Pétition UNPI contre la Taxe Spécialle d'Equipement Régional
47 - AGEN

UNPI 47 - AGEN

CHAMBRE SYNDICALE DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE D'AGEN ET DU LOT-ET-GARONNE

 

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Qui sommes-nous ?




 

63% des Lot-et-Garonnais  (58,6% en France)

sont propriétaires ou copropriétaires,

Soit plus de 3 sur 5 : doit-on les ignorer !

 

 

Majorité incontestable !

Restera-t-elle sans se défendre ?

 

La propriété immobilière est un bien précieux pour ses détenteurs, un objectif pour beaucoup, un facteur d'équilibre général de notre société. Mais ce patrimoine doit aussi, être bien géré et, le cas échéant, efficacement défendu.

 

Préserver la PROPRIETE PRIVE IMMOBILIERE c'est ce à quoi s'emploie quotidiennement l'UNPI, notre fédération nationale des 120 chambres de propriétaires privés de FRANCE, dans son rôle de conseil et de défense des propriétaires et copropriétaires immobiliers privés, et par l'intermédiaire de ses chambres syndicales locales, en particulier l'UNPI 47 que j'ai l'honneur de présider.


 

Nous sommes au cœur de la chaîne du logement, les bailleurs privés sont le PREMIER LOGEUR de France. Sur les ± 12 millions de logements locatifs en France 4,9 millions sont au parc public ce qui signifie bien que le secteur privé qui détient 6,9 millions de logements est numéro 1 soit 2 millions de plus ± 41 % de plus. Nous couvrons l'intégralité du territoire, nous maillons chaque canton, chaque commune, chaque ville ou village, chaque quartier, chaque rue, chaque immeuble.

 

Par les taxes foncières sur le bâti et non bâti nous sommes aussi le PREMIER CONTRIBUABLE de FRANCE et si l'artisanat est la première entreprise de France, les propriétaires sont donc aussi le PREMIER EMPLOYEUR de France. 

 


Notre association à but non lucratif est membre de droit de nombreuses commissions départementales, nous vous informons régulièrement de l'actualité qui vous concerne en tant qu'acteur et défendeur de la propriété immobilière privée.


J'ai la conviction que les choix politiques opérés ces dernières années sont très insuffisants ou vont à contre sens de ce qu'il faudrait faire pour que chacun puisse se loger. L'objectif premier d'un ministre du logement doit être de permettre à tout citoyen d'avoir un toit.

 

Pour l'UNPI, atteindre ce but passe nécessairement par la promotion du droit de propriété, son respect, sa préservation de toute atteinte et l'équité de traitement avec le locataire.

 

Chaque citoyen doit pouvoir devenir propriétaire au terme de son parcours résidentiel et il est donc nécessaire que l'Etat soutienne l'accession à la propriété. Mais une fraction de la population, par nécessité ou par choix, doit pouvoir rester locataire. Il est donc primordial que le cadre législatif et fiscal ne vienne pas contrecarrer le choix patrimonial d'un investisseur qui se tourne vers le placement locatif.

 

Or l'analyse rétrospective des années récentes montre que l'investisseur ne fait le choix de l'immobilier que par défaut, par crainte des risques des marchés financiers et en dépit des attaques permanentes dont l'immobilier est l'objet. En effet, un obstacle majeur au développement du placement locatif est l'encadrement excessif des rapports locatifs. La loi du 6 juillet 1989 présentée était devenue trop protectrice des intérêts des locataires. La Loi ALUR exacerbe ce déséquilibre discrimine beaucoup plus le propriétaire privé.

 

La mise en chantier d'un Grenelle des rapports locatifs, que l'UNPI réclame depuis plusieurs années, est une nécessité. Si nous voulons susciter une nouvelle génération de bailleurs privés, uniques investisseurs privés aujourd'hui, il ne suffit pas d'accorder à l'investisseur un avantage fiscal à l'entrée, il faut lui assurer un cadre législatif équilibré dans la relation locative. Mais tant que le régime locatif de croisière restera aussi pénalisant, on ne parviendra pas à assurer dans la durée le développement d'un parc locatif privé. De plus, l'état des finances publiques impose de réduire progressivement ce type d'avantage fiscal.

