant. Une réunion par mois qui traite à la fois de dossiers des propriétaires bailleurs et des propriétaires occupants aux revenus très modestes. Les règles de l'ANAH sont assez complexes.

 

La subvention assimilée à un revenu, est donc soumise à l'impôt sur le revenu à la CSG, CRDS, TVA, etc.,… Moins, un ou plusieurs mois de loyer, le temps de l'instruction nécessaire ou de l'avis préalable. Enfin et c'est très important de le savoir, les logements conventionnés sont « réquisitionnables » dans le cadre de la loi DALO.

 

CCAPEX Commission de Coordination des actions de prévention des expulsions locatives 47 et

CCAPEX d'arrondissement à NERAC, MARMANDE, VILLENEUVE sur LOT :un membre du comité directeur moi-même vous représente avec un suppléant suivant l'arrondissement.

 

Groupe de travail « Enjeux Fonciers Patrimoniaux » constitué autour de Réseau Ferré de France (RFF) et GPSO (Grands Projets du Sud Ouest) pour la future LGV. : Plusieurs membres du comité directeur vous représentent.

 

Focus Dossier Spécial : COPROPRIETE

RECOMMANDATION DE LA COMMISSION DES CLAUSES ABUSIVES N° 11-01 DU 15 SEPTEMBRE 2011:

 

A titre informatif, cette commission est composée de magistrats, de personnalités qualifiées en droit ou technique des contrats, de représentants des consommateurs et de représentants des professionnels. 

La commission examine les modèles de conventions habituellement proposés par les professionnels et recommande la suppression ou la modification des clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Elle peut également être saisie par un juge à l'occasion d'une instance pour donner son avis sur le caractère abusif d'une clause contractuelle.

L'analyse des contrats de Syndic sollicitée par le ministre chargé de la consommation vient de se traduire par une nouvelle recommandation éliminant des contrats de syndic 24 types de clause.

 

CLAUSES RELATIVES A LA FORMATION ET LA REVOCATION DU CONTRAT  (liste non exhaustive) :

 

-          ‪Durée du contrat : attention à la date d'effet (point de départ) du contrat. Durée du mandat : 1 an minimum et 3 ans maximum ;

-          ‪Ouverture d'un compte bancaire ou postal au nom du Syndicat : l'ouverture du compte au nom du Syndicat reste le principe ; cette prestation est incluse dans le forfait annuel de gestion et ne peut donner lieu à rémunération complémentaire ; toutefois, l'Assemblée peut en décider autrement, auquel cas les fonds du Syndicat seront déposés sur un compte unique ouvert au nom du Syndic ;cette prestation est également incluse dans le forfait annuel de gestion et ne peut donner lieu à rémunération complémentaire ;

 

-          ‪Modalités de résiliation ou résolution du contrat de Syndic : trop de contrats de Syndic imposent des modalités de résiliation ou résolution de contrat plus rigoureuses pour les consommateurs non professionnels que pour les professionnels ; de telles clauses sont présumées abusives ;

-          ‪Prestations particulières : toute prestation figurant au contrat doit être tarifée de manière explicite (le mode de calcul de certains prix doit être précisé) afin de permettre une comparaison efficace avec les autres contrats de Syndic ;

-          ‪Distinction entre prestations de gestion courante et prestations particulières : ces deux types de prestations doivent clairement être scindés, détaillés et tarifés ; les prestations de gestion courante sont incluses dans le forfait de gestion annuel, les prestations particulières ou variables doivent être listées et tarifées. Le manque de clarté empêche toute comparaison efficace avec les autres contrats de Syndic, ce qui est de nature à déséquilibrer significativement le contrat au détriment du Syndicat des copropriétaires…………….

 

CLAUSES RELATIVES AU CONTENU ET A L'EXECUTION DU CONTRAT (liste non exhaustive) :

 

-          ‪Rémunération complémentaire du Syndic dans le cas d'une déclaration de sinistre sur les parties communes : aucune rémunération complémentaire ne peut être sollicitée par le Syndic,  cette prestation entrant dans le forfait annuel de gestion courante ;

-          ‪Rémunération complémentaire du Syndic pour suivi de travaux : aucune rémunération complémentaire ne peut être sollicitée par le Syndic relativement aux travaux de maintenance de parties communes ou d'équipements (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et article 44 du décret du 17 mars 1967) ;

 

-          ‪Clauses relatives aux prestations particulières redondantes par rapport à des prestations de gestion courante : les appels d'offres, l'étude de devis, la présence du Syndic à l'Assemblée Générale annuelle et au Conseil Syndical précédant l'Assemblée Générale annuelle, la remise au Syndic successeur de la totalité des fonds et documents obligatoires, l'ouverture du dossier et du compte du nouveau propriétaire lors de la cession d'un lot….. Toutes ces prestations sont incluses dans le forfait annuel de gestion courante et ne peuvent donner lieu à rémunération complémentaire au profit du Syndic……

 

Il convient donc aux membres du Conseil Syndical, et plus généralement à tous copropriétaires, de lire, avec une grande attention, les contrats de syndic qui sont portés à leur connaissance.