 

Au-delà de l'équilibre des rapports locatifs, l'UNPI demande que l'équilibre de la pression fiscale soit assuré entre les placements mobiliers et immobiliers. Or l'immobilier souffre d'un régime fiscal par trop pénalisant.

 

L'UNPI présente un état des lieux du logement en France et cherche à nouveau à bousculer les idées reçues et à susciter de saines controverses. À partir de l'analyse des données économiques et juridiques du logement, ce livre « 25 millions de propriétaires : 60 propositions » présente de nombreuses idées pour lancer le débat.

 

Nos propositions sont-elles coûteuses ? Au total, la réponse est négative ! En effet de nombreuses mesures sont sans incidence sur les finances publiques, comme celles qui concernent l'urbanisme. D'autres exigent un léger effort des finances publiques, comme la création d'un plan d'épargne défiscalisée pour favoriser la démolition reconstruction.

 

Mais surtout, l'ensemble peut être financé par une ressource très importante de revenu : la vente de la moitié du parc de logements publics. Cette ressource permettrait même de contribuer au désendettement de l'Etat,

 

Pour que chacun ait un toit, il faut que chacun puisse être propriétaire. Allons à l'essentiel.

 

C'est notre conviction depuis plus de quatre vingt dix ans.

 

Pour 2015, cela reste toujours aussi nécessaire.

 

Aujourd'hui, la loi ALUR est inacceptable, nous allons lutter par tous les moyens pour nous y opposer, pour démontrer sa contre productivité, et les blocages énormes qu'elle génére déjà.

 

Le premier Ministre en est convaincu, alors qu'il agisse, car nous nous agirons pour la rendre EQUITABLE, juste.

 

Nous vous tiendrons informés de nos actions. Vous devez signer notre pétition sur notre site http://www.unpi.org/index.php?action=petition&petition=1&mode=creation

 

 

 

Les impôts locaux ne cessent d'augmenter nos élus vont-ils réagir et baisser les dépenses ?

 

Le Lot et Garonne, est particulièrement impacté par les augmentations.

TAXES FONCIERES en 47 : une HAUSSE de ± 25 % en 5 ANS

24,82 % en Lot et Garonne (+16,75% / la moyenne nationale).

 

Le président de l’UNPI 47, Jean FERRANDO, vient de présenter à la presse les résultats de l’Observatoire des taxes foncières sur les propriétés bâties, qui porte sur plus de 36 600 communes.

 

Lors de cette 8ème édition, l’UNPI montre qu’entre 2008 et 2013, la taxe foncière a augmentée de 21,26 % en moyenne sur le territoire français. Cette hausse exorbitante est due au cumul de deux augmentations : celle des valeurs locatives, assiette de l’impôt, par la loi de finances (majoration forfaitaire de 9,65 % en cinq ans), et celle des taux d’imposition (+ 10,65 % en moyenne) décidés et votés par les élus locaux.

 

En théorie, en majorant les bases d’imposition (en fonction de l’inflation), le législateur évite aux élus d’avoir à accroître leur taux d’imposition. Dans les faits, départements et communes ajoutent à cette augmentation celle de leur taux, pour leurs dépenses.

 

Si on inclut la majoration légale des valeurs locatives, au niveau national, les parts départementales de taxe foncière ont augmenté en moyenne de 24,49 % et celles du bloc communal de 18,42 %.

 

La hausse de la taxe foncière est très supérieure à ;

 

·      l’inflation constatée entre 2008 et 2013 (estimée à 5,87 % par l’INSEE),

·      la hausse des loyers du secteur privé (estimée à environ 7,05 % par l’observatoire Clameur),

·      ou celle des salaires (le smic horaire brut a par exemple augmenté de 11,73 % entre 2008 et 2013).

 

Pour le Lot et Garonne c’est une évolution de la cotisation « départementale » moyenne entre 2008 et 2013 est de + 21,85 %. En raison de la forte augmentation du taux départemental, c’est dans le Lot et Garonne que la taxe foncière a le plus augmenté dans la région Aquitaine entre 2008 et 2013 (+21,85%), suivi de la Gironde (+21,58%), des Pyrénées-Atlantiques (+19,67%), de la Dordogne (+17,67%) et des Landes (+16,65%).

 

L'UNPI dénonce encore le dérapage insupportable de la taxe foncière. Celle-ci pèse de plus en plus lourd sur le budget des ménages propriétaires, allant jusqu’à représenter plusieurs mois de loyers, de salaires, ou de retraites.

 

Toutefois, les premières tendances pour 2014 traduisent un effort de modération des départements comme des communes (en particulier, 13 départements ont augmenté leurs taux en 2014, contre 36 en 2013).

Par ses alertes et ses actions de lobbying, au niveau national comme au niveau local, l’UNPI, qui n’a cessé de mettre en garde contre une fiscalité trop pesante, a sans doute contribué à cette prise de conscience.

 

Espérons pour tous que cela continuera dans le bon sens et les économies.

 

Pour mettre fin à la hausse démesurée de la taxe foncière, l’UNPI demande :

- Que les taux de taxe foncière soient bloqués,

- Que l’augmentation des produits de taxe foncière résulte uniquement de la majoration légale des valeurs locatives (limitée à l’inflation).

- Que les élus fassent des économies.

 

Le lien pour avoir le détail ; par région, département et commune par commune :

 

http://www.unpi.org/taxe_fonciere_2014.html

 

http://www.unpi.org/docunpi/otf2014/47.pdf

 

Il faut réduire le mille feuilles administratif et bureaucratique et baisser massivement les dépenses.

Trop c'est trop. Manifestez-vous, rejoignez les "citrons pressés" sur la page : 
www.facebook.com/citronspresses



Joyeux anniversaire à l'UNPI 47 !!!

 

Le samedi 17 mai 2014 au CREDIT AGRICOLE salle ALBAGNAC route de LAYRAC à BOE, en présence de Jean PERRIN Président National, l'UNPI 47 a fété ses 90 ans seule au services des propriétaires du Lot et Garonne.

 

Longue vie à notre association.

 

Le Président

Jean FERRANDO

 

Actualités & événements





Un peu d'HISTOIRE, la notre, par
Maître Serge AUDHUY
Président d'Honneur de l' UNPI 47


Les statuts ont été établis par un acte sous-seing privé qui, curieusement, n'est pas daté, mais ils ont été adoptés par une Assemblée Générale constitutive du 13 janvier 1924, puis ont été déposés à la préfecture le 2 février 1924 et ont fait l'objet d'une insertion au Journal Officiel le 6 février 1924.

La première dénomination était «Association des propriétaires de la ville d'Agen et du département de Lot-et-Garonne »


Le premier président était M. Naychen et les autres membres : MM. Torthe, Fieux, Thibaut, Granat,Lassalle, Castagnera, Lalmarque, Serres.

Le siège était fixé à Agen, 127 boulevard Carnot et 8 rue Grenouilla, qui paraissait être le domicile du président.


Dans les statuts on peut remarquer notamment :


-    parmi les buts de l'association : l'étude des réformes concernant la législation actuelle et la recherche des mesures propres à diminuer les charges qui la grèvent  (déjà …).

-    Le droit d'entrée est de 2 francs, la cotisation de 8 francs la 1ère année et de 10 francs les années suivantes.

-    Les femmes veuves ou célibataires peuvent faire partie de l'association ; les dames adhérents ont les mêmes attributions que les hommes et peuvent entrer au conseil d'administration. Nous sommes en 1924, c'est-à-dire dans la préhistoire des droits des femmes.

De nouveaux statuts ont été établis le 5 mars 1969 avec la dénomination « Chambre syndicale de la propriété immobilière d'Agen et de Lot-et-Garonne » et ont été modifiés le 29   avril 2006.

Les présidents successifs ont été :
En 1924  :M. Naychen.
En 1939  jusqu'à au moins 1951 : Mme Destrade.
Puis, jusqu'en 1973 : M. Ricci.
De 1973 à 1987 : Me Burg.
De 1987 à 1997 : M. Lacavalerie.
De 1997 à 2001 : Me Audhuy.
Et depuis 2001 : Jean Ferrando.

A l'époque particulière de la guerre, il y avait une commission d'évaluation des réquisitions d'immeubles, un délégué à la propagande ; l'un des membres du conseil d'administration, M. Bensch, était prisonnier de guerre.

Le conseil d'administration a décidé de maintenir les convocations à l'assemblée générale par courrier postal, malgré  «'augmentation toujours croissante du coût de l'affranchissement ».