A quel moment de nouveaux contrats doivent-ils être sollicités auprès d'un ou plusieurs autres Syndics et étudiés ?

Trois mois au moins avant la date d'échéance du contrat, le Conseil Syndical ou un copropriétaire devra démarcher un ou plusieurs autres Syndics afin de mettre en concurrence le Syndic actuel.

Quel est le but de cette démarche ?

 

D'une part, dans l'hypothèse ou un ou plusieurs copropriétaires sont insatisfaits des prestations fournies par leur Syndic en place, les copropriétaires auront toute latitude pour voter pour un autre prestataire au cours de l'Assemblée Générale.

 

D'autre part, pour éviter une carence du poste du Syndic, il est impératif que l'ordre du jour de l'Assemblée comporte non seulement la mention « Renouvellement du Syndic » mais également « Election d'un nouveau Syndic », afin que, dans le cas où le renouvellement du Syndic en place n'est pas accepté, il puisse être procédé immédiatement à l'élection d'un nouveau Syndic.

 

Dans le cas contraire, un administrateur provisoire près le Tribunal devra être désigné pour administrer provisoirement la copropriété et convoquer une Assemblée en vue de désigner un nouveau Syndic de copropriété.

 

Conséquences : une perte significative d'argent pour la copropriété (rémunération du Syndic provisoire, frais de convocation d'une nouvelle Assemblée…) et de temps dans la gestion et l'administration de l'immeuble.

 

 


 

3) Jurisprudence locale,

 

Cour d'Appel d'AGEN – Arrêt du 14.03.2011 :

La Cour a confirmé un jugement du tribunal d'instance d'AGEN qui a déclaré valable un congé aux fins de vente délivré par le bailleur à son locataire. La Cour a rappelé que l'acceptation par le locataire du prix proposé par le bailleur doit, pour être valable, être pure et simple, et qui plus est, le locataire ne peut pas discuter le prix proposé. La Cour a également rappelé que le caractère excessif du prix proposé par le propriétaire au locataire ne relève pas de l'appréciation de la juridiction qui n'est pas juge du marché immobilier. Il appartient au locataire de rapporter la preuve, laquelle ne se présume pas, de l'intention frauduleuse animant le propriétaire. En l'espèce, le locataire a échoué dans sa démonstration.

 

Tribunal d'Instance d'AGEN – Jugement du 16.11.2010 :

Le Tribunal d'Instance rappelle que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Cela implique que la consistance du bien soit précisée et corresponde exactement à ce qui a été donné à bail. En l'espèce, le congé se contentait de viser uniquement « l'appartement loué » sans en donner une description précise et notamment sans mentionner les appendices de ce logement, tels que jardins, garage ou terrasse. Le congé a donc été déclaré nul.

 

Commentaire sur ces deux décisions : compte tenu de la sanction encourue (nullité du congé) il est nécessaire pour le bailleur de ne pas le faire dans la précipitation et donc bien préparer le congé aux fins de vente. Il faut donc prendre conseil pour vérifier si les conditions d'un tel congé sont remplies et soigner sa rédaction.

 

 

Il faut signaler deux arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation du 13 juillet 2011 qui revêtent une importance pratique en matière de bail d'habitation.

 

Affaire n° 10-20.478 : La Cour de Cassation rappelle que la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle apposée par le service de La Poste lors de la remise de la lettre à son destinataire. On ne doit donc pas tenir compte du « cachet de la Poste » (date d'envoi) ni de la date de première présentation (si le destinataire n'est pas là). Il s'agit en effet de la remise effective entre les mains du destinataire. Il est donc vivement conseillé d'avoir systématiquement recours à un huissier, soit initialement, ce qui évite toute difficulté, soit en cas de non-retrait de la lettre recommandée par le destinataire et donc de retour à l'envoyeur. Dans ce dernier cas, il est nécessaire d'anticiper l'envoi de la lettre recommandée afin que le délai légal du congé soit respecté.