En 1940, la Sûreté Nationale a demandé à la présidente de justifier que les formalités légales de constitution de l'association ont bien été effectuées ; on a vu plus haut qu'elles l'avaient été.



 SOMMAIRE


 

1) Commissions départementales,

2) Focus régulier sur l'une d'elle, ou Dossier spécial,

3) Jurisprudence locale,

4) Formations (état des lieux, copropriétés, EnR, ,…),

5) Actualité (juridique, fiscale, comptable, technique, urbanistique,…),.

 


 

1) Commissions Départementales

 

Commissions au sein desquelles l'UNPI 47 siège,

 

Commission de conciliation des baux d'habitation (1 par semaine)

Commission de conciliation des baux commerciaux

Commission Départementale de Conciliation des services fiscaux pour les contribuables

Commission Départementale des impôts directs et taxes sur le chiffre d'affaires pour les usagers

Commission de l'ANAH Agence nationale de l'habitat (1 par mois)

CCAPEX Commission de Coordination des actions de prévention des expulsions locatives 47 et les

CCAPEX d'arrondissement de ; AGEN, NERAC, MARMANDE, VILLENEUVE sur LOT

Groupe de travail « Enjeux Fonciers Patrimoniaux » constitué autour de Réseau Ferré de France (RFF) et GPSO (Grands Projets du Sud Ouest) pour la future LGV.

 

Commissions au sein desquelles l'UNPI 47 ne siège pas,

 

 

Commission de lutte contre l'habitat indigne du CODERST

(Conseil de l'Environnement et des Risques Sanitaires et technologiques).

 

Un arrêté préfectoral de la Région Midi-Pyrénées a désigné l'UNPI en qualité de membre de cette commission. Pourquoi en Lot et Garonne l'UNPI 47 n'est pas encore désigné pour siéger à cette commission ?

 

63% des Lot et Garonnais sont propriétaires et discriminés, ou est la justice d'équité de traitement des citoyens.

 

 


 

2) Focus Dossier Spécial : LES COMMISSIONS,

 

 

Commission de conciliation des baux d'habitation : Deux membres du comité directeur, Maître Frédérique POLLE et Maître Yves AUDHUY vous représentent avec deux suppléants Florence MOREAU et Xavier MAURIN. En moyenne une fois par semaine.

 

Maître Frédérique POLLE en assure cette année la présidence.

 

 

Elle est composée en nombre égal de représentants des organisations de bailleurs et de représentants des organisations de locataires représentatives au niveau départemental. C'est à ce titre que plusieurs membres de l'UNPI 47 y siègent. (*). Les membres sont nommés par le Préfet. La présidence est assurée pour un an en alternance par un représentant du collège bailleur puis par un représentant du collège locataire. En Lot et Garonne, elle siège dans les locaux de la Direction Départementale des Territoires, 1722 avenue de Colmar à AGEN, et se réunit actuellement trois jeudis par mois.

 

Elle est compétente pour les litiges suivants concernant les logements situés dans le ressort de son département :

 

1/ litiges entre bailleur et locataire relatifs aux augmentations de loyer relevant du parc privé et visés par les articles 30 et 31 de la loi du 23 décembre 1986 (baux de sortie de la loi de 1948), et 17 c de la loi du 6 juillet 1989 (loyers manifestement sous évalués dans le parc privé : lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous évalué)

 

2/ litiges entre bailleur et locataire relevant tant du parc privé que du parc social et relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations locatives , visés par les articles 3 (alinéa 8), 6 (c), 7 (d), 22 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, et par l'article L442-3 du code de la construction et de l'habitation (charges récupérables dans les immeubles appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré.) Depuis la loi Engagement National pour le Logement « ENL » du 13 juillet 2006, la Commission Départementale de Conciliation des Baux d'Habitation est en effet compétente en matière de travaux permettant de rendre le logement décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

 

3/ difficultés résultant de l'application des accords collectifs nationaux ou locaux, du plan de concertation locative et des modalités de fonctionnement d'un immeuble, en vertu des articles 41ter, 42 et 44 bis de la loi du 23 décembre 1986. Ces difficultés peuvent concerner les logements du parc privé et ceux du parc social.

 

La Commission est saisie par lettre recommandée avec avis de réception adressée à son secrétariat et le demandeur doit indiquer son nom, qualité et adresse, ceux du défendeur, l'objet du litige (avec justificatifs à l'appui). Le secrétariat convoque les parties, lesquelles doivent se présenter en personne, ou se faire représenter par une personne dûment mandatée à cet effet, ou se faire assister d'une personne de leur choix.

 

La Commission entend les parties, s'efforce de les concilier et émet un avis qui doit être rendu dans un délai de deux mois maximum à compter de la réception par le secrétariat de la lettre de saisine. En cas de conciliation totale ou partielle, elle constate la conciliation dont les termes font l'objet d'un document de conciliation. A défaut de conciliation, l'avis comporte l'exposé du différend et la position des parties, ainsi que, le cas échéant, celle de la commission. Si les parties convoquées ne sont ni présentes ni représentées ou si une seule est présente ou représentée, l'avis de la commission ne peut que constater l'impossibilité de concilier les parties.

 

Pour tous renseignements complémentaires ou aide dans la préparation de vos dossiers, vous pouvez contacter l'UNPI 47. Une charte avec l'Etat et les membres de la commission est en cours de préparation.

 

 

 

 

Commission de conciliation des baux commerciaux : Deux membres du comité directeur, Gérard GUILLOT et Jean Noël CATUHE vous représentent avec deux suppléants Jean Louis JONQUIERES et François LACASSAGNE.

 

Les litiges portent essentiellement sur la révision des loyers et leur revalorisation. Deux cas : soit le délai de révision n'a pas atteint les 12 ans du bail, soit il est révolu et donc, il est de bon droit de le réviser pour le propriétaire.

 

Position du locataire : Territoire paupérisé, quartier vieillissant, perte de clientèle, difficultés, charges,.…

 

Position propriétaire : territoire revalorisé, travaux d'aménagements réalisés : voiries, accès, nouvelles places de stationnements,…

 

 

Mode de révision possible :

* la moyenne des loyers dans le secteur, mais pour des surfaces et des activités similaires…

 

* Position de l'UNPI nous nous fondons sur le bilan d'activité du locataire pour vérifier la progression du Chiffre d'affaire ou non, et la bonne foi de celui-ci.

 

Commission Départementale de Conciliation des services fiscaux pour les contribuables :un membre du comité directeur, Frédéric GAUTHIER vous représente avec deux suppléants, Jean Louis LAUZIN et Serge AUDHUY.

 

Commission Départementale des impôts directs et taxes sur le chiffre d'affaires pour les usagers :un membre du comité directeur Frédéric GAUTHIER vous représente avec deux suppléants, Jean Louis LAUZIN et Serge AUDHUY.

 

Commission de l'ANAH : un membre du comité directeur vous représente régulièrement, Magy FERRANDO avec un suppléant Xavier MAURIN. Une réunion par mois qui traite à la fois de dossiers des propriétaires bailleurs et des propriétaires occupants aux revenus très modestes. Les règles de l'ANAH sont assez complexes, son budget se réduit régulièrement.

 

La subvention assimilée à un revenu, est donc soumise à l'impôt sur le revenu à la CSG, CRDS, TVA, etc.,… Moins, un ou plusieurs mois de loyer, le temps de l'instruction nécessaire ou de l'avis préalable. Enfin et c'est très important de le savoir, les logements conventionnés sont « réquisitionnables » dans le cadre de la loi DALO.

 

CCAPEX Commission de Coordination des actions de prévention des expulsions locatives 47 et

CCAPEX d'arrondissement à NERAC, MARMANDE, VILLENEUVE sur LOT :un membre du comité directeur moi-même vous représente avec un suppléant suivant l'arrondissement.

 

Groupe de travail « Enjeux Fonciers Patrimoniaux » constitué autour de Réseau Ferré de France (RFF) et GPSO (Grands Projets du Sud Ouest) pour la future LGV. : un membre du comité directeur Jean FERRANDO vous représente avec plusieurs suppléants Maître POLLE, Jean Michel VIDEAU, Jean Louis LAUZIN, Florence MOREAU.

 

 

Focus Dossier Spécial : COPROPRIETE

RECOMMANDATION DE LA COMMISSION DES CLAUSES ABUSIVES N° 11-01 DU 15 SEPTEMBRE 2011:

 

A titre informatif, cette commission est composée de magistrats, de personnalités qualifiées en droit ou technique des contrats, de représentants des consommateurs et de représentants des professionnels. 