 

Affaire n ° 10-22.959 : La Cour de Cassation rappelle que les dispositions de l'article 4p de la loi du 6 juillet 1989 introduite par la loi ENL du 13 juillet 2006 réputant non écrite toute clause d'un bail d'habitation qui fait supporter au locataire des frais de relance, sont d'application immédiate aux baux en cours. Il est donc conseillé aux propriétaires bailleurs ainsi qu'aux gestionnaires qui auraient continué à appliquer des frais de relances à leurs locataires, de rembourser ces sommes indûment perçues, avec effet rétroactif au 13 juillet 2006.

 

 

 

La Cour d'Appel de PARIS (3ème chambre) dans un arrêt du 27 octobre 2011, a rappelé que la clause imposant au locataire une occupation personnelle à titre d'habitation principale et interdisant de sous-louer partiellement le droit au bail, ne constitue pas une clause abusive.

 

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit (sauf clause contraire) la cession ou la sous-location des lieux. La clause du bail rappelant cette interdiction ne peut donc pas être qualifiée d'abusive, comme le prétendait le locataire. Quant à l'exigence d'une occupation personnelle, elle n'empêche pas le locataire d'héberger des proches ou de prêter temporairement le logement dès lors que le logement continue à être son habitation principale. Le locataire n'a pas non plus d'obligation d'occupation permanente des lieux (notamment selon son activité professionnelle).

 

Clause d'habitation exclusivement bourgeoise : la Cour d'Appel de VERSAILLES, dans un arrêt du 4 octobre 2011, a rappelé qu'un bail d'habitation contenant une clause d'habitation exclusivement bourgeoise, interdit toute activité professionnelle, même occasionnelle ou destinée à l'usage personnel du locataire ou de sa communauté. En l'espèce, l'huissier avait constaté que le locataire fabriquait artisanalement des pains en grande quantité. Cela a justifié la résiliation judiciaire du bail d'habitation.

 

 

 

 

 

4)Formations proposées  (état des lieux, Copropriétés, EnR, etc.,…),

Participation Adhérents (tarif Spécial)

Règlement à effectuer lors de la réservation, inscrivez-vous vite, (places limitées par session)

 

FORMATION nº 1   COPROPRIETE 

FORMATION nº 2   IMPAYES DE LOYER 

FORMATION nº 3   COPROPRIETE 

FORMATION nº 4   ETAT DES LIEUX 

FORMATION nº 5   DECLARATION REVENUS

FORMATION nº 6   ECONOMIES D'ENERGIES 

FORMATION nº 7   BAUX COMMERCIAUX

 

 

Merci de vous préinscrire dans les meilleurs délais pour l'organisation de ces formations

(voir détail rubrique nos activités)

Les modalités et le lieu de la formation sera communiqué par retour aux préinscrits


 

5) Actualité (juridique, fiscale, comptable, technique, urbanistique, observatoire,…),

 

5.1) Guides pratiques :une collection crée pour vous par notre fédération : copropriétaire, baux commerciaux, d'habitation, meublées et saisonnières, procédures et voies d'exécution, 70 lettres types, Kit du bailleur, Des imprimés, etc,… Disponibles sur demande ou à notre siège social à AGEN.

 

5.2) CLAMEUR : Son ambition est de mesurer avec précision  les niveaux de loyers du marché privé, d'apprécier leur évolution et d'étudier leur formation en évaluant l'incidence de facteurs tels que, la localisation géographique, la catégorie de logements, la surface habitable, le confort, la qualité du logement, la date d'entrée dans les lieux, ….On obtient ainsi :

 

*Un tableau des départements, des villes,

* Une photographie du marché et du parc locatif pour le département, moyenne ± 6,0 € /m2 en 47,

* Une note de conjoncture du département que nous développerons dans un prochain numéro.

 

Merci de compléter régulièrement nos fiches qui sont disponibles au siège sur simple demande. Elles sont totalement anonymes et réservées à l'usage exclusif de notre outil CLAMEUR. www.clameur.fr

 

5.3)Fiscalité locale :Avec les moyens de communication d'aujourd'hui, il faudra bien un jour prochain, mettre en œuvre la réforme de l'organisation territoriale que tant de conservatismes ont rendu inextricables et ne pas continuer à créer des structures subventionnées par le contribuable qui font triple quadruple ou quintuple emploi minimum avec des structures déjà existantes.

 

Elus, votre avenir c'est d'économiser !

 

 

UNPI 47

CHAMBRE SYNDICALE de

la PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE 

d'AGEN

& du LOT-ET-GARONNE


2, rue André Mazeau

47000
AGEN

Tél :
05-53-48-02-22

Fax :
05-53-66-55-62

president.unpi47@orange.fr

http://www.47.agen.unpi.org




 

Compte rendu !

Assemblée Générale de l'UNPI 47

Samedi 10 juin 2017 à 9h30

Chateau D'Allot à BOE

Cliquez ici pour avoir le film de notre AG

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