La commission examine les modèles de conventions habituellement proposés par les professionnels et recommande la suppression ou la modification des clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Elle peut également être saisie par un juge à l'occasion d'une instance pour donner son avis sur le caractère abusif d'une clause contractuelle.

L'analyse des contrats de Syndic sollicitée par le ministre chargé de la consommation vient de se traduire par une nouvelle recommandation éliminant des contrats de syndic 24 types de clause.

 

CLAUSES RELATIVES A LA FORMATION ET LA REVOCATION DU CONTRAT  (liste non exhaustive) :

 

-          ‪Durée du contrat : attention à la date d'effet (point de départ) du contrat. Durée du mandat : 1 an minimum et 3 ans maximum ;

-          ‪Ouverture d'un compte bancaire ou postal au nom du Syndicat : l'ouverture du compte au nom du Syndicat reste le principe ; cette prestation est incluse dans le forfait annuel de gestion et ne peut donner lieu à rémunération complémentaire ; toutefois, l'Assemblée peut en décider autrement, auquel cas les fonds du Syndicat seront déposés sur un compte unique ouvert au nom du Syndic ;cette prestation est également incluse dans le forfait annuel de gestion et ne peut donner lieu à rémunération complémentaire ;

 

-          ‪Modalités de résiliation ou résolution du contrat de Syndic : trop de contrats de Syndic imposent des modalités de résiliation ou résolution de contrat plus rigoureuses pour les consommateurs non professionnels que pour les professionnels ; de telles clauses sont présumées abusives ;

-          ‪Prestations particulières : toute prestation figurant au contrat doit être tarifée de manière explicite (le mode de calcul de certains prix doit être précisé) afin de permettre une comparaison efficace avec les autres contrats de Syndic ;

-          ‪Distinction entre prestations de gestion courante et prestations particulières : ces deux types de prestations doivent clairement être scindés, détaillés et tarifés ; les prestations de gestion courante sont incluses dans le forfait de gestion annuel, les prestations particulières ou variables doivent être listées et tarifées. Le manque de clarté empêche toute comparaison efficace avec les autres contrats de Syndic, ce qui est de nature à déséquilibrer significativement le contrat au détriment du Syndicat des copropriétaires…………….

 

CLAUSES RELATIVES AU CONTENU ET A L'EXECUTION DU CONTRAT (liste non exhaustive) :

 

-          ‪Rémunération complémentaire du Syndic dans le cas d'une déclaration de sinistre sur les parties communes : aucune rémunération complémentaire ne peut être sollicitée par le Syndic,  cette prestation entrant dans le forfait annuel de gestion courante ;

-          ‪Rémunération complémentaire du Syndic pour suivi de travaux : aucune rémunération complémentaire ne peut être sollicitée par le Syndic relativement aux travaux de maintenance de parties communes ou d'équipements (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et article 44 du décret du 17 mars 1967) ;

 

-          ‪Clauses relatives aux prestations particulières redondantes par rapport à des prestations de gestion courante : les appels d'offres, l'étude de devis, la présence du Syndic à l'Assemblée Générale annuelle et au Conseil Syndical précédant l'Assemblée Générale annuelle, la remise au Syndic successeur de la totalité des fonds et documents obligatoires, l'ouverture du dossier et du compte du nouveau propriétaire lors de la cession d'un lot….. Toutes ces prestations sont incluses dans le forfait annuel de gestion courante et ne peuvent donner lieu à rémunération complémentaire au profit du Syndic……

 

Il convient donc aux membres du Conseil Syndical, et plus généralement à tous copropriétaires, de lire, avec une grande attention, les contrats de syndic qui sont portés à leur connaissance.

A quel moment de nouveaux contrats doivent-ils être sollicités auprès d'un ou plusieurs autres Syndics et étudiés ?

Trois mois au moins avant la date d'échéance du contrat, le Conseil Syndical ou un copropriétaire devra démarcher un ou plusieurs autres Syndics afin de mettre en concurrence le Syndic actuel.

Quel est le but de cette démarche ?

 

D'une part, dans l'hypothèse ou un ou plusieurs copropriétaires sont insatisfaits des prestations fournies par leur Syndic en place, les copropriétaires auront toute latitude pour voter pour un autre prestataire au cours de l'Assemblée Générale.

 

D'autre part, pour éviter une carence du poste du Syndic, il est impératif que l'ordre du jour de l'Assemblée comporte non seulement la mention « Renouvellement du Syndic » mais également « Election d'un nouveau Syndic », afin que, dans le cas où le renouvellement du Syndic en place n'est pas accepté, il puisse être procédé immédiatement à l'élection d'un nouveau Syndic.

 

Dans le cas contraire, un administrateur provisoire près le Tribunal devra être désigné pour administrer provisoirement la copropriété et convoquer une Assemblée en vue de désigner un nouveau Syndic de copropriété.

 

Conséquences : une perte significative d'argent pour la copropriété (rémunération du Syndic provisoire, frais de convocation d'une nouvelle Assemblée…) et de temps dans la gestion et l'administration de l'immeuble.

 

 


 

3) Jurisprudence locale,

 

Cour d'Appel d'AGEN – Arrêt du 14.03.2011 :

La Cour a confirmé un jugement du tribunal d'instance d'AGEN qui a déclaré valable un congé aux fins de vente délivré par le bailleur à son locataire. La Cour a rappelé que l'acceptation par le locataire du prix proposé par le bailleur doit, pour être valable, être pure et simple, et qui plus est, le locataire ne peut pas discuter le prix proposé. La Cour a également rappelé que le caractère excessif du prix proposé par le propriétaire au locataire ne relève pas de l'appréciation de la juridiction qui n'est pas juge du marché immobilier. Il appartient au locataire de rapporter la preuve, laquelle ne se présume pas, de l'intention frauduleuse animant le propriétaire. En l'espèce, le locataire a échoué dans sa démonstration.

 

Tribunal d'Instance d'AGEN – Jugement du 16.11.2010 :

Le Tribunal d'Instance rappelle que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Cela implique que la consistance du bien soit précisée et corresponde exactement à ce qui a été donné à bail. En l'espèce, le congé se contentait de viser uniquement « l'appartement loué » sans en donner une description précise et notamment sans mentionner les appendices de ce logement, tels que jardins, garage ou terrasse. Le congé a donc été déclaré nul.

 

Commentaire sur ces deux décisions : compte tenu de la sanction encourue (nullité du congé) il est nécessaire pour le bailleur de ne pas le faire dans la précipitation et donc bien préparer le congé aux fins de vente. Il faut donc prendre conseil pour vérifier si les conditions d'un tel congé sont remplies et soigner sa rédaction.

 

 

Il faut signaler deux arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation du 13 juillet 2011 qui revêtent une importance pratique en matière de bail d'habitation.

 

Affaire n° 10-20.478 : La Cour de Cassation rappelle que la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle apposée par le service de La Poste lors de la remise de la lettre à son destinataire. On ne doit donc pas tenir compte du « cachet de la Poste » (date d'envoi) ni de la date de première présentation (si le destinataire n'est pas là). Il s'agit en effet de la remise effective entre les mains du destinataire. Il est donc vivement conseillé d'avoir systématiquement recours à un huissier, soit initialement, ce qui évite toute difficulté, soit en cas de non-retrait de la lettre recommandée par le destinataire et donc de retour à l'envoyeur. Dans ce dernier cas, il est nécessaire d'anticiper l'envoi de la lettre recommandée afin que le délai légal du congé soit respecté.

 

Affaire n ° 10-22.959 : La Cour de Cassation rappelle que les dispositions de l'article 4p de la loi du 6 juillet 1989 introduite par la loi ENL du 13 juillet 2006 réputant non écrite toute clause d'un bail d'habitation qui fait supporter au locataire des frais de relance, sont d'application immédiate aux baux en cours. Il est donc conseillé aux propriétaires bailleurs ainsi qu'aux gestionnaires qui auraient continué à appliquer des frais de relances à leurs locataires, de rembourser ces sommes indûment perçues, avec effet rétroactif au 13 juillet 2006.

 

 

 

La Cour d'Appel de PARIS (3ème chambre) dans un arrêt du 27 octobre 2011, a rappelé que la clause imposant au locataire une occupation personnelle à titre d'habitation principale et interdisant de sous-louer partiellement le droit au bail, ne constitue pas une clause abusive.

 

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit (sauf clause contraire) la cession ou la sous-location des lieux. La clause du bail rappelant cette interdiction ne peut donc pas être qualifiée d'abusive, comme le prétendait le locataire. Quant à l'exigence d'une occupation personnelle, elle n'empêche pas le locataire d'héberger des proches ou de prêter temporairement le logement dès lors que le logement continue à être son habitation principale. Le locataire n'a pas non plus d'obligation d'occupation permanente des lieux (notamment selon son activité professionnelle).

 

Clause d'habitation exclusivement bourgeoise : la Cour d'Appel de VERSAILLES, dans un arrêt du 4 octobre 2011, a rappelé qu'un bail d'habitation contenant une clause d'habitation exclusivement bourgeoise, interdit toute activité professionnelle, même occasionnelle ou destinée à l'usage personnel du locataire ou de sa communauté. En l'espèce, l'huissier avait constaté que le locataire fabriquait artisanalement des pains en grande quantité. Cela a justifié la résiliation judiciaire du bail d'habitation.

 

 

 

 

 

4)Formations proposées  (état des lieux, Copropriétés, EnR, etc.,…),

Participation Adhérents 50 € (tarif Spécial)

Règlement à effectuer lors de la réservation, inscrivez-vous vite, (places limitées par session)

 

FORMATION nº 1   COPROPRIETE 

FORMATION nº 2   IMPAYES DE LOYER 

FORMATION nº 3   COPROPRIETE 

FORMATION nº 4   ETAT DES LIEUX 

FORMATION nº 5   DECLARATION REVENUS 2014 

FORMATION nº 6   ECONOMIES D'ENERGIES 

FORMATION nº 7   BAUX COMMERCIAUX

 

 

Merci de vous préinscrire dans les meilleurs délais pour l'organisation de ces formations

(voir détail rubrique nos activités)

Les modalités et le lieu de la formation sera communiqué par retour aux préinscrits


 

5) Actualité (juridique, fiscale, comptable, technique, urbanistique, observatoire,…),

 

5.1) Guides pratiques :une collection crée pour vous par notre fédération : copropriétaire, baux commerciaux, d'habitation, meublées et saisonnières, procédures et voies d'exécution, 70 lettres types, Kit du bailleur, Des imprimés, etc,… Disponibles sur demande ou à notre siège social à AGEN.

 

5.2) CLAMEUR : Son ambition est de mesurer avec précision  les niveaux de loyers du marché privé, d'apprécier leur évolution et d'étudier leur formation en évaluant l'incidence de facteurs tels que, la localisation géographique, la catégorie de logements, la surface habitable, le confort, la qualité du logement, la date d'entrée dans les lieux, ….On obtient ainsi :

 

*Un tableau des départements, des villes,

* Une photographie du marché et du parc locatif pour le département, moyenne ± 6,0 € /m2 en 47,

* Une note de conjoncture du département que nous développerons dans un prochain numéro.

 

Merci de compléter régulièrement nos fiches qui sont disponibles au siège sur simple demande. Elles sont totalement anonymes et réservées à l'usage exclusif de notre outil CLAMEUR. www.clameur.fr

 

5.3)Fiscalité locale :Avec les moyens de communication d'aujourd'hui, il faudra bien un jour prochain, mettre en œuvre la réforme de l'organisation territoriale que tant de conservatismes ont rendu inextricables et ne pas continuer à créer des structures subventionnées par le contribuable qui font triple quadruple ou quintuple emploi minimum avec des structures déjà existantes.

 

Elus, votre avenir c'est d'économiser !

 

 

UNPI 47 CHAMBRE SYNDICALE DE LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE  D'AGEN
ET DU LOT-ET-GARONNE


2, rue André Mazeau

47000
AGEN

Tél :
05-53-48-02-22

Fax :
05-53-66-55-62

president.unpi47@orange.fr

http://www.47.agen.unpi.org




 

A vos agendas !

Assemblée Générale de l'UNPI 47

Samedi 6 juin 2015 à 9h00

Salle Albagnac au Crédit Agricole

2, rue Pierre Mendes à BOE

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La revue de l’UNPI. Le mensuel des propriétaires immobiliers

 

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